Frazionamenti immobiliari: come si fanno?

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frazionamenti immobiliari come funzionano

I frazionamenti immobiliari sono delle procedure, attraverso le quali un appartamento o comunque un’unità immobiliare originaria vengono suddivisi in più parti.

In genere i frazionamenti immobiliari rappresentano un vantaggio, perché con il frazionamento l’abitazione acquista maggiore valore.

Questo discorso vale soprattutto nel mercato immobiliare attuale e in particolare in delle città specifiche, in cui i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto a quelli grandi.

Quindi possiamo dire che i frazionamenti immobiliari rappresentano degli ottimi investimenti.

Ma vediamo più nello specifico qual è la procedura esatta da seguire se si vuole procedere con il frazionamento di un’unità immobiliare e quali sono le relazioni tra i frazionamenti immobiliari e il frazionamento catastale.

Le ragioni del frazionamento

A volte è davvero necessario procedere ad un’opera di frazionamento immobiliare.

Ci possono essere varie ragioni che stanno alla base della necessità di eseguire i frazionamenti immobiliari.

Per esempio la procedura si può attuare in caso di una successione ereditaria, in modo da permettere a due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile.

Altre volte il frazionamento è utile per ricavare un reddito soltanto da una parte dell’abitazione, che può essere affittata.

I genitori possono avere l’esigenza di frazionare un immobile, in modo che una parte di esso sia destinata ai figli, oppure in generale i proprietari di un immobile possono decidere di frazionarlo, affinché in una parte vi possano abitare dei parenti.

Ma abbiamo parlato anche di investimento, visto che i frazionamenti immobiliari si possono rivelare utili anche nel caso in cui si voglia aumentare il valore dell’immobile prima di una vendita.

In generale è poi anche da specificare che i piccoli appartamenti possono essere venduti più facilmente, quindi alla base di un frazionamento ci può essere anche questa esigenza, quella di facilitarne la vendita.

La procedura burocratica

I frazionamenti immobiliari implicano il perseguimento di una specifica procedura da seguire anche dal punto di vista burocratico e legislativo.

A livello generale possiamo dire che la procedura dipende dal piano regolatore generale, indicato con la sigla PRG, e dal regolamento edilizio.

In ogni caso influiscono in maniera determinante anche i regolamenti condominiali.

Per prima cosa bisogna procedere ad una verifica della documentazione esistente, in modo da verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile e la sua conformità catastale.

Da questi documenti poi può partire la richiesta per l’autorizzazione, in modo da poter apportare le modifiche.

La seconda fase implica la presentazione al Comune in cui è ubicata l’unità immobiliare da frazionare di alcune specifiche pratiche.

Sono quelle pratiche che vengono indicate con le sigle CILA e SCIA.

Successivamente si deve presentare l’aggiornamento catastale e il tutto va comunicato al catasto di riferimento.

Se il frazionamento implica la modifica delle parti comuni di un condominio, si deve fare richiesta di autorizzazione al condominio stesso.

Poi si può procedere con i nuovi allacci di gas ed elettricità e, se il frazionamento è la fase che precede una vendita immobiliare, come ultima fase ci si deve recare dal notaio per procedere al trasferimento della proprietà.

Il ruolo del professionista

Nel frazionamento immobiliare il ruolo del professionista è molto importante.

Soprattutto poter contare su una persona esperta da questo punto di vista è essenziale, quando si vuole procedere alla ridistribuzione e alla progettazione di un’unità immobiliare, se vuoi svolgere interventi di trading e quindi se vuoi investire sull’immobile stesso.

Il professionista è importante che agisca in modo basilare, perché tiene conto anche del target di vendita.

Se il tuo scopo principale è quello di procedere ad un frazionamento immobiliare, per poi avere più possibilità di vendita di un immobile e quindi di guadagnarci, con l’aiuto di una persona esperta in questo campo potrai vedere che riuscirai a vendere più facilmente e più velocemente.

Inoltre potrai vendere il tuo immobile ad un prezzo sicuramente superiore a quello che potresti proporre per un immobile ridistribuito in modo non ideale.

Un professionista può consigliare quale tipologia di immobile funziona in una determinata zona della città e quali sono le caratteristiche che facilitano la vendita, anche in termini di realizzazione di un ambiente domestico piuttosto che di un altro.

Poi è l’esperto che prepara le soluzioni più adatte ad una determinata tipologia di immobile che si vuole mettere in vendita.

L’organizzazione della struttura interna di un’unità immobiliare frazionata in rapporto al target di riferimento è davvero importante, perché gli acquirenti possono quasi sentire di aver trovato una soluzione fatta su misura per loro.

Per questo saranno più predisposti ad acquistare.

Il frazionamento in condominio

Per poter procedere ad un frazionamento, quando si tratta di un appartamento situato all’interno di un condominio, è opportuno confrontarsi con l’amministratore.

Infatti per i frazionamenti immobiliari in condominio è necessario procedere ad un ricalcolo di tutti i millesimi.

La questione non è affatto facile da affrontare, anche perché implica una procedura piuttosto complessa e i costi possono essere anche elevati.

Ecco perché solitamente si adotta una strategia: vengono frazionate le quote di possesso dell’appartamento sulla base dei criteri applicati nelle tabelle condominiali.

Poi le quote frazionate vengono assegnate alle nuove unità ricavate.

C’è anche un altro modo semplice di procedere. Si tratta di dividere le quote in maniera proporzionale in base alla superficie.

I tempi per il frazionamento

Ricorrendo ad un buon tecnico o ad un esperto di frazionamenti immobiliari, è chiaro che i tempi possono essere anche ottimizzati al massimo.

In ogni caso devi tenere conto del fatto che i frazionamenti immobiliari rappresentano delle procedure lunghe e, per quanto sia possibile renderle più brevi, non si può fare più di tanto.

Innanzitutto il professionista deve effettuare un rilievo dell’immobile.

Poi deve reperire tutta la documentazione che si riferisce al passato dell’immobile.

Questo può implicare in certe città anche tempi di due mesi.

Il tutto infatti comporta una richiesta di visura delle pratiche e la verifica della regolarità urbanistica dell’unità immobiliare.

Ci vuole anche il tempo poi per accertare i requisiti, in modo da poter frazionare, e poi si deve passare alla redazione della pratica chiamata CILA.

Si devono calcolare i tempi per la sua messa a punto e per il protocollo.

Soltanto infatti quando la CILA viene protocollata si possono iniziare i lavori edilizi.

Tieni presente però che, se mancano alcuni documenti, il Comune richiede delle integrazioni.

Per il frazionamento in generale, se tutto va nel migliore dei modi e non ci sono ostacoli burocratici, calcola almeno due mesi di tempo per dividere un’unità immobiliare in due parti.

I costi

Le voci di spesa per un frazionamento immobiliare sono davvero tante.

Tra l’altro i costi possono variare in funzione di tanti fattori.

Innanzitutto calcoliamo le spese per gli interventi edili veri e propri e anche per quelli che sono necessari per rispettare le normative.

Ci riferiamo al fatto di mettere a norma gli impianti, all’allargamento dei vani, alla realizzazione di eventuali finestre.

Tieni presente che i muri divisori tra una parte dell’immobile e l’altra devono rispettare un determinato valore di prestazione acustica secondo la legge 447 del 1995.

Per questo motivo i muri divisori devono essere dotati di pannelli fonoassorbenti. Questi comportano altri costi.

Poi ci sono gli onorari dei professionisti. Non si tratta di pagare soltanto coloro che si occupano delle pratiche urbanistiche e catastali, ma anche di quelli che si occupano degli impianti e della distribuzione dell’energia.

Inoltre bisogna considerare le spese per la direzione dei lavori del cantiere e per il coordinamento della sicurezza.

Infine bisogna tenere conto degli oneri di urbanizzazione e dei diritti di segreteria che possono variare da Comune a Comune e che di solito corrispondono a 500 euro ogni 10 metri quadri.

Anche l’allaccio delle nuove utenze comporta delle spese di attivazione.

Consigli tecnici

È sempre molto importante tenere conto di alcune caratteristiche essenziali anche a livello tecnico, quando si decide di dividere un appartamento.

Ad esempio è fondamentale come progettare e realizzare l’ingresso, l’area di accesso alla nuova unità realizzata.

Questo aspetto è da considerare soprattutto se ti trovi all’interno di un condominio.

In questo caso, infatti, se si vuole aprire una nuova porta sul pianerottolo, si deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

Altrimenti c’è una procedura più semplificata: bisogna realizzare una sorta di bussola di distribuzione interna che garantisca l’apertura della sola porta originaria.

In pratica si entra da una sola porta, ci si ritrova in un disimpegno e qui si aprono due ingressi indipendenti.

Un altro problema fondamentale è quello che riguarda gli scarichi e gli impianti.

Il nuovo appartamento deve avere una buona posizione per gli scarichi della cucina e per quelli del bagno.

Per la cucina la distribuzione è più facile, mentre per il bagno possono essere richieste più condizioni necessarie.

È opportuno dividere l’impianto elettrico e l’impianto idrico e sicuramente si devono richiedere nuovi contatori per l’unità derivata dalla divisione della casa.

Si deve quindi procedere con una richiesta al gestore dell’energia elettrica e ricavare lo spazio necessario per poter alloggiare i nuovi contatori.

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