Frazionamento catastale come funziona?

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Frazionamento catastale immobiliare

Con il nome di frazionamento catastale si indica una procedura, per mezzo della quale si divide in più unità un immobile o un terreno.

Ma perché c’è la necessità del frazionamento catastale?

Spesso si procede ad effettuarlo per motivi di carattere economico, perché si spera di ottenere un guadagno dopo il frazionamento catastale.

Altre volte il frazionamento catastale con procedura apposita può essere necessario perché si verificano le condizioni testamentarie, che stabiliscono come più soggetti siano eredi di un unico bene.

In una situazione come questa si deve procedere al frazionamento catastale, per accontentare tutti coloro che hanno diritto ad avere una parte dell’immobile o del terreno.

Ecco perché in questi casi è necessario procedere con un frazionamento catastale di un immobile o con un frazionamento catastale di un terreno.

Ma andiamo nei dettagli e vediamo come funziona la procedura di frazionamento catastale e qual è il costo di un frazionamento catastale.

Come funziona il frazionamento di immobili

Come abbiamo già avuto occasione di specificare, il frazionamento di un immobile può essere necessario per diversi motivi.

In generale possiamo dire che il frazionamento catastale di un immobile è fondamentale per aumentare il valore stesso dell’edificio.

Per esempio nelle grandi città il valore per metro quadro di unità immobiliari più piccole è nettamente superiore rispetto a quello delle unità più grandi.

Burocraticamente, per poter procedere al frazionamento di un immobile, si deve prima richiedere un’autorizzazione.

Poi si procede con la richiesta della variazione catastale e infine si giunge alla registrazione delle nuove unità immobiliari con uno specifico atto redatto davanti ad un notaio.

In tutta questa procedura le spese per il frazionamento catastale possono variare da Comune a Comune e da Regione a Regione.

Infatti è proprio il Comune in cui è ubicato l’immobile a dover concedere l’autorizzazione, basandosi su regole specifiche per quanto riguarda l’urbanizzazione del proprio territorio.

Per poter procedere alla variazione catastale occorre avvalersi dell’operato di un geometra.

È proprio quest’ultimo che deve elaborare la nuova planimetria, evidenziando le modifiche che sono state apportate.

La nuova planimetria deve essere presentata all’Agenzia del Territorio.

I documenti possono essere inviati anche per via telematica.

Per poter procedere con il frazionamento immobiliare, si devono avere alcuni documenti.

Devono essere presentati la planimetria originaria della casa e i dati catastali.

Deve essere presentato anche il progetto dell’unità abitativa che si verrà a creare in seguito al frazionamento.

Di solito il professionista incaricato dell’elaborazione del progetto a livello tecnico utilizza il software apposito che si chiama DOCFA.

Per procedere al frazionamento catastale di un appartamento situato in un condominio, occorre verificare prima se il regolamento condominiale consenta questa procedura.

È necessario poi verificare che questa suddivisione non arrechi danno a terze persone.

Infine bisogna rivalutare le quote millesimali, consultando l’amministratore del condominio.

Come funziona il frazionamento dei terreni

Per quanto riguarda il frazionamento catastale di un terreno i costi sono sempre da stabilire caso per caso.

In questo caso il tecnico interpellato per procedere all’azione userà la procedura cosiddetta PREGEO.

Bisogna però tenere presente che al di sotto di una misura minima i terreni non possono essere frazionati.

Questa misura minima è pari a 15.000 metri quadrati.

L’unica eccezione può essere rappresentata dal fatto che fin dall’inizio si manifesta l’intenzione di edificare sui vari lotti che si ottengono attraverso il frazionamento del terreno.

Occorre sempre richiedere l’autorizzazione del Comune e poi richiedere l’intervento di un tecnico che effettui i rilievi con il GPS o con l’aiuto di apposite strumentazioni ottiche.

Si stabiliscono così le nuove misure e i nuovi confini e si rintracciano le nuove particelle.

Queste vengono comunicate al Comune ed è proprio l’amministrazione comunale che deve approvare la nuova composizione del terreno.

Dopo che il Comune autorizza il frazionamento catastale, si procede con il deposito della nuova mappatura all’ufficio catastale e infine si sottoscrive un atto notarile.

In questo caso si ha un frazionamento catastale con costi che possono variare anche in base alle esigenze del committente.

Fra le spese devono essere annoverate quelle per il pagamento delle imposte catastali e quelle per il compenso da attribuire al professionista che interviene nella procedura.

I costi del frazionamento

Come abbiamo avuto già occasione di vedere, i costi per il frazionamento catastale possono essere molto vari.

Innanzitutto si deve pagare il tecnico che procede alla realizzazione della procedura.

Il lavoro del tecnico è molto importante, perché è proprio un tecnico privato che deve intervenire e procedere con un’analisi dell’immobile.

Per esaminare bene l’immobile, il tecnico deve effettuare un sopralluogo.

Il costo del sopralluogo può essere calcolato in base alle ore impiegate oppure in base alle misure dell’immobile.

Altri costi da sostenere sono quelli relativi all’elaborazione del progetto e al suo deposito presso il Comune di riferimento.

Poi bisogna sostenere le spese per la registrazione della pratica.

Di solito sono dei costi fissi che vengono calcolati in base al tipo di frazionamento eseguito e in base alle caratteristiche dell’immobile.

Generalmente i costi riguardano il pagamento dell’imposta di bollo per la pratica.

Infine vanno pagati i diritti catastali sull’istruttoria.

Il frazionamento catastale può essere richiesto soltanto dai proprietari di un immobile o di un terreno.

Invece questa procedura non può essere richiesta dagli inquilini che hanno un appartamento o una casa in generale in affitto.

Ma quanto tempo occorre per l’approvazione da parte del Comune del frazionamento?

I tempi possono essere più o meno lunghi in base a diversi fattori che intervengono, però di solito l’ufficio comunale controlla la pratica nel giro di pochi giorni, al massimo tre.

Se si ottiene l’approvazione, è proprio l’ufficio che nel giro di poche ore aggiorna tutti i dati catastali necessari al fine di rendere effettivo il frazionamento catastale.

I tempi si possono allungare per l’attesa che intervenga il tecnico di cui si è richiesta l’opera oppure per prendere appuntamento con il notaio.

Specialmente nei Comuni molto grandi come Roma o Milano i tempi di attesa del notaio possono andare da una a quattro settimane.

I tempi si possono allungare anche quando il frazionamento catastale viene svolto in seguito alla presenza di più eredi di un immobile.

Se tutti gli eredi sono in accordo, si può fare anche molto velocemente.

Se invece gli eredi non sono d’accordo, i tempi si allungano, perché occorrono le firme di tutti.

Altre informazioni utili:

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