Accertamento di Conformità: Che Cos’è, Come Avviene, Chi Può Richiederlo, Costi!


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Parlando di accertamento di conformità, dobbiamo riferirci ad uno strumento che consente di sanare delle opere edilizie che sono state costruite abusivamente.

In particolare si fa riferimento al requisito della doppia conformità, che è necessario perché si possa procedere con questa soluzione.

Le leggi vigenti in Italia impongono che per effettuare interventi edilizi si devono richiedere il permesso di costruire e a volte anche la segnalazione certificata di inizio attività, che è indicata con la sigla SCIA.

Se non adempi a tali pratiche burocratiche, i lavori che realizzi sul tuo immobile possono essere considerati abusivi con conseguenze rischiose.

In alcuni casi l’accertamento di conformità costituisce una soluzione ideale per rimediare alla realizzazione di lavori abusivi sugli immobili.

Ma vediamo precisamente di che cosa si tratta.

Abbiamo preparato per te una guida che spiega nel dettaglio come funziona l’accertamento di conformità edilizia.

Che cos’è l’accertamento di conformità

L’abuso edilizio si può configurare anche come un vero e proprio reato di carattere urbanistico e si realizza nel momento in cui vengono fatti degli interventi senza possedere le autorizzazioni adeguate.

Si parla anche di abuso edilizio quando gli interventi vengono effettuati senza rispettare le concessioni che sono state date.

La legge prevede delle sanzioni penali e delle sanzioni amministrative e molte volte si deve ovviare al problema ripristinando lo stato anteriore del territorio, precedente all’abuso.

In particolare colui che si è reso responsabile di un abuso ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi entro 90 giorni.

Il proprietario dell’immobile su cui sono stati commessi degli abusi può richiedere l’accertamento di conformità in sanatoria.

Si tratta di uno strumento che è regolato dall’articolo 36 del Testo unico dell’edilizia.

Dà l’opportunità di risanare gli abusi, almeno quelli che rientrano in un carattere formale.

Questi ultimi sono quelle difformità che sono state effettuate perché non è stato richiesto un adeguato titolo edilizio oppure si tratta di interventi che sono stati realizzati non tenendo conto delle indicazioni riportate nel titolo edilizio stesso.

L’accertamento di conformità invece non si può richiedere per gli abusi sostanziali.

Questi sono quelle opere e quei lavori che non avrebbero mai avuto possibilità di essere approvati.

Per esempio rientrano fra gli abusi sostanziali gli interventi che hanno portato alla realizzazione di costruzioni di immobili su aree non edificabili o che non hanno tenuto conto del rispetto della volumetria ammessa.

Inoltre rientrano fra gli abusi sostanziali le situazioni in cui un immobile ha avuto una destinazione d’uso che per una data zona urbanistica non era possibile.

Chi può richiedere l’accertamento

Ma partiamo dall’inizio: chi può richiedere la soluzione per risanare un abuso edilizio?

Questa facoltà può essere data al proprietario dell’immobile o al responsabile dell’abuso.

A livello pratico l’uno o l’altro devono presentare un’istanza al Comune.

Un accertamento fiscale può essere richiesto anche dal Comune o dalla stessa Agenzia delle Entrate.

In questo specifico caso l’avviso viene notificato attraverso una comunicazione (di colore verde) direttamente al proprietario dell’immobile.

Come avviene l’accertamento catastale

Se lo chiedono in molti.

Trattandosi di un’attività amministrativa che deve accertare una situazione specifica nell’immobile non si può non pensare che la verifica non avvenga tramite un sopralluogo.

Nella pratica una volta che arriva la segnalazione o la richiesta di accertamento catastale all’ente competente l’accertamento avviene con un sopralluogo che ha il fine di fare verifiche e accertare la corrispondenza la tra la planimetria e la situazione di fatto.

Come funziona la domanda di accertamento

Vediamo adesso nei dettagli come funziona l’accertamento di conformità.

Infatti spesso molti si pongono il problema di riuscire a comprendere più esattamente che cosa fare per ottenere l’accertamento di conformità e in particolare per rispondere al requisito della doppia conformità.

La domanda deve essere accompagnata dai documenti che sono messi a punto da un tecnico abilitato.

Nello specifico servono dei documenti grafici che mostrano com’era l’opera prima e dopo le modifiche, per dimostrare la doppia conformità.

Il Comune ha 60 giorni per decidere.

In questo senso vale il principio del silenzio-respingimento: se entro 60 giorni non ci sono risposte, la richiesta si considera respinta.

Su questo punto però ci sono delle incertezze, perché, secondo alcune sentenze che sono state pronunciate dai giudici, l’amministrazione comunale avrebbe comunque sempre il dovere di spiegare le ragioni che stanno alla base della non concessione della sanatoria.

Nel momento in cui viene approvato il permesso, il proprietario deve pagare una somma che è pari al doppio del costo di costruzione.

Può accadere anche che queste spese non siano quantificabili e quindi la sanzione parte da un minimo di 516 euro.

Che cos’è il requisito della doppia conformità

Il requisito indispensabile per richiedere un accertamento di conformità consiste nella doppia conformità.

Questo criterio costituisce un requisito essenziale per poter procedere nel richiedere la sanatoria e per avere più possibilità che questa venga concessa.

Si deve dimostrare in sostanza che le opere realizzate siano doppiamente conformi da un lato alle norme urbanistiche che erano in vigore a livello comunale nel momento in cui l’intervento edilizio è stato realizzato e, dall’altro, che ci sia corrispondenza con le norme urbanistiche in vigore nel momento in cui viene chiesto l’accertamento di conformità.

Facciamo un esempio per chiarire ciò che intendiamo da questo punto di vista.

Mettiamo il caso di un soggetto che abbia realizzato delle modifiche nella propria casa, predisponendo un ampliamento dell’abitazione, e che non ha richiesto i permessi necessari.

Il soggetto in questione può richiedere la sanatoria solo nel momento in cui il piano urbanistico dell’anno in cui sono stati realizzati i lavori dava la possibilità di realizzare la modifica.

Allo stesso tempo ci deve essere conformità con la norma che riguarda il volume delle case in riferimento al momento in cui viene richiesto l’accertamento di conformità.

Quanto costa

Vediamo quali sono adesso i costi della SCIA in sanatoria.

È opportuno, infatti, nel momento in cui chiedi un accertamento di conformità, che tu sia consapevole delle spese a cui puoi andare incontro.

In questo senso devi sapere che i costi della SCIA in sanatoria possono rientrare in due capitoli differenti.

Ci sono, da un lato, le spese per pagare la sanzione amministrativa e, dall’altro, i costi che sono necessari per produrre la documentazione che deve essere allegata alla domanda che presenti all’amministrazione comunale.

Ci sono delle spese in quest’ultimo senso anche perché la documentazione deve essere prodotta da un tecnico specializzato e abilitato, che può essere un geometra, un ingegnere o un architetto.

I costi per le sanzioni

Per la SCIA i costi delle sanzioni, quando i lavori sono terminati, sono pari ad una somma che va da un minimo di 516 euro fino ad un massimo di 10.329 euro.

Per quanto riguarda invece i lavori terminati eseguiti comunque nel rispetto della legislazione urbanistica, possiamo avere nei casi meno gravi quindi una sanzione meno alta.

In questo caso le sanzioni dipendono dal valore aumentato dell’immobile e ci sono dei costi compresi tra 516 euro e 5.164 euro.

I costi della relazione tecnica

La relazione tecnica è molto importante, perché il tecnico deve provvedere a redigere una relazione dettagliata dei lavori.

Deve dichiarare, inoltre, la conformità alle norme di legge e deve presentare una serie di documenti allegati, che comprendono anche il progetto.

I prezzi per quanto riguarda questi lavori di realizzazione della relazione possono variare da città a città, in relazione alla parcella che il professionista richiede.

È sempre importante informarsi con vari professionisti, per fare un confronto ed assicurarsi che si possano sostenere questi costi ed eventualmente scegliere quelli più convenienti.

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