Il calcolo dei vani catastali serve a definire il calcolo della consistenza catastale.
Quest’ultima è la grandezza dal punto di vista catastale e che si misura a partire da un parametro che viene preso come unità di riferimento.
L’unità di misura cambia a seconda della categoria di appartenenza dell’immobile.
È molto importante il calcolo dei vani catastali, perché, in base alle normative vigenti, si fa riferimento a queste dimensioni dell’immobile per determinare gli importi delle tasse e delle imposte che si devono pagare.
Ecco cosa devi sapere!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Vano catastale che cos’è
Partiamo dall’inizio per fare maggiore chiarezza e dissolvere ogni tipo di equivoco!
Per vano catastale si intende uno spazio delimitato da pareti, da soffitto e pavimenti, che abbia un’illuminazione diretta.
Del vano si considera anche la sua destinazione d’uso.
Vani principali e vani accessori
I vani di un’abitazione si dividono principalmente in due categorie: vani principali e vani accessori.
I vani principali sono quelli utilizzati per vivere lo spazio principale della casa:
- il soggiorno
- la cucina
- la camera da letto
Il vano accessorio diretto è rappresentato dagli ambienti a cui si accede direttamente all’interno della casa:
- bagno
- corridoio
- ingresso
A questa tipologia di vano è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano.
Poi abbiamo anche il vano accessorio indiretto, che fa riferimento a quei locali della casa ai quali è possibile accedere soltanto uscendo dall’abitazione:
- cantine
- infernotti
- soffitte
A questi vani è assegnata una consistenza pari a 1/4 di vano.
Come fare il calcolo dei vani catastali
Come fare il calcolo dei vani catastali?
Per il calcolo dei vani catastali consigliamo di preparare un excel.
Così avrai sempre a disposizione sul tuo computer un documento dedicato, che puoi consultare o modificare ogni volta che ne senti la necessità.
In generale tieni presente, per effettuare il calcolo dei vani catastali, che esistono delle misure massime e minime.
Queste ultime possono variare in base alla provincia in cui è situato l’immobile.
Per fare il calcolo prendi in considerazione l’eccedenza.
Sottrai questo valore alla superficie del limite massimo e dividi per lo stesso valore l’eccedenza ottenuta.
Il risultato deve essere aggiunto al vano base.
La formula per calcolare la consistenza catastale è la seguente:
[(mq vano / mq massimo vano) – (mq massimo vano / mq massimo vano)]
Al totale ottenuto potrebbe essere necessario aggiungere anche un 10%.
Questo rappresenta gli spazi comuni, come per esempio l’androne, le scale o i locali adibiti per la sistemazione della caldaia.
A volte è necessario, al contrario, applicare una riduzione del 10%.
Questa riduzione è necessaria nel caso in cui ci sono degli ambienti bassi, dei bagni incompleti oppure dei vani in misura inferiore rispetto a quella minima che è stata stabilita.
Esempio di calcolo dei vani di una casa
Facciamo un esempio per chiarire meglio come si fa il calcolo dei vani catastali.
Prendiamo il caso della consistenza catastale di un appartamento.
L’appartamento del nostro esempio risulta composto dai seguenti vani:
- una cucina
- un soggiorno di 40 metri quadri
- due stanze da letto di 16 metri quadri ciascuna
- due bagni
- un corridoio
- un ingresso
- una cantina
- giardino condominiale
I vani principali sono tre e la cucina è una.
L’eccedenza si calcola facendo (40-28)/28, che dà come risultato 0,43 (tenendo conto della superficie massima da tenere in considerazione).
Per i vani accessori diretti calcoliamo 4 x 1/3 = 1,33.
Per i vani accessori indiretti abbiamo come risultato 0,25.
Il giardino comune rappresenta lo 0,3.
Sommiamo il totale dei vani (6,01) a 0,3 e otteniamo un valore complessivo di 6,31.
Arrotondando al mezzo vano, abbiamo un valore del totale dei vani catastali che corrisponde a 6,5.
Come fare il calcolo online
Il calcolo dei vani catastali online si può fare grazie al DOCFA, che è un software appositamente pensato per realizzare questa procedura.
DOCFA significa Documenti Catasto Fabbricati ed è il programma che i tecnici utilizzano per presentare agli uffici provinciali del territorio il modello che si chiama accertamento della proprietà immobiliare urbana.
Questo modulo DOCFA può essere redatto e compilato soltanto da un professionista iscritto all’albo.
Tramite l’utilizzo di questo software si può dichiarare al catasto quali sono le variazioni di cui l’immobile è stato oggetto.
La dichiarazione DOCFA è obbligatoria anche nel cambio di destinazione d’uso dell’immobile o quando ci siano delle variazioni consistenti delle caratteristiche.
Inoltre si devono presentare quando cambiano i dati toponomastici dell’abitazione oppure è possibile presentare la dichiarazione quando c’è la necessità di provvedere a comunicare la planimetria mancante, se questa procedura non è mai stata fatta o se l’ufficio l’ha smarrita.
Inoltre può servire presentare questa dichiarazione se la consistenza dell’immobile cambia a seguito dell’ampliamento di vani o della demolizione o della fusione dell’unità immobiliare con altre unità.
Come avviene il calcolo per i locali commerciali
Prima di chiudere la nostra guida ci teniamo a puntualizzare che è da considerare a parte il calcolo dei vani catastali per quanto riguarda i locali che rientrano nella cosiddetta categoria C1.
Se fino ad ora abbiamo visto il calcolo per gli immobili appartenenti alla categoria A, quindi le case, le abitazioni e gli uffici, adesso spendiamo qualche parola in più per gli immobili che hanno come destinazione d’uso principale quella commerciale, quindi per esempio i negozi.
Per la categoria C1 la consistenza catastale considera i metri quadrati dei locali principali utilizzati per lo svolgimento delle attività.
La consistenza dei locali accessori, quindi il retrobottega, i servizi igienici e i locali che vengono utilizzati come deposito, viene considerata soltanto in percentuale, un valore che può essere compreso tra il 20% e il 50%.
Per gli altri locali del gruppo C, come per esempio C2 (magazzini) o C6 (garage), la consistenza in metri quadri corrisponde alla superficie netta dei locali stessi.
