Consistenza catastale di un immobile: come si calcola!

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consistenza catastale come si calcola

La consistenza catastale è costituita dalla grandezza di un immobile dal punto di vista catastale.

Si misura a partire da un parametro che viene considerato come unità di misura.

Per quanto riguarda l’unità di misura della consistenza catastale, dobbiamo dire che essa può variare in base alla categoria a cui appartengono gli immobili.

La riforma del catasto aveva come obiettivo l’assunzione di un unico parametro inteso come unità di misura.

In particolare si voleva prendere in considerazione la possibilità della consistenza catastale in mq.

In questo modo, per misurare la superficie catastale e la consistenza, si sarebbe adottato un unico criterio che sarebbe stato utilizzato per tutte le categorie catastali.

Poiché la riforma stenta ancora ad andare in porto, per ciò che concerne le unità di misura della consistenza catastale, si fa riferimento alla legge in vigore, che presuppone unità di misura differenti.

Nello specifico, se vogliamo parlare di consistenza e superficie catastale, dobbiamo fare riferimento al vano catastale per la categoria A, al metro cubo per la categoria B e al metro quadro per la categoria C.

Ma andiamo più nello specifico e vediamo che rapporto c’è tra visura catastale e consistenza e come calcolare la consistenza catastale.

Prima di proseguire ti consigliamo due articoli che possono aiutarti a capire meglio e a raccogliere più informazioni:

I tipi di vani

Alla categoria A del catasto appartengono quegli immobili destinati ad uso abitativo.

Quindi, per quanto riguarda questa categoria, per calcolare la consistenza catastale, dobbiamo prendere in considerazione il vano catastale.

Ma che cosa si intende con questa espressione?

Il vano catastale va inteso come uno spazio delimitato da pareti, soffitti e pavimenti. È importante che questo spazio sia dotato di illuminazione.

Possiamo distinguere varie tipologie di vano.

Per esempio il vano principale è riferito a tutte quelle stanze che sono utilizzate come abitazione principale, quindi ci riferiamo a soggiorno, cucina e camere da letto.

Abbiamo poi il vano accessorio diretto, che fa riferimento a tutti quegli ambienti attraverso i quali si accede dall’interno della casa.

Quindi per vano accessorio diretto intendiamo bagni, corridoi o ingressi.

C’è anche il vano accessorio indiretto. Esso è costituito da quello spazio della casa al quale si accede uscendo dall’abitazione.

Quindi per vani accessori indiretti si intendono per esempio le cantine e le soffitte.

Infine ci sono le pertinenze, delle aree che risultano individuali rispetto all’immobile principale e che allo stesso tempo sono complementari ad esso, anche se non esiste una vera e propria continuità dal punto di vista fisico.

Ci si riferisce in particolare alle terrazze, ai giardini e ai cortili.

Come si calcola per gli immobili destinati ad abitazione

Per calcolare la consistenza catastale di un immobile appartenente alla categoria A, prendendo in considerazione il vano catastale, si deve tenere conto di alcune misure massime e minime che comunque possono essere variabili tenendo conto della provincia in cui è ubicato l’immobile stesso.

Se il vano ha una superficie superiore al limite massimo stabilito dalla legge, si prende in considerazione l’eccedenza.

Di conseguenza sottraiamo l’eccedenza alla superficie del valore che corrisponde al limite massimo.

Poi dividiamo l’eccedenza ottenuta per il valore del limite massimo.

Il risultato conseguito deve essere aggiunto al vano base.

Il tutto può essere spiegato attraverso questa formula:

[(mq vano / mq max vano) – (mq max vano / mq max vano)].

A volte potrebbe essere necessario aggiungere il 10% al totale dei vani. Questa percentuale comprende gli spazi comuni, come può essere il vano scale, l’androne o il locale che ospita la caldaia all’interno di un condominio.

Come si calcola la consistenza C1

Nella categoria catastale C1 vengono compresi tutti quegli immobili che hanno come destinazione d’uso quella commerciale.

Quindi nella categoria C1 sono compresi i locali commerciali come i negozi.

La categoria C1 differisce da altre del gruppo C, sempre in base allo scopo per cui i locali vengono utilizzati.

La C2 per esempio indica i magazzini, la C6 i garage.

Per quanto riguarda il calcolo della consistenza catastale C1, bisogna prendere in considerazione i metri quadrati dei locali principali.

Per ciò che concerne i locali accessori, quindi per esempio un retrobottega o i servizi igienici annessi al negozio, si tiene conto soltanto di una percentuale, che può essere variabile tra il 20% e il 50%.

Esempio di calcolo per la categoria A

Dopo la consistenza catastale C1, torniamo all’esempio di calcolo della consistenza catastale per la categoria catastale A e facciamo un esempio concreto, per renderci meglio conto di che cosa intendiamo.

Un vano di solito corrisponde alla misura media tra i 7 e i 10 metri quadrati, un ambiente che in linea di massima possa contenere almeno un letto.

Questo significa che per esempio un corridoio lungo, che sia stretto e che abbia una forma irregolare, non può essere conteggiato come vano, indipendentemente dalla sua misura.

Anche se il corridoio misura 20 metri quadrati, non può essere considerato un vano, ma andrebbe attribuita ad esso la percentuale di un terzo, come se fosse un vero e proprio accessorio diretto.

Un terzo di vano va sommato ai numeri dei vani catastali principali, per calcolare la consistenza catastale.

Ricordiamo che gli accessori indiretti sono calcolati come un quarto di vano.

C’è anche il caso della percentuale negativa, fino ad un massimo di almeno 10%.

Di solito la percentuale negativa si attribuisce per vari fattori.

Per esempio si può avere quando i servizi igienici sono insufficienti, quando sono incompleti o quando c’è la presenza di vani bassi all’interno di un immobile.

Di solito non si fa ricorso alla percentuale negativa, più che altro si preferisce in questi casi abbassare la classe dell’immobile.

Calcoliamo la consistenza catastale di un’abitazione che sia composta dai seguenti ambienti: 1 cucina di 7 mq, 1 soggiorno di 36 mq, 1 camera da letto di 16 mq, un’altra camera da letto da 12 mq, 1 bagno di 9 mq, 1 corridoio di 15 mq, 1 terrazza di 4 mq, 1 cantina e 1 soffitta.

Come superficie minima di un vano, l’ubicazione dell’immobile prevede 8 metri quadri, il limite massimo è fissato a 24 metri quadri.

Quindi contiamo per la cucina, per la prima camera da letto, per la seconda e per il soggiorno un vano ciascuno più un’eccedenza.

Avremo il seguente calcolo: 36 mq – 24 mq = 12. Dividiamo 12 per 24 e otteniamo 0,5.

Poi teniamo conto di un terzo di vano per il corridoio, di un altro terzo per il bagno, di un quarto di vano per la cantina e di un altro quarto per la soffitta. Avremo un totale di 5,66 vani.

Poiché all’abitazione sono collegati anche un cortile condominiale e una terrazza, aggiungiamo il 5%, quindi facciamo 5,66 x 0,05 = 0,28.

Sommiamo il tutto al valore di 5,66 e otteniamo 5,94.

Per arrotondamento possiamo dire di avere 6 vani catastali.

In questo modo, per poter verificare la consistenza catastale dell’immobile, avremo dei dati che possiamo consultare e confrontare con la visura catastale, il documento ufficiale rilasciato dal catasto, per vedere se c’è corrispondenza con il calcolo che abbiamo ottenuto.

La consistenza catastale è davvero molto importante per riuscire a renderci conto della superficie della nostra casa e, in base a questa, avere a disposizione anche un dato rilevante per calcolarne anche il valore commerciale, nel caso in cui per esempio decidiamo di mettere in vendita l’immobile o nel momento in cui abbiamo bisogno di sapere se stiamo facendo un affare nell’acquistare un’abitazione che ci interessa.

Per calcolare la consistenza catastale ci possiamo affidare ad un professionista, che terrà conto delle sue competenze e degli strumenti tecnici a propria disposizione, per fornirci dei valori quanto più corrispondenti possibili alla realtà, in modo da farci concludere degli ottimi affari nel settore immobiliare.

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