Abuso Edilizio: Che Cos’è, Sanzioni, Prescrizione, Denuncia e Sanatoria degli Abusi Edilizi!

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Spesso sentiamo parlare di abuso edilizio, un abuso che quindi riguarda direttamente gli immobili.

A volte si può incorrere in un abuso edilizio perché non si ha consapevolezza delle norme che regolano le costruzioni in un dato territorio.

Altre volte, però, l’abuso edilizio viene compiuto non curandosi delle norme.

Ma cosa si rischia nel commettere un atto di questo tipo?

È possibile porre rimedio dopo averlo prodotto?

Ti spieghiamo tutto in questa guida sull’argomento.

Che cos’è un abuso edilizio

Innanzitutto partiamo chiarendo che cos’è un abuso edilizio, concetto che molto spesso viene confuso con il condono.

L’abuso edilizio si ha quando un intervento su un immobile collocato in un dato territorio viene portato avanti senza richiedere autorizzazione.

Infatti l’edilizia è regolata spesso da alcune norme che stabiliscono come si debba richiedere un permesso di costruire, in modo da essere in regola con la pianificazione urbanistica, oppure una denuncia di inizio attività, che è detta in gergo tecnico DIA.

Quest’ultima è una relazione tecnica con la quale un progettista dichiara che ciò che viene costruito è in corrispondenza alle norme vigenti.

Abuso si può avere anche quando per esempio i volumi di una casa superano di gran lunga i limiti che vengono indicati nel progetto.

Abuso edilizio: la legge

La normativa alla quale fare riferimento per gli abusi edilizi si trova nel Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/01.

Per completezza ti segnaliamo questo link dove puoi trovare la legge.

Le differenze tra catasto ed edilizia

Prima di proseguire con la nostra guida è opportuno fare chiarezza su un punto importante.

Durante una compravendita molto spesso saltano fuori alcuni concetti come conformità urbanistica e catastale di un immobile di cui spesso si sa nulla o comunque troppo poco.

Un immobile è conforme nel momento in cui risulta essere regolare sia all’Agenzia del Territorio sia in Comune.

La rispondenza della superficie, della rendita e della planimetria allo stato di fatto è collegata e utile solo ai fini fiscali.

L’abusività dipende invece dalla licenza edilizia, dal permesso di costruire, dal condono dalla scia e dalla dia che vendono depositati in comune.

Abuso edilizio: sanzioni

Abuso edilizio cosa si rischia?

Come già saprai l’abuso edilizio viene punito. Quello che forse non sai è che l’abuso edilizio viene punito sia dal punto di vista amministrativo sia dal punto di vista penale.

Dal punto di vista penale, l’ammenda può arrivare fino a 10329 euro per non aver osservato le norme. E’ previsto l’arresto fino a due anni e un’ammenda fino a 51.645 euro nei casi in cui sono stati eseguite gravi difformità, lottizzazione abusiva di terreni e interventi edilizi su aree sottoposte a vincoli paesaggisti o storici nonostante l’ordinanza riguardante la sospensione dei lavori.

Come funziona la prescrizione degli abusi

Occorre sin da subito precisare che solo la prescrizione penale può essere prescritta.

Il Comune dunque può richiedere la sanzione amministrativa anche nel caso in cui passino molti anni.

La prescrizione avviene nel seguente modo:

  • prescrizione breve: 4 anni con assenza di atti
  • prescrizione ordinaria: 5 anni con atti

Chi sono i responsabili dell’abuso e chi si occupa della Sanatoria edilizia

Chi sono i responsabili dell’abuso e a chi tocca sanare?

In realtà ci sono varie possibilità da considerare, perché la sanatoria può essere chiesta al Comune dal proprietario dell’immobile, ma anche dal responsabile dell’abuso, che sarebbe colui che ha realizzato l’immobile (costruttore, direttore dei lavori) senza badare alla conformità con le norme.

È molto importante in questo senso che la domanda venga presentata prima che la sanzione possa diventare definitiva.

Il Comune ha infatti il compito semplicemente di sanzionare un abuso edilizio nel momento in cui ne viene a conoscenza.

Nel momento in cui viene emessa la sanzione amministrativa, poi non è più possibile chiedere la sanatoria.

C’è un termine fissato dal responsabile dell’ufficio tecnico o dal dirigente comunale, che stabilisce entro quando deve pervenire la richiesta per la sanatoria.

Sanatoria edilizia: quanto costa

Sanare un abuso edilizio quanto costa?

Facciamo chiarezza anche per quanto riguarda le spese che ci sono da affrontare.

Innanzitutto ci sono due costi da distinguere: il primo è rappresentato dalla sanzione amministrativa da pagare, perché venga regolarizzato l’abuso; la seconda voce di spesa è rappresentata dall’onorario che si deve corrispondere al professionista incaricato della pratica.

Per quanto riguarda il costo della sanzione amministrativa, i prezzi possono variare in base alla richiesta.

In genere si tratta di 333 euro per i lavori comunicati in corso d’opera con una CILA tardiva.

Si tratta di pagare 516 euro per i lavori sempre dichiarati in corso d’opera con una SCIA tardiva.

Si devono pagare 1.000 euro nel caso in cui venga inviata una CILA alla fine dei lavori, ma anche nel caso di una SCIA che venga emessa a lavori ultimati.

L’onorario del professionista varia in base al carattere complesso della sanatoria.

Il suo compito è quello di accertare e di valutare la conformità alle normative e di fare una relazione che deve essere allegata alla richiesta della sanatoria.

In genere puoi spendere tra 500 e 1.500 euro.

Abuso edilizio: si può denunciare?

La risposta è affermativa. Trattandosi di un’irregolarità edilizia si può naturalmente denunciare.

Chi ha scoperto un abuso edilizio per denunciarlo deve fare una segnalazione al Comune agli uffici della Polizia Municipale.

Il comune risponderà alla segnalazione di deduca fatta dal cittadino entro 30 giorni dal deposito della dichiarazione.

Il Comune attuerà per legge tutti i provvedimenti cautelari.

Vendita casa con abuso edilizio: si può fare?

La vendita di una casa con abuso edilizio si può realizzare veramente?

Rispondiamo ad una domanda che in molti si pongono!

L’abuso edilizio di per sé è un atto illecito, quindi molti si pongono la domanda se possono vendere un immobile che è stato realizzato non rispettando le norme vigenti oppure quando si sono apportate nel corso degli anni delle modifiche che non sono state comunicate al Comune.

Per esempio il dubbio consiste anche nel sapere che cosa si rischia se non si informa il compratore oppure se si rischiano delle sanzioni, che possono essere amministrative o potrebbero essere anche di carattere penale.

Come dice la legge, anche per mezzo di alcune sentenze della Cassazione che hanno esaminato questi casi, se un immobile è irregolare dal punto di vista edilizio non è possibile venderlo.

Volendo essere più precisi, la casa con abuso edilizio si può vendere, però il contratto è valido soltanto se l’acquirente viene informato della presenza dell’abuso.

Questa comunicazione deve essere resa per iscritto sia nel compromesso sia nel rogito.

Se invece non c’è stata un’informazione di questo tipo, l’acquirente, entro dieci anni, può impugnare il contratto e rivolgersi ad un giudice per dichiararlo irregolare e quindi per ritenersi libero da ogni vincolo.

Potrebbe richiedere anche un risarcimento del danno oppure, se l’abuso è di piccola entità, potrebbe richiedere anche una parziale restituzione della somma che ha versato per l’acquisto, per esempio quanto è necessario per sanare l’abuso.

Anche se l’acquirente, prima di comprare la casa, ha fatto un sopralluogo sull’immobile, non si ritiene necessario che debba per forza prendere conoscenza dell’abuso.

Se invece la vendita viene effettuata tramite un’agenzia immobiliare, quest’ultima deve verificare la conformità urbanistica dell’immobile proprio per verificare che non ci siano abusi.

Se non agisce in tal modo, l’acquirente può rivalersi anche contro l’agente immobiliare.

Come sanare abusi edilizi

Come sanare un abuso edilizio?

Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio si deve agire entro 90 giorni dal momento in cui viene accertato che sia stato commesso un atto illecito.

L’azione va condotta presentando un’istanza al Comune.

Entro 60 giorni il responsabile dell’ufficio comunale darà un parere in merito alla richiesta.

L’istanza deve essere redatta a cura di un tecnico, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere.

Entro 60 giorni il Comune può accogliere la richiesta oppure può anche respingerla.

In ogni caso anche in quest’ultimo caso c’è ancora un’opportunità di evitare la demolizione delle parti non conformi.

Si può infatti impugnare la richiesta respinta e rivolgersi al giudice amministrativo.

La sanatoria per essere realizzata comunque prevede una verifica della doppia conformità dell’intervento edilizio.

Infatti la conformità deve essere in riferimento alle norme vigenti al momento della realizzazione dei lavori e allo stesso tempo deve essere fatta in riferimento alle norme che sono in vigore nel momento in cui viene presentata la richiesta di sanatoria.

Se non soddisfa entrambe queste condizioni, non può essere avviata la procedura di sanatoria, quindi necessariamente devi pagare la sanzione amministrativa e le parti non conformi alle regole devono essere demolite.

Nel caso specifico di vecchi abusi edilizi consigliamo di leggere questa guida specifica: Sanatoria Vecchi Abusi Edilizi: A Chi Tocca Pagare, Quali Sono i Costi e Come Chiedere la Sanatoria Edilizia!

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