Tabelle millesimali: cosa sono, come si calcolano e quanto incidono sulle spese

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Vivi in un condominio e quando si deve prendere una decisione sulle parti in comune durante le riunioni senti parlare di millesimi e tabelle millesimali?

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Pian piano chiarirai i tuoi dubbi e alla prossima riunione condominiale ti sentirai preparato e potrai prendere la parola con sicurezza.

Tabelle millesimali condominio: prima di entrare nello specifico, è bene chiarire che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive – le singole unità immobiliari – che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”.

Di conseguenza, in un condominio confluiscono sia il diritto di proprietà esclusiva, sia il diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione e alla manutenzione delle parti comuni che non possono essere divise. Le tabelle millesimali definiscono proprio i diritti di proprietà comune.

Che cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: attraverso di esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese condominiali e i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni di un condominio.

L’interesse che ogni condomino ha sulle parti in comune dell’edificio si misura in proporzione al valore dell’unità immobiliare di cui è proprietario.

A questo fine si definisce “millesimo” l’unità di misura della proprietà condominiale, un valore numerico espressione del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio che è rapportato a 1000.

Le tabelle millesimali sono tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano, per ciascuna di queste, il valore espresso in millesimi.

La loro funzione è quella di tradurre in termini matematici i valori degli immobili di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale; esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti in comune dell’edificio ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Per quanto riguarda i millesimi, sono valori con la funzione di determinare le maggioranze all’interno dell’assemblea e servono per dividere tra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni.

I valori millesimali di condominio vengono determinati attraverso valutazioni del tecnico sulle superfici reali di ogni singola unità abitativa, confrontate con la superficie totale dell’edificio. Le parti esterne e non edificate, come per esempio le aree del cortile o i giardini comuni sono escluse dal calcolo dei millesimi.

Le tabelle millesimali, avendo la funzione di esprimere il valore delle singole quote di comproprietà  sulle parti comuni dell’intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell’organo assembleare, non incidono sul diritto di proprietà che ciascun partecipante ha sui beni comuni, ma solo sulle obbligazioni che gravano a carico del singolo condomino in funzione di tale diritto di proprietà.

Inoltre, si trovano come documento allegato al regolamento di condominio, sono obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci.

Tabelle millesimali approvazione: l’approvazione delle tabelle millesimali avviene grazie alla presenza della maggioranza di partecipanti all’assemblea, cioè un numero di condomini in grado di rappresentare almeno 500 millesimi.

Calcolo tabelle millesimali

Per calcolare le tabelle millesimali bisogna accertarsi delle proprietà esclusive di ciascun condomino, quindi se è in possesso di appartamento, giardino, box auto ecc. In un secondo momento, è necessario effettuare rilievi metrici e sviluppare elaborati grafici.

Dalle elaborazioni grafiche si possono rilevare tutte le grandezze necessarie, ovvero le superfici, le altezze, la destinazione d’uso, ecc. Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una unità immobiliare specifica, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri a seconda dell’effettivo utilizzo della superficie stessa.

Tabelle millesimali coefficienti: i coefficienti tabelle millesimali sono utili per trasformare i volumi reali o le superfici reali delle singole unità immobiliari in valori virtuali e sono determinate dal tecnico.

Di solito, bisogna tener conto dei coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici e, da questi, partire per la modifica tabelle millesimali, considerando le caratteristiche del condominio. Il tecnico, a sua scelta, può effettuare il calcolo tabelle millesimali e la revisione tabelle millesimali con delle modalità differenti, a patto vengano opportunamente giustificate da lui.

Per il calcolo e la gestione delle tabelle millesimali di qualsiasi tipologia di condominio ci sono software specifici (software tabelle millesimali)  e alcuni permettono il calcolo tabelle millesimali gratis.

I coefficienti per il calcolo delle tabelle millesimali

Per calcolare la superficie virtuale o convenzionale vengono utilizzati vari coefficienti correttivi. Il tecnico può decidere di aggiungerne di nuovi per rendere il calcolo ancora più preciso.

Abbiamo, in primo luogo, i coefficienti di destinazione che variano in funzione della destinazione e possono essere per esempio: Ingresso 0,8, soggiorno 1, pranzo 1, ecc. Altri coefficienti da tenere in considerazione sono i coefficienti di orientamento (Nord: 0,8; Nord Ovest: 0,85; Sud: 1).

Altri parametri sono dati dal coefficiente di luminosità che dipende dal rapporto tra la superficie illuminate e quella illuminata, dal coefficiente di altezza, da quello di prospetto che è determinato dai maggiori o minori benefici provenienti dalla posizione dell’unità abitativa (affaccio su giardini piuttosto che su strade trafficate, affaccio su zone di rispetto, presenza di vedute panoramiche), dal coefficiente di piano che varia a seconda della presenza dell’ascensore.

Questo elemento ha delle specifiche tabelle millesimali: tabelle millesimali ascensore. Nonostante ciò, il Codice Civile non prevede condizioni particolari; il calcolo viene effettuato in base ai condomini che sono serviti dall’ascensore: 50% per i millesimi di proprietà e 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Mentre, per quanto riguarda le tabelle millesimali riscaldamento (che riguardano il riscaldamento comune) la ripartizione delle spese di riscaldamento può essere effettuata facendo la media fra il valore millesimale del volume riscaldato di ogni singola unità immobiliare rispetto al volume totale riscaldato e il valore millesimale delle superfici radianti di ogni singola unità immobiliare rispetto alla superficie radiante totale.

Non fermarti qui! Informati bene ed evita di commettere errori! Scegli tra questa lista:

 

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