Vendere casa all’asta: come fare?

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Vendere casa all'asta come si fa

Vendere casa all’asta è un’operazione che in certi casi può risultare piuttosto vantaggiosa.

Normalmente, quando si pensa alla vendita di case all’asta, si fa riferimento più genericamente a ciò che avviene in seguito al processo di pignoramento.

Spieghiamo cosa vuol dire tutto ciò.

Quando una persona si rivolge ad una banca per ottenere un finanziamento, l’istituto di credito può mettere un’ipoteca sulla casa.

Se in seguito il mutuatario non dovesse riuscire più ad essere in grado di far fronte al debito contratto e a restituire la somma che è stata erogata in suo favore, la banca può trasferire su se stessa la proprietà dell’immobile e procedere con il vendere casa all’asta.

Ma la prospettiva del vendere casa all’asta non si riduce soltanto a questi casi, visto che esistono anche le case in vendita all’asta che avvengono in maniera volontaria tra privati.

Scopriamo in caso di casa venduta all’asta cosa succede e come procedere per le case all’asta in vendita, nel caso in cui si debba o si voglia attuare volontariamente la procedura.

Casa pignorata: come si svolgono le aste

Per capire come avviene la procedura del vendere casa all’asta, cerchiamo di comprendere fino in fondo che cosa significhi pignoramento e come sapere se una casa è stata venduta all’asta.

Innanzitutto avviene la notifica dell’ufficiale giudiziario, che ha il compito di notificare al debitore l’atto di pignoramento.

Questo atto viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.

In questo modo inizia il procedimento presso un giudice del tribunale.

Il giudice nomina un perito, che ha il compito di valutare l’immobile, affinché il giudice possa stabilire il prezzo base d’asta, dal quale partire per vendere casa all’asta.

Poi viene messo un annuncio sulle aste e l’avviso viene diffuso attraverso i mezzi di comunicazione.

La casa può essere venduta all’asta senza incanto. In questo caso coloro che vogliono partecipare alla gara devono depositare in cancelleria una busta chiusa con delle offerte che non devono essere inferiori al prezzo di base dell’asta.

Può accadere anche che l’asta vada deserta e che non vengano presentate delle offerte.

Allora il giudice farà altri tentativi, fino a quando il bene non sarà venduto.

Ad ogni tentativo di asta il giudice abbassa del 25% il prezzo di vendita.

Con il ricavato della vendita possono essere soddisfatti i creditori.

Dobbiamo però fare una differenza tra casa venduta all’asta e debito residuo.

Può accadere infatti che il prezzo di vendita all’asta non riesca a soddisfare tutti i creditori, perché la somma si rivela insufficiente.

Allora in questo caso i creditori che non vengono soddisfatti possono procedere con altre operazioni di pignoramento su altri beni del debitore.

Un recente provvedimento ha fatto in modo che per vendere casa all’asta, se dopo il terzo tentativo di vendita non si riesce a vendere l’immobile, alla quarta asta il giudice può stabilire una riduzione del 50% del prezzo d’asta.

Questo dovrebbe essere un modo per incoraggiare la partecipazione alla gara di altri acquirenti.

Tutto ciò però può creare uno squilibrio che va a danno del debitore.

Infatti l’immobile viene venduto ad un prezzo molto basso rispetto al suo valore di mercato e questo può favorire le speculazioni con lo svantaggio che i debitori non riescono a coprire il credito che hanno contratto presso la banca.

Come tutelare i debitori

La legge ha stabilito anche delle specifiche norme per evitare che il debitore perda la casa in seguito al pignoramento e alla vendita all’asta e allo stesso tempo non abbia più la possibilità di liberarsi del suo debito.

Ecco perché interviene il Codice di Procedura Civile, che stabilisce quanto segue: se il prezzo base raggiunge una somma molto più bassa rispetto al valore di mercato e non si riescono a soddisfare le pretese dei creditori (considerando anche le eventuali spese di procedura), il giudice obbligatoriamente deve chiudere il pignoramento.

Quindi interviene direttamente il tribunale, che, dopo un’opportuna valutazione del caso, mette fine al pignoramento.

È il giudice che stabilisce che vendere casa all’asta in una situazione del genere non è conveniente né per il debitore né per il creditore.

Tutto ciò significa che il pignoramento non viene estinto provvisoriamente, ma la sua archiviazione è per sempre.

Il creditore non potrebbe nemmeno provare una seconda volta il pignoramento rivolto allo stesso bene, perché per legge questa azione potrebbe essere considerata un abuso del processo.

Quando il giudice non procede d’ufficio ad interrompere il pignoramento e a mettere fine alla vendita all’asta di una casa, può intervenire il debitore stesso, che può presentare un’apposita istanza.

Per presentare la richiesta non si devono sostenere costi particolari, perché non è prevista nemmeno l’applicazione di imposte o di bolli.

Inoltre in caso di rigetto dell’istanza non sono previste delle specifiche sanzioni.

Ecco perché, quando ci si fa consigliare da un esperto, quest’ultimo potrebbe far presente anche questa possibilità, perché varrebbe proprio la pena di valutare la sorte e di vedere se sussistano le condizioni per interrompere il pignoramento e per rimanere così in possesso del proprio bene.

Vendita all’asta tra privati

Ci sono anche le offerte tra privati da tenere in considerazione.

Dobbiamo sempre considerare che il mercato immobiliare è in continua evoluzione, tra offerta e domanda che subiscono delle significative variazioni nel corso del tempo.

Però c’è un modo per tentare di equilibrare i due fattori, cercando di trovare il giusto compromesso tra domanda e offerta, soprattutto in termini di condizioni economiche che riguardano la possibilità di vendere casa all’asta.

Abbiamo assistito a degli episodi di vendite all’asta, come per esempio le vendite di casa all’asta a Rimini o in altre località famose italiane a livello turistico, in cui i prezzi delle case sono veramente alle stelle.

Con l’asta volontaria privata possiamo essere noi a scegliere, sempre nel rispetto delle norme, il prezzo più alto di vendita, scegliendo da un’offerta base sempre spettante alla nostra decisione.

In questo modo possiamo sempre incentivare gli acquirenti mettendo un prezzo di vendita inferiore al valore di mercato, però allo stesso tempo non ci troveremo costretti a “svendere” l’immobile, come può accadere nel caso dell’asta giudiziaria che segue ad un pignoramento.

Dobbiamo rivolgerci alle cosiddette case d’asta.

A gestire il procedimento è un notaio che viene incaricato.

In sua presenza ci sono il venditore e i potenziali acquirenti, che hanno risposto al bando d’asta.

Il prezzo base dell’asta è il prezzo dal quale parte la vendita e di volta in volta può essere incrementato sulla base dei rilanci dei partecipanti.

Naturalmente anche in questo caso deve precedere una perizia che possa stabilire il prezzo che fa parte del sistema di asta volontaria.

Possono partecipare a questo procedimento tutti quegli immobili che possono essere liberamente commerciabili e che presentano tutta la documentazione necessaria.

Qualsiasi venditore può decidere di vendere il proprio immobile attraverso un’asta volontaria, per avere la possibilità di realizzare un procedimento veloce nel migliore dei modi, in assoluta libertà.

Naturalmente il guadagno in questo caso per il venditore non potrà non essere garantito.

La vendita all’asta in questo caso diventa un modo per monetizzare con gli immobili.

È fondamentale ricordare, però, come anche in questo procedimento si devono sempre rispettare le regole stabilite preventivamente in modo chiaro, anche per gestire e regolare nel migliore dei modi il rapporto tra le parti e per non andare incontro a spiacevoli conseguenze nel corso del tempo.

Approfondimenti utili:

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