Investimenti Immobiliari

Asta deserta cosa succede?

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asta deserta cosa succede: asta immobiliare

Asta deserta cosa succede? Per comprendere bene questo caso, bisogna ribadire l’importanza che un’asta immobiliare può avere, quando un’abitazione pignorata va venduta.

A volte un immobile viene venduto all’asta non soltanto nel caso di un pignoramento, ma anche quando le persone o le società sono costrette a ricorrere a questa soluzione per pagare i debiti che hanno contratto nei confronti di alcuni creditori.

Le aste immobiliari possono essere molto vantaggiose per chi acquista, perché danno la possibilità di comprare un immobile ad un prezzo inferiore al suo consueto valore di mercato.

Quindi le aste possono rappresentare delle occasioni ottime per chi è alla ricerca di un buon affare da concludere.

Tuttavia può capitare un’asta deserta: cosa succede in questo caso?

Vediamo in presenza di un’asta giudiziaria deserta cosa succede, spiegandone i particolari, in modo da poter rendersi conto più precisamente di come comportarsi e di quali aspetti sono da tenere in considerazione.

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Cosa accade per decisione del giudice

Quando si verifica un’asta immobiliare deserta cosa succede?

In questa situazione appare vincolante il parere del giudice.

Quest’ultimo può decidere di stabilire una nuova vendita, abbassando però il prezzo del 25% rispetto a quanto l’immobile era stato messo in vendita nella sessione precedente.

Ma non è sempre questa la decisione del giudice, infatti ci può essere anche l’assegnazione del bene ai creditori oppure può essere disposta l’amministrazione giudiziaria dell’immobile in vendita.

Per capire in caso di asta deserta cosa succede, bisogna anche considerare il fatto che specialmente negli ultimi anni in Italia abbiamo assistito ad un aumento considerevole delle aste immobiliari in seguito al periodo di crisi economica che il nostro Paese sta attraversando.

Questo potrebbe portare a pensare che le aste siano molto frequentate, invece è proprio il contrario, perché spesso accade che molte aste vadano deserte e in genere l’aggiudicazione dell’immobile è disposta soltanto al terzo tentativo.

Tutto questo è spiegabile sulla base di una mera legge di mercato.

Infatti spesso, considerando con l’asta deserta cosa succede, assistiamo all’azione di immobiliaristi, veri e propri affaristi che non si fanno molti scrupoli, che si accordano per non presentarsi alle prima vendite.

In questa maniera hanno la possibilità di far ribassare il prezzo dell’immobile e di aggiudicarselo ad un costo veramente irrisorio.

Quando il processo si estingue

Vediamo in un’asta pubblica deserta cosa succede, se ad un certo punto ogni tentativo si rivela vano e non si riesce a concludere la vendita.

Questo aspetto è stato trattato ampiamente nelle regole che stanno alla base della riforma della giustizia avvenuta nel 2014.

In questo contesto è stato inserito l’articolo 164 bis del Codice Civile.

In base a queste disposizioni, il giudice è obbligato a dichiarare l’estinzione del processo esecutivo, quando, dopo più tentativi di vendita, il prezzo raggiunge una somma che si rivela eccessivamente inferiore al valore di mercato.

Si tratta comunque soltanto di casi limite, che non si verificano spesso e che riguardano soltanto quelle situazioni in cui il valore di vendita dell’immobile è così basso da non riuscire nemmeno a coprire i costi da sostenere per la vendita.

Abbiamo visto quindi così cosa succede se l’asta giudiziaria va deserta e, dopo più tentativi, non si riesce a concludere la vendita di un immobile.

In realtà però dobbiamo specificare che già nel Codice Civile era inserita una norma molto particolare in questo senso.

In base a questa regola già contenuta nel nostro Codice, il giudice aveva la possibilità di spendere il processo, se non si verificavano offerte vantaggiose.

È da dire però che questo rimedio veniva usato soltanto in casi eccezionali.

Ecco perché con la riforma della giustizia si è sentita la necessità di introdurre una nuova norma.

Non da ultima va considerata la posizione del creditore.

È chiaro che con la sospensione del processo si tutela il debitore che non vede svenduti i propri beni, però il creditore può trarne degli svantaggi.

Infatti, dopo aver anticipato le spese per l’asta e dopo aver atteso una procedura spesso lunga e complicata, alla fine non può soddisfare le proprie esigenze, vedendosi ripagato il debito dovuto alle somme che non gli sono state più restituite e che con la vendita infruttuosa non riesce a riavere.

Le nuove regole: di cosa si tratta

Nel corso del tempo si è sentita l’esigenza di apportare delle nuove regole per disciplinare con l’asta deserta cosa succede.

Un tentativo di cui si è sempre sentito il bisogno, ma che soltanto di recente ha raggiunto degli esiti più equi e più vantaggiosi per tutti.

Infatti con le nuove norme sono state stabilite anche le regole di presentazione delle offerte di acquisto che riguardano gli immobili pignorati che vengono venduti nel corso delle aste giudiziarie.

In particolare i provvedimenti sono volti a regolamentare anche il sistema dei ribassi che si verifica quando un’asta va deserta.

La legge ha stabilito una nuova procedura per le aste che sono state iniziate a partire dal 20 agosto 2015: si può offrire un prezzo inferiore fino ad un quarto del prezzo stabilito nell’ordinanza e questa offerta viene considerata inefficace soltanto se inferiore di oltre un quarto.

In questo modo, per tutte le aste deserte che prima del 20 agosto 2015 si sono verificate, se si stabilisce un nuovo tentativo di vendita, il giudice può valutare se è il caso di partire da un prezzo base ribassato oppure no.

La questione non è affatto da sottovalutare.

Facciamo un esempio per chiarire meglio che cosa significa.

Se si parte da un prezzo base ribassato di un quarto rispetto alla prima vendita, in base alle nuove norme, chi è intenzionato ad acquistare può fare un’offerta inferiore fino ad un quarto rispetto al prezzo.

Alla fine è chiaro in un’asta deserta cosa succede: il prezzo verrebbe così ridotto che il valore del bene diventerebbe inconsistente.

La conseguenza (o il vantaggio per l’acquirente) consisterebbe sempre nell’acquisto dell’immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato.

Quindi le decisioni dei giudici dovrebbero andare nel senso della salvaguardia del prezzo di mercato, prevedendo per una seconda asta, dopo la prima andata deserta, un prezzo che sia almeno pari a quello previsto nel precedente tentativo, in modo da evitare che si accumulino riduzioni eccessive.

Si possono mandare altri al posto della persona che ha fatto domanda?

Per partecipare all’asta giudiziaria, si deve presentare una specifica domanda.

La persona che ha fatto domanda deve essere regolarmente presente nel luogo e nel giorno in cui si svolge l’asta, perché, in caso di aggiudicazione, le verrà intestato l’immobile.

Ma è sempre necessario che la persona che ha fatto domanda di partecipazione sia presente?

Si possono mandare altri al proprio posto?

Anche questo è molto importante, per comprendere ancora di più in caso di asta immobiliare o di asta mobiliare deserta cosa succede (la riforma prevede però che vengano resi impignorabili i beni mobili che il debitore usa quotidianamente e che siano privi di un apprezzabile valore di mercato).

Intanto bisogna sapere che, se un immobile deve essere cointestato, tutti i cointestatari devono essere presenti all’asta.

L’unica eccezione può essere rappresentata da un acquisto di coniugi che usufruiscono del regime di comunione di beni.

Nel caso in cui la persona che ha presentato domanda non può essere presente, si può effettuare una delega notarile che consenta ad un’altra persona di prendere parte all’asta in nome e per conto di chi ha effettuato la domanda.

Inoltre anche il cosiddetto procuratore legale ha la possibilità di presentare domanda e di aggiudicarsi l’immobile per conto di un cliente.

Il procuratore successivamente, entro tre giorni dall’acquisto, ha l’obbligo di dichiarare il nome dell’effettivo acquirente.

Queste regole sono fondamentali da rispettare, se ci chiediamo in caso di asta deserta cosa succede e se vogliamo evitare che si presenti questa situazione che molte volte può portare a delle inutili lungaggini e a delle complicazioni nella procedura di vendita.

Facilitare l’asta, attenendosi alla normativa, può essere veramente essenziale, per sbloccare a livello burocratico procedimenti che spesso si protraggono nel tempo, non consentendo a nessuno di ottenere determinati benefici.

Approfondimenti utili:

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