Investimenti Immobiliari

Asta senza incanto come funziona?

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Asta senza incanto come funziona

L’asta senza incanto è un procedimento giudiziario, mediante il quale si possono acquistare alcuni beni, come per esempio una casa.

La vendita all’asta senza incanto viene realizzata, quando un debitore che ha richiesto un finanziamento non è più in grado di provvedere a restituire la somma che ha ricevuto dalla banca.

A questo punto l’istituto di credito assume la proprietà dell’immobile e decide di rivenderlo all’asta con incanto e senza per recuperare la somma che ha erogato a vantaggio del mutuatario.

Si parla quindi di asta con incanto o senza incanto.

Ma quali sono le differenze tra le due procedure?

A volte si tratta di regole minime, che differiscono soltanto in piccolissima parte.

In particolare gli addetti ai lavori sono in grado di capire cosa vuol dire asta senza incanto.

Andiamo a scoprire per l’asta senza incanto le regole che vengono rispettate.

Le differenze tra le due procedure

Abbiamo parlato di asta con o senza incanto. Quindi i procedimenti giudiziari per la vendita di un immobile possono essere di due tipi: asta con e senza incanto.

Ma qual è la differenza tra asta con incanto e senza incanto?

Per comprendere meglio il concetto, dobbiamo fare riferimento alla legge 263 del 2005 e alla numero 52 del 2006.

Secondo le norme, l’asta giudiziaria senza incanto costituisce il procedimento regolare che si deve adottare in ogni caso, se non ci sono opposizioni e se le due parti hanno raggiunto un accordo relativamente al prezzo da proporre.

Con il senza incanto l’asta è regolata dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 570 e seguenti.

Secondo queste norme, coloro che partecipano all’asta possono presentare delle offerte e delle proposte di compravendita.

Come è strutturata l’ordinanza di vendita

L’ordinanza di vendita è quel documento emesso dal giudice nella prima fase dell’asta senza incanto, mediante il quale viene disposta la vendita dell’immobile stesso.

Nell’ordinanza di vendita sono indicati la natura dell’immobile, il Comune in cui è ubicato e i dati di identificazione catastale.

Per quanto riguarda i fabbricati che sono ancora in corso di costruzione, nell’ordinanza di vendita che riguarda un’asta senza incanto devono essere specificati anche i dati di identificazione catastale del terreno oggetto di costruzione, il valore e il sito online in cui è pubblicata la relazione di stima.

In via secondaria il giudice indica nell’ordinanza anche la presenza di un eventuale custode, se si tratta di una terza persona che sostituisce il debitore.

Inoltre viene specificato il prezzo base da cui parte la vendita per l’asta senza incanto.

Nell’avviso deve essere indicato il termine entro cui si possono far valere le offerte di acquisto.

Tale periodo di tempo non deve essere inferiore a 90 giorni e non deve superare i 120 giorni.

Il giorno dopo la scadenza del termine deve essere fissata l’udienza, perché si possa svolgere la gara tra gli offerenti.

È il giudice stesso, sempre nell’ordinanza di vendita, a stabilire le modalità di prestazione della cauzione.

In modo particolare, per quanto riguarda l’asta senza incanto, quando si presenta un’offerta in busta chiusa, devono essere allegati degli assegni circolari non trasferibili intestati al giudice.

Questi assegni devono riguardare una percentuale pari al 30% del prezzo base dell’asta. Di questa percentuale, il 10% deve essere a titolo di cauzione e il resto riguarda le spese di trasferimento dell’immobile.

In caso di acquisto definitivo, poi la percentuale della cauzione viene scalata dal prezzo.

Asta senza incanto: come presentare le proposte

Dopo aver capito dell’asta senza incanto il significato, soffermiamoci sulle modalità di presentazione della proposta di compravendita.

I potenziali acquirenti devono presentare le loro proposte in busta chiusa, specificando sempre senza renderlo visibile il prezzo e le generalità di riferimento.

Eventualmente devono essere riportate anche le informazioni che si rivelano utili per valutare l’offerta.

Possono essere per esempio molto importanti anche le modalità e i tempi di pagamento che si intendono portare avanti.

In questo modo il giudice avrà più elementi a disposizione per valutare la proposta migliore e per scegliere quella che ritiene più adeguata al caso di quella specifica vendita all’asta senza incanto.

Cosa si fa con le buste e con più offerte

Dopo che si consegnano le buste, le quali devono pervenire entro una specifica data, l’asta senza incanto procede mediante la fissazione di un’udienza, durante la quale vengono esaminate tutte le offerte.

All’udienza partecipano tutti i potenziali acquirenti o comunque tutti coloro che hanno presentato la loro proposta.

In questo modo nel corso dell’asta senza incanto l’aggiudicazione è riservata a colui che ha presentato l’offerta che il giudice ritiene migliore.

Ci può essere un’asta senza incanto con un unico offerente, ma ci possono essere anche delle situazioni in cui le offerte valide siano più di una.

Innanzitutto, per essere accolta, nell’asta senza incanto l’offerta minima deve corrispondere ad una cifra specifica.

Si parla infatti di asta senza incanto con aumento del quinto.

Significa che la cifra minima proposta, per essere accolta in un’asta, deve superare di un quinto il valore del bene messo in vendita.

L’asta senza incanto con la procedura specifica prevede che, se non si raggiunge questa cifra soddisfacente, non si può proseguire con la vendita.

Nel momento in cui si presentano più offerte valide, si ha l’asta senza incanto con rilancio.

Quindi si riapre la procedura dell’asta senza incanto e il prezzo di base corrisponde all’offerta più alta.

In questi casi in alternativa, visto che ci sono due procedure, asta con incanto o senza, si può optare anche per il secondo caso.

Nell’asta di vendita senza incanto ciò che conta è proprio l’accordo fra le due parti e l’offerta minima dell’asta senza incanto.

Ci può essere anche il caso dell’asta senza incanto deserta, quando non si presenta nessun offerente o nessuno di quei partecipanti che avevano fatto un’offerta.

Di solito si tratta di un espediente, previsto nell’asta con incanto e senza incanto, per fare in modo che il prezzo di base diventi più basso e si possa avere l’opportunità di aggiudicarsi l’immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto al valore di mercato.

Quando la vendita viene dichiarata conclusa, si ha l’aggiudicazione dell’asta senza incanto al maggior offerente.

La rinuncia all’offerta e l’offerta respinta

Nell’asta senza incanto non si può rinunciare all’offerta, perché essa è irrevocabile.

Le uniche possibilità in questo senso sono quelle in cui il giudice ordini l’incanto o nella possibilità che decorrano 120 giorni dalla presentazione e l’offerta non viene accolta.

L’offerta viene respinta quando arriva oltre il termine stabilito, quando è inferiore al prezzo base con cui è stato messo in vendita l’immobile o quando l’offerente non presta la cauzione attenendosi alle modalità stabilite nell’ordinanza, per esempio quando la sua cauzione non supera il decimo del prezzo da lui proposto.

Ma per vedere meglio cosa significa vendita all’asta senza incanto, enumeriamo altre specificazioni di legge.

Alcune normative aggiunte di recente

L’asta senza incanto di recente è stata oggetto di una revisione da parte della normativa, che ha voluto fare il punto sulla situazione che riguarda la vendita di un immobile all’asta senza incanto.

Nell’articolo 490 del Codice Civile è stato specificato che è obbligatorio pubblicare l’avviso di vendita.

Inoltre obbligatoriamente devono essere pubblicate anche l’ordinanza del giudice e la relazione che riguarda la stima dell’immobile.

Questi dati devono essere visibili online almeno 45 giorni prima del termine stabilito per la consegna delle offerte.

Le norme hanno sancito l’obbligatorietà di tutto ciò, per facilitare la partecipazione di più soggetti.

Infatti con la pubblicazione degli annunci più persone possono venire a conoscenza dell’asta giudiziaria e possono accedere anche ad un numero maggiore di informazioni per ciò che concerne i dati catastali, il valore dell’immobile e il suo stato occupazionale.

Un’altra novità introdotta dalla normativa riguarda il ruolo del custode. La sua presenza è molto importante, perché può agevolare la visita all’immobile e garantisce la gestione del bene per la sua valorizzazione.

Di solito il custode non è una terza persona, ma è il debitore stesso. A volte però il giudice può nominare anche un soggetto terzo.

Approfondimenti utili:

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