Investimenti Immobiliari

Vendite con incanto e senza incanto: come funzionano e quali sono le differenze!

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vendite con incanto o senza differenze

Le vendite con incanto e senza incanto sono le due forme in cui si possono svolgere le aste giudiziarie.

Spesso si sente parlare di vendita con, senza incanto, ma cosa si intende esattamente con vendita con incanto e senza?

Inoltre dobbiamo specificare che il termine maggiormente usato è asta con incanto e senza incanto pertanto anche se dovessi trovare questa dicitura sei sempre di fronte allo stesso argomento.

Andiamo più a fondo e cerchiamo di scoprire le differenze che ci sono tra i due tipi di procedura.

Ad entrambi i casi si può arrivare in seguito ad un pignoramento. Spieghiamo meglio cosa intendiamo.

Può accadere che per l’acquisto di una casa una persona che non abbia subito a disposizione la cifra richiesta per la compravendita si rivolga ad una banca, per richiedere un finanziamento.

Per diverse condizioni economiche, il debitore (che in questo caso si può chiamare anche mutuatario) potrebbe ritrovarsi nelle condizioni economiche di non poter più sostenere il pagamento delle rate del mutuo, diventando quindi insolvente.

A questo punto scattano i meccanismi dell’ipoteca. Infatti la banca, al momento dell’erogazione della somma di denaro, chiede l’applicazione di un’ipoteca sull’immobile.

Se il debitore non può più restituire il denaro, la banca diventa proprietaria dell’abitazione e quindi la rivende all’asta con le vendite con incanto e senza incanto, per cercare di recuperare il capitale che ha prestato.

Le aste giudiziarie, come abbiamo detto anche precedentemente, presuppongono una vendita con incanto e senza incanto.

Scopriamo qual è la differenza tra vendita con incanto e senza incanto.

Vendite con incanto e senza incanto: differenze

Le vendite con incanto e senza incanto differiscono per pochi particolari che riguardano il meccanismo con cui si svolge la procedura d’asta.

È il giudice, nel momento in cui redige e pubblica l’ordinanza, a decidere quale tipo di meccanismo adottare tra le vendite con incanto e senza incanto.

Differenza tra asta con incanto e senza incanto:

In ogni caso possiamo dire, in linea generale, che la vendita con o senza incanto potrebbe risultare piuttosto vantaggiosa per chi è alla ricerca di fare buoni affari nell’ambito commerciale, visto che con la vendita con incanto o senza incanto si può riuscire ad acquistare un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

Spesso a rimetterci è lo stesso debitore. Infatti può accadere che la sua abitazione venga venduta ad un prezzo così basso che il mutuatario non riesca a risarcire la banca.

È però da specificare che nell’ambito della vendita con e senza incanto la legge ha stabilito delle regole precise da rispettare, in modo da non scendere oltre una certa soglia e da tutelare anche il debitore.

In linea generale possiamo dire che la vendita senza incanto è il procedimento da adottare a prescindere, a meno che non ci siano degli ostacoli e se si raggiunge un accordo tra le parti riguardante il prezzo da proporre.

Se non si verificano queste condizioni, si può procedere con la vendita con incanto.

Asta giudiziaria con incanto

Nella vendita con incanto il giudice stabilisce il prezzo base.

Per fare questo, viene nominato un esperto, che ha il compito di attribuire all’immobile il suo valore di mercato.

Viene stabilito il termine entro il quale si devono presentare le deposizioni del prezzo.

Allo stesso tempo con la presentazione dell’offerta deve avvenire il deposito della cauzione.

Quest’ultima non deve essere superiore al decimo del prezzo base d’asta.

Tutti possono partecipare alla vendita con incanto tranne il debitore, gli amministratori dei beni dello Stato, gli ufficiali pubblici o i genitori che esercitano la potestà sui figli rispetto ai beni da loro posseduti.

Nel giorno dell’udienza, davanti al giudice, vengono prese in considerazione le varie offerte, per vedere quali superano le altre.

Se dopo qualche minuto dall’annunciazione dell’offerta più alta non ne segue un’altra maggiore, l’immobile viene aggiudicato.

L’aggiudicatario deve versare il prezzo sempre nei termini e nelle modalità stabilite dall’ordinanza con cui il giudice ha disposto la vendita dell’immobile.

È suo obbligo consegnare presso la cancelleria del tribunale il documento che prova l’effettivo trasferimento del denaro.

Se il prezzo non è depositato entro il termine, interviene il giudice, che dichiara la decadenza dell’aggiudicatario e dispone una nuova vendita con incanto.

Dopo la deposizione del prezzo, sempre per decreto giudiziario, il bene espropriato viene trasferito all’aggiudicatario e viene cancellata la trascrizione del pignoramento.

Asta giudiziaria senza incanto

In questo caso è sempre con un avviso pubblico che il giudice indica i punti fondamentali della procedura da attuare.

Vengono resi noti il valore dell’immobile, la relazione di stima, il nome e il recapito del custode nominato al posto del debitore.

Anche in questo caso quasi tutti possono partecipare all’asta giudiziaria, con l’eccezione di cui abbiamo detto sopra.

Si ha sempre un termine entro il quale bisogna presentare l’offerta, che deve essere depositata in busta chiusa.

Il cancelliere annota sull’esterno della busta il nome di chi ha eseguito il deposito e la data dell’udienza fissata.

Non vengono prese in considerazione le offerte pervenute oltre il termine stabilito, quelle inferiori al prezzo base e quelle per le quali l’offerente non ha depositato la cauzione.

Il giudice accoglie l’offerta soltanto se questa è superiore di un quinto al prezzo base fissato per la vendita del bene.

In presenza di più offerte, i vari potenziali acquirenti vengono invitati ad una gara al rialzo.

Il giudice poi accetta l’offerta, dispone le modalità di versamento del prezzo e il termine ultimo che si ha a disposizione.

Se non si rispettano queste indicazioni, si può avere una decadenza dell’aggiudicazione e si dispone una nuova vendita.

Abbiamo chiarito quindi come avviene la vendita con incanto, senza incanto e quali sono le differenze tra i due procedimenti.

Adesso sicuramente sarà più chiaro distinguere tra le vendite con incanto e senza incanto, anche per sapere, nel caso si volesse tentare un affare immobiliare di questo tipo, come partecipare ad un’asta giudiziaria, comprendendo bene le dinamiche che si giocano al suo interno.

Le vendite con incanto e senza incanto sono state oggetto anche di nuove leggi, che, come abbiamo specificato prima, vogliono tutelare il debitore, facendo in modo che la casa non venga svenduta ad un prezzo eccessivamente basso.

Altre modifiche sono state introdotte inserendo l’obbligatorietà della pubblicazione dell’avviso delle vendite con incanto e senza incanto, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima, tutti annunci che devono essere pubblicati a partire da almeno 45 giorni prima del termine stabilito per la consegna delle offerte.

In questo modo si vuole promuovere una maggiore partecipazione di più soggetti all’evento, per evitare che l’asta vada deserta.

Le modifiche riguardano anche la presenza di un custode, che, a differenza di quanto accadesse prima, può essere stabilita anche a favore di una terza persona.

Queste modifiche però valgono soltanto sulle nuove procedure e su quelle che ancora sono pendenti.

Infatti per le aste giudiziarie per le quali è già stata attribuita la vendita, ci si deve attenere alle norme precedenti che non prevedono queste novità.

Approfondimenti utili:

Altri approfondimenti utili puoi trovarli nella nostra pagina dedicata alle “OPPORTUNITA’ DI INVESTIMENTO”!

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