Short trading immobiliare: ecco come funziona!

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short trading immobiliare, cessione del preliminare

Lo short trading immobiliare consiste in una possibilità in più per coloro che vogliono investire nel mercato immobiliare e che non hanno molti capitali a disposizione.

Spesso chi fa investimenti nel settore delle case opera comprando immobili per poi cederli a terzi, guadagnando sul prezzo della compravendita.

In pratica molti comprano e poi rivendono ad altri le abitazioni, per poter guadagnare.

Invece lo short trading immobiliare è una tecnica che si differenzia dal classico operato di chi acquista e rivende le case, visto che consiste essenzialmente nel guadagnare dall’immobile senza acquistarlo.

Ma come funziona più precisamente lo short trading immobiliare?

Quali tipi di investimenti immobiliari bisogna fare, per poter praticare lo short trading immobiliare?

Vediamo come si differenzia questa operazione dal tradizionale comprare e rivendere, partendo proprio dal significato di short trading immobiliare.

In che cosa consiste lo short trading immobiliare

Lo short trading immobiliare rientra in quello che più in generale si chiama trading immobiliare.

Consiste più precisamente nell’utilizzo del sistema della cessione del contratto preliminare.

In buona sostanza, se vuoi guadagnare con lo short trading immobiliare, non devi fare altro che cedere il tuo contratto preliminare ad una terza persona.

Proprio quest’ultima diventa colei che si impegna ad acquistare l’immobile che il venditore ha messo a disposizione.

In realtà, a differenza di quanto si possa pensare, non si tratta di una pratica “illegale”.

Infatti la cessione del contratto è un’attività regolata dal Codice Civile, che se ne occupa in particolare negli articoli 1406 e seguenti.

Tra l’altro la cessione del contratto, in questo caso il preliminare, presenta il vantaggio di non correre rischi dal punto di vista finanziario e di poter usufruire di agevolazioni dal punto di vista fiscale.

Un approfondimento molto utile puoi trovarlo qui:Cessione del preliminare: che cos’è e come funziona!

Come deve essere strutturato il compromesso per la cessione

Solitamente, quando si applica la tecnica dello short trading immobiliare e si ha l’intenzione di operare fin dall’inizio ricorrendo a questa pratica, è bene già in via preventiva strutturare il preliminare secondo alcune caratteristiche fondamentali.

Non bisogna infatti dimenticare che, perché il contratto possa essere ceduto, è importante che l’altra parte dia il proprio consenso.

Il consenso può essere espresso anche preventivamente nello stesso contratto preliminare.

Quindi è bene inserire già questa clausola all’interno del contratto preliminare.

Di solito la cessione del preliminare, dopo il consenso dell’altra parte che in gergo tecnico è chiamata contraente ceduto, avviene nominando una terza persona nel compromesso attraverso la clausola della riserva di nomina, che è regolata dall’articolo 1401 del Codice Civile.

È sempre comunque da ricordare che bisogna agire con una certa prudenza nell’utilizzare questa operazione, perché la riserva di nomina in realtà non è stata concepita a livello legislativo per poter ottenere delle cessioni di preliminari.

La legge solitamente ammetterebbe la riserva di nomina senza fini di lucro.

Tuttavia si può applicare anche nello short trading immobiliare, usando però un’estrema cautela.

Come funziona la cessione del preliminare

La cessione del preliminare consiste nel fare in modo che, quando si arriva al vero e proprio acquisto dell’immobile, subentri una terza persona.

Sarà quest’ultima che pagherà poi in concreto il prezzo di acquisto dell’abitazione.

Perché tutto ciò possa svolgersi con regolarità, senza incorrere in particolari problemi o in spiacevoli conseguenze, la soluzione migliore è descrivere esattamente al venditore che cosa avverrà con la cessione del compromesso.

In questo modo il venditore dell’immobile sarà a conoscenza di tutti i passaggi.

È bene che il venditore sia consapevole del fatto che il contratto verrà ceduto ad un terzo.

Il venditore deve sapere anche che arriverà all’atto di compravendita proprio con la terza persona ad una cifra superiore rispetto a quella che è stata pattuita all’inizio.

È possibile anche che, prima di cedere il preliminare, tu voglia provvedere ad una ristrutturazione dell’immobile.

In questo caso, per il passaggio dalla proposta al preliminare, in genere si dà al venditore un’integrazione della caparra confirmatoria.

Quest’ultima si conferma come uno strumento negoziale di fondamentale importanza, per mettere al corrente il venditore stesso che poi il contratto preliminare verrà ceduto ad una terza persona.

Perché conviene la cessione del preliminare

La cessione del preliminare è davvero molto vantaggiosa. Abbiamo infatti già specificato che essa può risultare un’ottima tecnica per investire nel settore immobiliare, visto che consente di guadagnare anche senza soldi.

Facciamo un esempio pratico, per comprendere meglio e più in dettaglio come e quanto si possa guadagnare attraverso lo short trading immobiliare.

Innanzitutto bisogna ricordare che, per poter guadagnare una cifra conveniente, è bene aver pattuito con il venditore un prezzo di acquisto inferiore al valore di mercato dell’immobile.

Prendiamo il caso di un immobile che vale 100.000 euro. Bisogna riuscire a pattuire con il venditore il prezzo di acquisto di 60.000 euro.

Quando troverai una terza persona a cui cederai il compromesso, quest’ultima acquisterà l’immobile proprio a 60.000 euro, ritenendosi soddisfatta per aver concluso un ottimo affare.

Tra l’altro, riuscendo a pattuire un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, sarà sicuramente più facile trovare una terza persona disposta a ricevere la cessione del compromesso.

La terza persona sarà contenta di aver acquistato l’immobile ad un prezzo vantaggioso e per questo sarà disposta a darti 5.000 euro, per esempio, o anche una cifra superiore, per “ripagarti” del favore ottenuto.

Alla fine ci guadagnerà anche la terza persona che ha ricevuto la cessione del contratto, perché, per esempio nel caso dell’immobile che abbiamo appena descritto, spenderà un totale di 65.000 euro per una casa che ha un valore di mercato superiore, di circa 100.000 euro.

La cessione del compromesso, quindi, possiamo dire che è conveniente per tutte e tre le parti che entrano in gioco in questa pratica dello short trading immobiliare.

Anche il proprietario dell’immobile, che apparentemente sembra essere svantaggiato da questa operazione, può ritenere il tutto particolarmente conveniente, perché riesce a vendere il suo immobile e quindi ad incassare subito i soldi.

Magari, per invogliare maggiormente il proprietario dell’immobile a prestare il suo consenso allo short trading immobiliare, puoi versare per esempio un’altra somma al venditore, come 500 euro, per poi vendere il compromesso a 5.000 euro.

In questo modo avrai guadagnato comunque 4.500 euro, senza nemmeno lo svantaggio di dover investire delle risorse economiche iniziali.

Approfondimenti utili:

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