La Caparra Confirmatoria: Che Cos’è e Quali Sono le Sue Funzioni

caparra confirmatoria

A chi non è mai capitato di sentire parlare di caparra?

Tutte le volte che abbiamo firmato un contratto di locazione o prima di acquistare un appartamento abbiamo dovuto versare questa somma di denaro.

Più precisamente, nell’articolo parleremo di caparra confirmatoria, uno strumento previsto dal codice civile che funge da indennizzo per chi vende un bene o dà in locazione un immobile; importo a carico della parte che acquista l’unità immobiliare o la prende in affitto per un certo periodo di tempo.

Ma con esattezza, per quali tipi di contratti è previsto il versamento della caparra confirmatoria e che cosa succede in caso di inadempienza?

Prima di procedere ti consigliamo di leggere la nostra guida sui contratti di affitto: Contratti di affitto: tutte le tipologie!

Che cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del codice civile ed era già prevista nel codice civile del 1865.

Si tratta di una somma di denaro che, nel momento della conclusione del contratto (in caso di compravendita per esempio), una parte consegna all’altra per garantire il totale adempimento delle obbligazioni previste dai suoi punti.

Se nel contratto di vendita o in un compromesso, meglio detto «preliminare di vendita»  la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente, l’altra può recedere dal contratto e trattenere l’importo caparra confirmatoria a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l’ammontare del danno subito.

Nel caso dell’affitto, se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio della caparra.

Quando invece entrambe le parti risultano adempienti alle obbligazioni che scaturiscono dal contratto, ci sarà la restituzione caparra confirmatoria, oppure la caparra confirmatoria restituzione sarà imputata nella prestazione, portandola per esempio in detrazione sul prezzo di una vendita.

Il patto di caparra può intervenire anche successivamente alla conclusione del contratto e al versamento dell’importo pattuito, purché prima della scadenza dell’obbligazione.

È necessario che l’accordo tra le parti circa la caparra confirmatoria sia esteriorizzato, cioè abbia una formulazione espressa, in cui la somma di denaro venga configurata come caparra confirmatoria, altrimenti può configurarsi semplicemente come un mero acconto della prestazione.

Può essere utilizzato per qualsiasi tipologia contrattuale, quindi, sia per affittare e comprare un immobile o un altro bene, ma anche per una prestazione lavorativa.

In quest’ultimo caso, il patto viene stretto tra il committente e il prestatore, i quali si impegnano entrambi a onorare il contratto e a essere assoggettabili a una pena civile (funzione risarcitoria della caparra confirmatoria).

Il patto di caparra può essere stabilito, oltre che in sede di stipula del contratto come abbiamo visto, anche successivamente, ossia, alla conclusione del contratto e al versamento dell’importo stabilito in precedenza, prima della scadenza dell’assunzione dell’obbligo.

Quali sono le funzioni della caparra confirmatoria

La principale funzione della caparra confirmatoria è quella di onorare le clausole contrattuali quando viene sottoscritto un contratto di locazione o l’affitto breve di una casa vacanza, stabilendo anticipatamente, a titolo d’indennizzo, una somma di denaro.

Essa serve anche come una sorta di risarcimento del danno, come si vede dal codice civile e, nello specifico, nell’articolo 1385:

«Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra».

Quando il patto di caparra viene sottoscritto per un contratto di compravendita di un’unità immobiliare andato a buon fine, la somma di denaro versato come caparra diventa una sorta di percentuale caparra confirmatoria sul prezzo di vendita dell’immobile o, eventualmente, di un altro bene.

Al contrario, invece, se il contratto non si perfeziona, l’importo anticipato si traduce in una clausola penale, trasformandosi in indennizzo per la parte inadempiente. Quindi, possiamo considerarla a tutti gli effetti, uno strumento giuridico di tutela delle due parti che sottoscrivono il contratto in caso di inadempienza contrattuale.

Quali sono la natura e la funzione della caparra confirmatoria

Per spiegare ancora meglio cos’è la caparra confirmatoria bisogna addentrarsi in alcuni concetti della giurisprudenza e sapere che innanzitutto ha natura reale perché presuppone che l’importo pattuito venga effettivamente consegnato all’altra parte.

La sua natura è, per questo, composita e la sua funzione eclettica. Infatti vale come garanzia dell’esecuzione del contratto, in quanto è destinata a essere incamerata nel caso in cui si verifichi l’inadempimento della controparte.

Sotto questo punto di vista, la caparra confirmatoria può essere avvicinata alla cauzione. È una forma di autotutela che permette, appunto, di autotutelarsi e recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: quali sono le differenze

A capire ancor meglio che cos’è la caparra confirmatoria può aiutarci osservare le differenze con un altro tipo di caparra, cioè la caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo numero 1386 del codice civile.

Come abbiamo avuto modo di ribadire fino a questo punto, la caparra confirmatoria svolge l’essenziale funzione di autotutela e di liquidazione preventiva del danno in caso di inadempimento della controparte, senza doversi rivolgere a un giudice e senza porre limiti al danno risarcibile.

La caparra penitenziale è il corrispettivo del diritto di recesso (QUI ti spieghiamo che cos’è la disdetta del contratto di affitto e le procedure da seguire) previsto a favore di una o di entrambi i contraenti e predeterminato dagli stessi.

In altre parole, le parti possono pattuire che, al momento del perfezionamento del contratto, venga consegnata una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, da far valere quale “prezzo” predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti.

Una volta stipulato il patto di caparra, sono i contraenti a riservarsi la facoltà di scegliere tra il recesso e l’adempimento.

Cosa succede se c’è il rifiuto della restituzione della caparra confirmatoria?

Il rifiuto della restituzione della caparra confirmatoria, per la Legge, non costituisce reato, ma soltanto un illecito civile che consente di intraprendere una causa civile legale ordinaria nei confronti del venditore, volta a ottenere la condanna al versamento di tale importo.

Quindi, al contrario di quello che si crede generalmente, l’acquirente non può denunciare o meglio, querelare la controparte, accusandola di appropriazione indebita: infatti, stando a una recente sentenza della Cassazione, nel momento in cui si consegna la caparra al venditore, i soldi diventano di proprietà di quest’ultimo e si confondono con il suo patrimonio, ragion per cui non ci può essere reato di appropriazione indebita nel non consegnare un bene ormai proprio.

Quali sono le differenze tra caparra confirmatoria e acconto?

Caparra confirmatoria acconto: l’acconto, o anticipo, è solo una parte del prezzo dovuto per la controprestazione e viene versato prima del tempo dovuto.

Esso, quindi, a differenza della caparra, non è un indennizzo versato per l’inadempimento, ma consiste semplicemente in un anticipo sul pagamento del prezzo, consegnato per dare maggiore solidità alla propria intenzione di acquisto.

Nel momento in cui il contratto non si conclude, l’acconto deve, quindi, essere restituito, indipendentemente dalla responsabilità delle parti.

Per stabilire se una somma viene versata a titolo di acconto o di caparra confirmatoria bisogna leggere il contratto e vedere che cosa stabilisce esattamente.

I nostri consigli

In questo articolo abbiamo chiarito che cos’è la caparra confirmatoria e quali sono i limiti soprattutto nel caso del contratto di locazione.

Sappiamo bene che affittare casa è un’operazione che richiede tempo e molta attenzione.

Per questo motivo noi di Likecasa abbiamo preparato una GUIDA GRATUITA che ti permetterà di non commettere errori e di affittare casa velocemente e in sicurezza: Come Affittare Casa senza agenzia: Scopri la Guida Completa

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here