A chi non è mai capitato di sentire parlare di caparra confirmatoria?
Nella guida parleremo di questo strumento previsto dal codice civile che funge da indennizzo per chi vende un bene.
Avrai modo di informarti bene e sapere tutto quello di cui hai bisogno.
INIZIAMO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
- Che cos’è la caparra confirmatoria
- Come funziona la caparra confirmatoria
- Si può arrivare al compromesso senza caparra?
- Quando deve essere versata la caparra confirmatoria?
- Come viene pagata la caparra confirmatoria?
- Cosa succede se non si paga la caparra confirmatoria?
- Cosa succede se la caparra non viene restituita?
- Differenza tra caparra confirmatoria e acconto
- Differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale
Che cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata come anticipo che può essere trattenuta (non restituita) in caso di inadempienza o restituita del doppio se la parte che vende non rispetta gli accordi presi disciplinata dall’articolo 1385.
Il concetto di caparra confirmatoria può essere avvicinato alla cauzione.
È una forma di autotutela che permette, appunto, di autotutelarsi e recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice.
Come funziona la caparra confirmatoria
La caparra nel compromesso di acquisto casa funziona nel seguente modo:
- se la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente, l’altra può recedere dal contratto e trattenere l’importo della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l’ammontare del danno subito
- se la parte che ha ricevuto la caparra (ossia chi vende) si sottrae dagli obblighi intrapresi con il compromesso di acquisto casa restituirà il doppio del valore della caparra versata dall’acquirente
- se entrambe le parti risultano adempienti alle obbligazioni che scaturiscono dal contratto, ci sarà la restituzione della caparra confirmatoria, oppure sarà imputata nella prestazione, portandola per esempio in detrazione sul prezzo di una vendita
È necessario che l’accordo tra le parti circa la caparra confirmatoria sia esteriorizzato, cioè abbia una formulazione espressa, in cui la somma di denaro venga configurata come caparra confirmatoria, altrimenti può configurarsi semplicemente
Si può arrivare al compromesso senza caparra?
La risposta è affermativa.
Si può naturalmente arrivare al compromesso senza caparra anche se la posizione in questo caso diventa più debole in quanto entrambe le parti potrebbero cambiare idea.
In ogni caso occorre puntualizzare che la caparra non è un obbligo, ma solo una tutela contro le inadempienze.
Quando deve essere versata la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria viene versata al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto.
Il fatto di poterla incassare dipende dal contratto di compravendita:
- se non ci sono vincoli la caparra verrà incassata al momento della firma
- se c’è un mutuo, la proposta potrebbe essere incassata dopo la delibera del finanziamento
Come viene pagata la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria può essere pagata secondo tre modalità:
- L’assegno circolare è la modalità che offre maggiori garanzie al venditore ed è generalmente la formula preferita
- L’assegno bancario deve essere rigorosamente intestato al proprietario di casa e deve essere non trasferibile
- Il bonifico bancario può essere istantaneo oppure no, dipende dagli accordi. Meglio farlo quando si è davanti al notaio
La causale da inserire nel bonifico è la seguente: Caparra confirmatoria a seguito di proposta di acquisto accettata.
Sarebbe opportuno anche specificare l’immobile di riferimento, il nome, la data, l’agenzia e il nome della parte venditrice.
Cosa succede se non si paga la caparra confirmatoria?
Questo è un dubbio che hanno in molti e sul quale vogliamo fare chiarezza.
Generalmente il mancato versamento della caparra confirmatoria non costituisce inadempimento nè presuppone un recesso del contratto di compromesso ma al contrario può giustificare un’azione di obbligo nei confronti della cifra che deve essere versata.
Cosa succede se la caparra non viene restituita?
Il rifiuto della restituzione della caparra confirmatoria, per la Legge, non costituisce reato, ma soltanto un illecito civile che consente di intraprendere una causa civile legale ordinaria nei confronti del venditore, volta a ottenere la condanna al versamento di tale importo.
Quindi, al contrario di quello che si crede generalmente, l’acquirente non può denunciare o meglio, querelare la controparte, accusandola di appropriazione indebita: infatti, stando a una recente sentenza della Cassazione, nel momento in cui si consegna la caparra al venditore, i soldi diventano di proprietà di quest’ultimo e si confondono con il suo patrimonio, ragion per cui non ci può essere reato di appropriazione indebita nel non consegnare un bene ormai proprio.
Differenza tra caparra confirmatoria e acconto
Dopo aver spiegato che cos’è e come funziona la caparra confirmatoria occorre fare chiarezza per evitare errori mettendo in evidenza alcune differenze che non si possono sapere.
La prima differenza che mettiamo in evidenza è quella che intercorre tra la caparra confirmatoria e l’acconto:
- l’acconto è un anticipo che funziona da conferma nel voler saldare tutto in un certo periodo di tempo. Se i soggetti coinvolti non rispettano gli accordi l’acconto viene comunque restituito
- la caparra confirmatoria è un anticipo che nel caso di inadempienza non viene restituito. In questo caso si perde l’importo versato come anticipo. Qualora si dovesse verificare che a non rispettare i patti sia il venditore la caparra confirmatoria dovrà essere restituita del doppio del suo valore.
Questa differenza è molto importante e dunque ti consigliamo di approfondire l’argomento leggendo questa guida: Qual è la Differenza tra Caparra e Acconto? Ecco Cosa Sapere!
Differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale
A capire ancor meglio che cos’è la caparra confirmatoria può aiutarci osservare le differenze con un altro tipo di caparra, cioè la caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo numero 1386 del codice civile.
In questo caso la caparra penitenziale si caratterizza per la clausola che nel caso di inadempimento o ritardo di adempimento una delle due parti deve tenersi a una determinata prestazione.
La caparra penitenziale vuole dunque limitare il risarcimento della prestazione se non è stata convenuta.
Invece la caparra confirmatoria svolge l’essenziale funzione di autotutela e di liquidazione preventiva del danno in caso di inadempimento della controparte, senza doversi rivolgere a un giudice e senza porre limiti al danno risarcibile.
In altre parole, le parti possono pattuire che, al momento del perfezionamento del contratto, venga consegnata una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, da far valere quale “prezzo” predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti.
Abbiamo preparato una guida di approfondimento che ti consigliamo di leggere nella quale troverai informazioni aggiuntive circa l’importo consigliato da pagare per la caparra confirmatoria e le tasse da sapere: Caparra Acquisto Casa: Che Cos’è, A Cosa Serve e Come Funziona!
