Cessione del preliminare: che cos’è e come funziona!

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cessione del preliminare di compravendita

In che cosa consiste la cessione del preliminare? Si tratta di una procedura molto particolare, che è collegata strettamente con la natura stessa del compromesso.

Per comprendere di che cosa si tratta in maniera più precisa, partiamo dal ricordare che cosa si intende per compromesso o contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare consiste in un accordo, che si realizza in forma scritta, tra le parti, acquirente e venditore, attraverso il quale entrambi si impegnano a concludere in futuro l’affare, rappresentato dalla compravendita di un immobile, secondo un prezzo che hanno pattuito.

La cessione del preliminare consiste nel cedere ad una terza parte il diritto di acquistare l’immobile oggetto della vendita e quindi nel fatto che un soggetto terzo si impegni a concludere il processo di compravendita con la stipulazione del rogito davanti al notaio.

È questa in sostanza, per voler fare una sintesi, la natura della cessione del preliminare di compravendita.

Ma vediamo quali sono tutte le conseguenze della cessione del contratto preliminare, come funziona la procedura e gli eventuali rischi connessi a questa pratica.

Come guadagnare con la cessione

In genere la pratica della cessione del preliminare viene messa in atto ed è ritenuta vantaggiosa, almeno per quanto riguarda il potenziale acquirente (il primo che ha stipulato il compromesso), perché consente di guadagnare molto.

Infatti, per potere ottenere la cessione del preliminare, il terzo soggetto che subentra nell’accordo deve versare al primo potenziale acquirente di solito una cospicua somma di denaro, in modo che colui che cede il compromesso realizzi un ingente guadagno.

Il primo potenziale acquirente, con la cessione del preliminare, non è più vincolato all’acquisto, riceve una grande somma di denaro e in più vede la restituzione della caparra che ha versato in sede di adesione alla proposta di acquisto che ha fatto al venditore, eventualmente avvalendosi della mediazione di un’agenzia immobiliare.

La pratica è considerata assolutamente legale secondo le norme attualmente vigenti nell’ambito del mercato immobiliare e rappresenta un modo redditizio di fare affari, sfruttando un’opportunità in più che questo settore mette a disposizione.

Ma come funziona in maniera più dettagliata? Quali sono i presupposti che devono sussistere, perché si possa mettere in atto la cessione del preliminare?

I presupposti e le condizioni

Innanzitutto è importante che chi vuole investire sulla cessione del preliminare disponga di un’ingente somma di denaro.

Infatti l’operazione di investimento può dirsi effettivamente conclusa se si riesce a trovare un compratore a cui veramente interessi l’immobile oggetto della compravendita e che magari vuole veramente utilizzalo come propria abitazione.

Mosso da questa intenzione, il terzo soggetto sarà più disposto a subentrare nella cessione del preliminare e ad arrogarsi il diritto all’acquisto di quel determinato immobile.

Di certo non sempre succede che si trovi chi è disposto a ricevere la cessione del preliminare, quindi, nel caso non si trovasse nessuno, il primo acquirente è poi obbligato a concludere l’affare dal compromesso che ha sottoscritto e quindi deve sborsare tutto il denaro necessario all’acquisto della casa.

Inoltre un altro presupposto legato alla possibilità di mettere in atto la cessione del preliminare consiste nel fatto che il venditore sia opportunamente avvertito della situazione che si è venuta a creare.

Ma c’è di più, perché l’opportunità della cessione del compromesso in genere dovrebbe essere indicata in maniera specifica e dettagliata nello stesso contratto, in modo che non ci possano essere equivoci o altre eventuali contestazioni.

Il tutto, per evitare questi rischi, dovrebbe essere indicato in forma scritta con un contratto da stabilirsi in presenza di una figura di pubblico ufficiale rappresentata da un notaio.

Chi deve essere presente al rogito

Andiamo adesso al rogito notarile vero e proprio, che rappresenta il momento più importante, quello conclusivo dell’intero processo di compravendita.

Chi deve essere presente al rogito?

La cessione del preliminare prevede che davanti al notaio siano presenti tutte le parti: il venditore, il primo potenziale acquirente che ha sottoscritto il compromesso e il terzo soggetto che è subentrato nella possibilità di acquistare l’immobile con la cessione del preliminare.

Essenziale è proprio il ruolo di quest’ultimo soggetto, il quale deve consegnare due assegni.

Il primo serve per pagare la cessione, nella forma della restituzione della caparra che era stata versata in un momento precedente, con in più il prezzo del compromesso.

Il secondo assegno serve a dare al vecchio proprietario la restante somma per l’acquisto dell’immobile.

Inoltre è da ricordare che chi cede il compromesso ha l’obbligo, dal punto di vista fiscale, di versare una ritenuta del 20%, ma non deve pagare nessuna imposta, perché, di fatto, l’immobile non gli è mai appartenuto.

È bene specificare che, fra le spese da calcolare, anche per rendersi conto del fatto che la cessione del compromesso possa considerarsi un vero investimento fruttuoso, ci sono anche quelle che riguardano il pagamento dell’onorario del notaio o il costo dell’atto notarile.

A conti fatti, la cessione del preliminare si ritiene vantaggiosa solo quando si vede che con tutte le spese da sostenere non si perde molto, anzi ci si può guadagnare una somma consistente.

Infatti non si può alzare di molto nemmeno il prezzo per la cessione, altrimenti si rischia di non trovare nessun compratore disposto a subentrare nell’affare.

Ecco perché di solito questa procedura viene messa in atto solo nei casi in cui si può acquistare un immobile ad un prezzo di molto inferiore rispetto al valore di mercato, altrimenti l’investimento economico non renderebbe abbastanza.

Le tasse da pagare

Dal punto di vista delle tasse, quando si realizza la cessione del preliminare, la situazione non è così rosea.

Infatti non bisogna fare confusione tra imposta di registro e Iva.

Se la cessione del preliminare viene registrata come persona fisica, si è soggetti ad un’imposta di registro. Se invece viene registrata come società, siamo soggetti all’applicazione dell’Iva.

L’una o l’altra condizione possono cambiare di molto il guadagno.

Facciamo un esempio per chiarire la situazione.

Mettiamo il caso di una cessione di preliminare per un immobile che costa 60.000 euro.

Dopo la ristrutturazione, il preliminare è stato ceduto a 120.000 euro.

Se agiamo come società, verrà applicata l’Iva. Questo può far diminuire di molto l’utile che se ne ricava.

Proprio per questo motivo è bene fare sempre una consulenza presso un fiscalista esperto in materia, in modo da ricevere le giuste indicazioni per riuscire a guadagnare di più dall’investimento.

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