Plusvalenza Immobiliare: Che Cos’è, Quando e Come Viene Tassata!

plusvalenza immobiliare

Di solito si crede che con gli investimenti immobiliari sia molto semplice guadagnare, sottoponendosi a pochi rischi e ottenendo risultati immediati.

In realtà, al di là delle difficoltà legate alle contingenze e ai margini di rischio, a ridurre i guadagni ci si mette il fisco, soprattutto quando compriamo e rivendiamo case a scopo speculativo.

Il suo intervento, in questo caso, è un’imposta che prende il nome di plusvalenza immobiliare.

Vediamo meglio di che cosa si tratta e in che modo avviene la tassazione plusvalenza immobiliare e in quali circostanze specifiche, così potrai avere presto le idee chiare su questo argomento.

Che cos’è la plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare può essere definita come il guadagno realizzato da chi rivende un’unità immobiliare a un prezzo più alto rispetto a quello che ha speso per acquistarla in precedenza, lucrando in tal modo sulla differenza dei costi.

Il contesto di questo concetto è quindi strettamente legato all’atto di compravendita della casa .

Per fare un esempio più concreto ed efficace con cui puoi capire esattamente cos’è, possiamo immaginare di aver acquistato un appartamento al prezzo di 350000 euro e di averlo venduto al costo di 500000 euro dopo qualche anno (meno di cinque anni per l’esattezza). In questo modo, abbiamo accumulato una plusvalenza immobiliare del valore di 150000 euro.

La plusvalenza si può realizzare solo con una cessione a titolo oneroso, cioè deve avvenire necessariamente in cambio di un corrispettivo.

Invece, affinché ci sia plusvalenza immobiliare, non è affatto necessario il trasferimento della proprietà dal venditore del bene immobiliare al suo acquirente, ma può riguardare anche soltanto i diritti reali, come per esempio il caso dell’usufrutto.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che – ai fini della plusvalenza immobiliare – sono validi gli atti a titolo oneroso che riguardano i diritti reali di godimento.

La rivendita dello stesso immobile a una cifra più elevata di quella spesa per acquistarlo – che genera la cosiddetta plusvalenza immobiliare – deriva molto spesso da un fattore, cioè dall’aumento del prezzo dell’immobile dovuto ai costi documentati, rappresentati nella maggior parte dei casi, dalla spesa sostenuta per tutti gli interventi di ristrutturazione effettuati sul bene immobiliare.

In alcuni casi, la plusvalenza immobiliare può rappresentare un reddito e può, quindi, essere tassata.

Vedremo nei prossimi paragrafi in che modo avviene.

Quando la plusvalenza immobiliare non si realizza

Abbiamo appena parlato della plusvalenza immobiliare e di come si realizza, ma ci sono anche i casi in cui essa non si verifica.

Principalmente si tratta delle cessioni dei beni immobiliari a titolo gratuito, come le donazioni degli immobili o il trasferimento dell’unità immobiliare nei procedimenti di separazione e di divorzio.

Quando viene tassata la plusvalenza degli immobili

La tassazione della plusvalenza nelle transizioni immobiliari dei privati viene applicata, come abbiamo già anticipato, alle operazioni a carattere speculativo, cioè quando un’unità immobiliare viene ceduta a titolo oneroso o più semplicemente rivenduta prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto dell’immobile o dalla sua costruzione.

Ma la condizione essenziale e necessaria affinché ci sia plusvalenza immobiliare tassazione è che essa rappresenti un reddito per chi ha venduto la casa, l’appartamento o l’edificio.

Vediamo quali casi non sono oggetto di tassazione.

Immobili acquisiti con successione

A questo punto, è molto utile precisare che gli immobili acquisiti per successione non sono oggetto di tassazione, questa è una prerogativa esclusiva di quelli acquistati a titolo oneroso.

Ciò vuol dire, in termini più concreti, che se un nonno o uno zio o un qualsiasi parente vi lascia in eredità una casa o una villa o un appartamento o un edificio intero, questi non sarà oggetto di tassazione della plusvalenza immobiliare.

Il guadagno proveniente dalla rivendita del bene immobiliare effettivamente si realizza, ma la tassazione sulla cifra ricavata non subisce questo genere di tassazione perché non è considerato reddito.

Fabbricato abitativo

Altro caso analogo è quello del fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Ricordiamo che per familiare si intendono il coniuge, anche se separato, e i parenti entro il terzo grado di parentela e gli affini entro il secondo grado.

La soglia dei 5 anni

Plusvalenza immobiliare 5 anni: anche la soglia dei cinque anni è essenziale ai fini della tassazione in quanto è il limite temporale entro il quale l’atto di compravendita dell’immobile viene considerato atto speculativo e, quindi, fonte di reddito da tassare, considerato per il fisco un reddito diverso.

Oltre a questo caso, costituiscono redditi diversi anche le plusvalenze realizzate attraverso la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere per renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; le plusvalenze realizzate in seguito a cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Come si devono pagare le tasse sulla plusvalenza nella vendita degli immobili

Il cittadino contribuente che si trova a dover pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare può effettuare il calcolo plusvalenza immobiliare e può inserire l’imposta che stiamo trattando in questo articolo sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento.

Questa sarebbe la tassazione ordinaria, secondo cui il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando in questo modo l’aliquota IRPEF.

Un altro modo per pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare può essere rappresentato dalla richiesta, in sede di rogito, di applicare un’imposta sostitutiva del 20% che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà stato registrato.

Questo tipo di tassazione è detta tassazione separata e non può essere scelta dopo la chiusura del rogito. Inoltre, se il venditore non è uno solo, sono obbligati a farne richiesta tutti gli eventuali venditori (ciò accade di solito quando il bene immobiliare è cointestato).

Si può scegliere di pagare la tassa sulla plusvalenza anche a rate con il pagamento dilazionato, tranne nel caso dell’imposta sostitutiva del 20% che impone il pagamento immediato.

È bene ricordare che anche i costi del notaio possono essere aggiunti ai costi sostenuti ed è possibile stornarli dal calcolo di una eventuale plusvalenza.

Quali sono le spese che puoi sottrarre alla plusvalenza immobiliare

Un approfondimento a parte merita il discorso sulle migliorie apportate all’immobile.

Le spese sostenute per interventi di ristrutturazione, regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza.

Se immaginiamo di aver ottenuto una plusvalenza immobiliare di 30000 euro e abbiamo spese documentate e registrate di 15000 euro, l’imposta sulla plusvalenza dovrà essere versata solo per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, cioè 15000 euro.

Al fine di calcolare la base imponibile sulla plusvalenza, è bene ricordare che questi interventi di ristrutturazione devono apportare delle migliorie effettive e non possono rientrare nella categoria delle operazioni di manutenzione ordinaria.

Consigli di Likecasa

In questo articolo ti abbiamo spiegato che cos’è la plusvalenza immobiliare e come funziona la sua tassazione.

Ovviamente non ci siamo fermati qui e abbiamo creato delle guide che possono aiutarti ad approfondire notevolmente l’argomento e che permettono di guadagnare con gli immobili: