Usufrutto casa: che cos’è, quanto dura, come si costituisce, come si toglie, diritti e obblighi

usufrutto casa

L’usufrutto è un istituto molto antico che risale all’epoca dei giuristi romani, i quali lo definivano “ius utendi et fruendi, salva rerum substantiam”.

Vediamo in che modo ha resistito nel corso del tempo, arrivando fino a oggi!

Non sono poche le persone che quando hanno a che fare con l’usufrutto si pongono molti interrogativi e vengono assaliti dai dubbi.

In questo articolo ti forniremo informazioni preziose e dettagliate sull’usufrutto togliendo ogni dubbio e punto interrogativo.

Che cos’è l’usufrutto di una casa?

L’usufrutto è – secondo l’articolo 981 del Codice Civile – un diritto reale di godimento. (usufrutto significato).

Permette a un soggetto che, in questo caso viene appunto detto usufruttuario, il diritto di utilizzare e godere di un bene che è di proprietà altrui.

Di conseguenza, il proprietario in questione si trova nella situazione di “nudo proprietario” perché conserva solo la proprietà, ma si spoglia delle prerogative di uso e godimento dell’immobile, dato che solo l’usufruttuario può godere del bene immobiliare traendo tutte le utilità che ne derivano, avendo l’obbligo di non cambiarne la destinazione economica.

Riguardo la nuda proprietà ti consigliamo la lettura di questo articolo:Comprare casa nuda proprietà: vantaggi e valutazioni da fare

Un’altra caratteristica dell’usufrutto è il fatto di essere un diritto pignorabile e, quindi, aggredibile dai creditori del proprio titolare, nonostante la nuda proprietà appartenga a un soggetto estraneo al debito.

Infatti, possono essere oggetto di pignoramento tutti i diritti reali immobiliari che sono alienabili, incluso il pignoramento usufrutto prima casa.

In ogni caso, permane la temporaneità del diritto, che, in caso di usufrutto vitalizio, coincide comunque con la vita dell’originario titolare sottoposto a procedura esecutiva e non con quella del nuovo titolare, il quale potrà vedere estinto il diritto ottenuto, dopo brevissimo tempo in caso di età avanzata del debitore.

La durata dell’usufrutto di una casa

Come funziona l usufrutto? Partiamo dalla durata!

Tra le maggiori peculiarità di questo diritto reale di godimento abbiamo la sua durata temporanea e, anche in presenza di un termine temporale concordato tra le parti, l’usufrutto si estingue, in qualunque caso, con la morte del titolare dell’usufrutto.

Il nudo proprietario può, quindi, togliere usufrutto casa quando si verifica questa condizione, ritornando ad acquistare la piena proprietà del bene.

Usufrutto casa: in che modo si costituisce?

L’usufrutto può essere costituito attraverso varie modalità, tutte assolutamente valide ai fini della casa in usufrutto.

La prima è l’usufrutto legale, in cui il diritto reale di godimento si costituisce per legge, un altro modo può essere quello per contratto, oppure per testamento e, infine, l’ultima modalità possibile è l’usucapione.

Il diritto di usufrutto non ha per oggetto solo ed esclusivamente beni immobili come case, appartamenti, edifici, unità immobiliari, ma può avere per oggetto anche beni mobili come titoli di credito, universalità ecc. L’unica condizione da rispettare purché ci possa essere usufrutto è che il bene sia infungibile e inconsumabile.

Altrimenti si ha a che fare, per il codice civile, di quasi usufrutto, cioè usufrutto di beni consumabili o fungibili.

Quali sono i diritti e gli obblighi dell’usufruttuario?

Chi gode del diritto di usufrutto, gode anche di altri diritti inclusi, oltre ad avere a sua volta degli obblighi da assolvere. Vediamo quali sono esattamente.

L’usufruttuario ha innanzitutto il diritto di conseguire il possesso del bene e di godere della sua utilità e dei suoi frutti che sono sia civili che naturali.

Inoltre, all’usufruttuario è concesso di cedere il proprio diritto a terzi (sempre se questo non è vietato dal titolo costitutivo), concedere l’ipoteca, locare il bene immobiliare, oltre che ricevere un’indennità all’atto della cessazione dell’usufrutto per aver apportato eventuali migliorie al bene stesso.

Per quanto riguarda invece l’altro risvolto della medaglia, ovvero gli obblighi dell’usufruttuario, è tenuto prima di tutto a restituire il bene al termine dell’usufrutto che, come abbiamo già visto, ha sempre una durata temporale limitata.

Altro obbligo è quello che lo vincola a sostenere le spese e gli oneri per la manutenzione ordinaria dell’unità immobiliare e a pagare le imposte, come per esempio la quota Imu con un’aliquota che si attesta sul 7,6% con la possibilità – per il comune di residenza – di diminuirla o aumentarla del 3%.

Ciò vale sia per la prima casa che per l’Imu di una seconda casa data in usufrutto. Imposta che deve essere comunque corrisposta da chi gode effettivamente del bene e non da colui che è titolare del diritto di nuda proprietà (“Imu seconda casa usufrutto gratuito”).

Un caso affine che si sta diffondendo sempre più, proprio per ridurre lo sgravio fiscale, è la possibilità di concedere usufrutto casa genitori. Viene chiesto ai notai di attribuire la nuda proprietà dell’abitazione ai figli, consentendo però ai genitori l’usufrutto vitalizio.

Usufrutto e agevolazioni prima casa: l’usufrutto, non solo comporta gli obblighi che abbiamo appena visto, ma può essere esso stesso un ostacolo quando si vuole usufruire delle agevolazioni prima casa.

Infatti, per goderne, l’acquirente non deve essere proprietario, né usufruttuario di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare con le agevolazioni acquisto prima casa.

In che modo può avvenire l’estinzione dell’usufrutto?

Come abbiamo avuto modo di affermare nel secondo paragrafo di questo articolo, una modalità di estinzione del diritto di usufrutto può essere la scadenza del termine stabilito tra le parti o la morte dell’usufruttuario.

Oltre a ciò, l’estinzione può avvenire anche per prescrizione ventennale, per il perimento della cosa o per la rinuncia dell’usufruttuario.

Quando invece l’usufruttuario acquista anche la proprietà del bene, decade il diritto di usufrutto per consolidazione poiché il soggetto in questione diventa anche titolare dell’immobile a tutti gli effetti.

È possibile la vendita della casa con usufrutto?

A questa domanda possiamo rispondere di sì, ma con una precisazione: la vendita c’è, ma non della proprietà, bensì della nuda proprietà.

Tutte le volte in cui viene concesso l’usufrutto su un immobile, il diritto di proprietà si comprime perché fa spazio anche a quello che è il diritto dell’usufruttuario.

Al termine dell’usufrutto, il «nudo proprietario» torna ad essere «proprietario»: i suoi poteri, cioè, ritornano quelli di un tempo e gli consentono di abitare l’appartamento, darlo in affitto, in comodato d’uso.

Da questo discorso appare chiaro che il diritto di proprietà e il diritto di usufrutto rimangono due diritti autonomi, paralleli su strade separate. Ecco perché il «nudo proprietario» può liberamente vendere la proprietà della casa, senza dover chiedere permesso all’usufruttuario, il quale manterrà fermo il proprio usufrutto anche nei confronti del nuovo titolare dell’immobile.

Quest’ultimo acquisterà, quindi, non già la «proprietà», ma solo la «nuda proprietà», dovendo rispettare i diritti dell’usufruttario.

Solo alla scadenza dell’usufrutto il nudo proprietario diventerà proprietario puro e semplice. Al contrario, l’usufruttuario non può vendere la casa poiché non è titolare dell’immobile. Può solo cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto, terzi che dovranno rispettare la durata residua stabilita dal nudo proprietario con il primo usufruttuario.

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