Contratto di Locazione: La Guida di Likecasa!

contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione stabilisce un rapporto tra due parti.

Da un lato il locatore, che è il proprietario dell’immobile, e, dall’altro, il locatario, che è l’inquilino che decide di affittare l’immobile.

È molto importante sempre la forma del contratto che viene stabilita, perché nel contratto di locazione deve essere stabilito tutto con precisione, in modo da non lasciare nulla al caso e in modo che non ci siano fraintendimenti nel corso del tempo, come quando anche può avvenire la risoluzione contratto di locazione.

Ma quali sono le due forme specifiche di contratto di locazione?

Come registrare un contratto di locazione e come avviene il suo rinnovo?

A queste e ad altre domande cercheremo di rispondere con vari particolari nel corso di questa guida.

In Questo Articolo ti Parliamo di:

Differenze fondamentali

Dopo aver visto la definizione di contratto di affitto, possiamo distinguere le tipologie del contratto di locazione in due forme ben precise: contratto di locazione ad uso abitativo e contratto di locazione commerciale.

La differenza più importante va trovata soprattutto nella metratura e nella destinazione d’uso.

Sono delle caratteristiche essenziali che devono essere stabilite, quando si utilizza un modello contratto di locazione, in modo che entrambe le parti si mettano d’accordo sui contratti di affitto.

Nel contratto in sostanza è importante specificare per quale scopo verrà utilizzato l’immobile.

Forma del contratto

La forma del contratto è davvero essenziale, soprattutto nel suo carattere di obbligatorietà.

Una volta concluso il contratto di locazione, le due parti hanno l’obbligo di rispettarlo e di attenersi a tutto ciò che è stato specificato nel contratto stesso.

Tutto ciò non vale soltanto nel contratto di locazione uso abitativo, ma in tutti i tipi di contratti.

È da dire che nella forma stessa del contratto rientrano alcuni termini fondamentali che bisogna conoscere, per poter leggere bene il contratto ed essere consapevoli di ciò che si forma.

In particolare vediamo il significato di locatario e locatore:

  • locatore significato: è il proprietario dell’immobile che lo dà in affitto;
  • locatario definizione: è la persona che prende in affitto un immobile;

Su contratto anzichè ci possono incontrare ancora due diciture di cui ti segnaliamo il significato:

  • conduttore è sinonimo di locatario, indica chi prende in affitto un locale;
  • inquilino è un altro sinonimo di locatario e conduttore, che si può chiamare anche affittuario.

Ma quali sono gli obblighi del locatore e quelli del locatario?

Il locatore deve consegnare all’inquilino l’immobile in uno stato di manutenzione adeguato, senza particolari vizi che potrebbero limitarne l’uso.

Quindi, se ci sono dei difetti, il locatore deve provvedere alle spese per la manutenzione.

Deve assicurare al locatario il godimento pacifico della casa e dal punto di vista fiscale deve provvedere alla registrazione del contratto, entro 30 giorni.

Il conduttore deve conservare lo stato dell’immobile con una certa attenzione.

Non ha il diritto di realizzare delle innovazioni e deve attenersi all’uso dell’immobile in base a quello che è stato stabilito nel contratto.

Inoltre il locatario si impegna a rispettare i tempi stabiliti per corrispondere puntualmente il canone di locazione ogni mese.

Tipi di contratto di affitto

Come affittare un appartamento?

Esistono tanti tipi di contratti di affitto, che differiscono nella loro forma e nelle linee generali che ne regolano le condizioni.

Vediamo quali sono tutte le tipologie, in modo che tu possa orientarti al meglio nello scegliere ciò che fa più al caso tuo.

Contratto a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è una tipologia molto comunemente utilizzata.

In questa forma di contratto entrambe le parti, locatore e locatario, possono stabilire autonomamente l’importo del canone che l’inquilino deve al proprietario.

Invece per quanto riguarda altri dettagli è la legge che stabilisce per esempio la durata del contratto, le modalità di rinnovo e di recesso.

Per quanto riguarda la durata, le parti hanno l’obbligo di far durare il contratto almeno quattro anni.

Con il tacito rinnovo poi il contratto può essere rinnovato per altri quattro anni, quindi si rientra nella formula cosiddetta contratto affitto 4 4.

Anche se il locatore e il locatario stabiliscono una durata inferiore, tutto ciò deve essere considerato nullo.

Nella formula del canone di locazione 4 4, se il locatore non è interessato alla proroga del contratto, dopo i primi quattro anni può procedere ad una lettera di disdetta contratto di locazione, da inviare all’inquilino, specificando quelli che la legge definisce come motivi di necessità.

La lettera di disdetta anticipata contratto di locazione deve essere inviata almeno 6 mesi prima dalla scadenza.

Nella lettera deve essere specificato il motivo, per il quale non si vuole procedere al rinnovo.

Per esempio una di queste ragioni potrebbe consistere nell’esigenza, da parte del locatore, di utilizzare personalmente l’immobile.

È da specificare che, dopo la scadenza del secondo quadriennio, il locatore può disdire il contratto per qualunque motivo.

Se sussistono gravi motivi, il recesso del contratto può avvenire in qualsiasi momento, sempre con preavviso di almeno 6 mesi.

Dopo che sono trascorsi otto anni, sia il locatore che il locatario possono fare un altro accordo, anche con termini differenti, stipulando un nuovo contratto.

Contratto a canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato è un contratto di affitto che è detto anche contratto di locazione 3 2.

Infatti la durata del contratto 3 2 non può essere inferiore a 3 anni e poi avviene la proroga per altri 2 anni.

Dopo il triennio il locatore può comunicare all’inquilino la sua intenzione consistente nel non rinnovo annuale contratto di locazione, come avviene normalmente nell’affitto tra privati.

Dopo i successivi due anni, sia il locatore che l’affittuario possono inviare una lettera di disdetta per rinunciare alla locazione.

La lettera anche in questo caso deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Dopo i primi 3 anni è possibile anche variare gli accordi tra le parti.

Una caratteristica fondamentale di questo contratto di locazione è rappresentata dal fatto che il canone che viene applicato è calmierato, ovvero ha un importo meno elevato rispetto a quello di mercato.

Infatti l’importo del canone è calcolato in base a degli accordi che vengono stabiliti tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

In base a questi accordi sono stabilite delle tabelle, che tengono conto di vari parametri di valutazione, per specificare l’importo dovuto come canone di locazione.

Contratto ad uso transitorio

Il contratto di locazione transitorio punta sul fatto che il locatore mette a disposizione dell’inquilino un immobile soltanto temporaneamente.

La messa a disposizione non deve essere nemmeno per finalità turistiche.

La durata è stabilita per legge non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.

Anche se il locatore e l’inquilino si mettono d’accordo per una durata differente da questi termini, il loro accordo sarà nullo.

Nel contratto di locazione ad uso transitorio è specificata obbligatoriamente la natura transitoria dell’accordo.

Infatti si parla di contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria.

La causa transitoria deve essere provata nel contratto affitto transitorio attraverso un’apposita documentazione che viene allegata all’accordo.

Di solito questo tipo di contratto scade alla data che è stata fissata e non occorre che ci sia una disdetta contratto di locazione da parte del locatore né da parte del locatario.

La durata contratto di locazione è, come abbiamo detto, quella stabilita nell’accordo scritto.

Se si ha necessità di continuare l’accordo, la parte interessata deve attivarsi per darne comunicazione prima della scadenza, sempre confermando il motivo di transitorietà.

Un altro elemento importante che deve essere specificato nel contratto transitorio è rappresentato dal fatto che, nel momento in cui venga meno l’esigenza transitoria, si possa avere un rinnovo contratto affitto, trasformando il contratto in un contratto di locazione 4 4.

Il canone non è libero, ma deve essere stabilito nel senso dei valori massimi e minimi che vengono stabiliti per i contratti a canone concordato.

Contratto transitorio per studenti

Il contratto di locazione per studenti può essere stabilito nei Comuni che sono sedi universitarie.

Il contratto può avere come soggetti, oltre che il locatore naturalmente, anche uno studente singolo o un gruppo di studenti che prendono in affitto una casa.

La durata minima è di 6 mesi e quella massima corrisponde a 36 mesi.

Il locatore ha l’obbligo di accertarsi che l’inquilino sia veramente uno studente universitario.

A tal scopo l’affittuario rilascia una certificazione.

Deve risultare dal certificato che lo studente sia iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello in cui risiede.

L’importo del canone è stabilito in base agli accordi locali.

Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità.

Contratto turistico

Il contratto locazione turistica rientra fra quelle locazioni da tenere in considerazione.

Si tratta dell’affittare casa per un periodo breve e per motivi turistici.

È un accordo che va a vantaggio di chi cerca una casa per motivi di villeggiatura, per un viaggio, per poter godere soltanto temporaneamente dell’immobile.

Il contratto di questo tipo non prevede la fornitura di servizi accessori o complementari.

Soprattutto per contratto di locazione si intende un accordo di breve durata inferiore ai 30 giorni.

Si intende un periodo di affitto una tantum, che non si ripete nel tempo, perché altrimenti si incorrerebbe nella tipologia di contratto ad uso vacanze.

Se è inferiore ai 30 giorni, non obbligatoriamente si deve registrare.

Se invece l’accordo supera la durata di un mese, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni da quando le parti hanno firmato.

Comodato d’uso

Con il comodato d’uso l’immobile viene consegnato dal locatore ad un altro soggetto.

Quest’ultimo lo può utilizzare per un periodo di tempo prestabilito.

Si tratta di una forma gratuita.

Contratto preliminare di locazione

Dopo aver descritto i tipi di contratto, compresi i contratti transitori, passiamo adesso al contratto preliminare di locazione.

È un contratto che si può stipulare con il potenziale conduttore e in questo modo la persona si impegna ad arrivare alla stipulazione del contratto di affitto vero e proprio in un tempo futuro.

In questo modo si hanno dei vantaggi che non riguardano soltanto il proprietario.

Il contratto preliminare ha anche lo scopo di mettere al sicuro l’inquilino.

Per esempio può succedere che un potenziale locatore può decidere di ripensare e di trovare un altro inquilino.

Quindi possiamo dire che il contratto preliminare tutela sia il conduttore che il locatore.

La forma è sempre uguale a quella che la legge stabilisce per il contratto definitivo.

Ma che cosa succede se il conduttore, fino a quel momento potenziale, poi si tira indietro?

Con il contratto preliminare ci si può tutelare attraverso due tipi di caparra, quella confirmatoria e quella penitenziale.

La prima è versata dalla persona che si impegna a stipulare il contratto vero e proprio.

La seconda è prevista soltanto se nel preliminare viene inserita una clausola che obbliga le parti a rinunciare alla risoluzione del contratto.

Come registrare un contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione ha degli importanti risvolti fiscali.

Registrare contratto di locazione è sempre obbligatorio, a meno che l’accordo scritto non superi i 30 giorni complessivi in un anno.

Ma come registrare un contratto di locazione?

Per registrare il contratto ci si deve rivolgere all’Agenzia delle Entrate.

È pure obbligatoria la registrazione contratto di locazione commerciale, quando si stipula un contratto di locazione uso commerciale.

Sia per quest’ultimo che per quello abitativo, la registrazione si può fare o recandosi presso l’ufficio e utilizzando il modello RLI compilabile oppure incaricando del compito un intermediario abilitato, che può essere per esempio un professionista o un CAF.

L’altra alternativa è quella di utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, che è anche la modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i proprietari di almeno 10 immobili.

Per utilizzare i servizi telematici bisogna essere abilitati a Fisconline/Entratel.

La registrazione è obbligatoria anche per il rinnovo contratti locazione o per la proroga contratto di locazione.

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere registrato entro i 30 giorni successivi all’accordo.

Il proprietario ha l’obbligo di darne comunicazione al conduttore nei 60 giorni successivi.

Deve comunicarlo anche all’eventuale amministratore di condominio.

Di solito per la comunicazione si utilizza una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure la posta certificata.

È molto importante registrare il contratto, perché altrimenti l’accordo si può considerare inesistente.

In base a ciò che ha stabilito la Legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto spetta soltanto al locatore, anche in caso di rinnovo contratto di locazione e anche in caso di contratto di locazione ad uso commerciale.

Come funziona la disdetta del contratto

Quando si prende in affitto un immobile, può subentrare l’esigenza di una risoluzione anticipata contratto di locazione.

Quindi c’è la necessità della cessione contratto di locazione.

In questo caso si deve mandare una lettera di disdetta del contratto per uso abitativo o una disdetta contratto di locazione commerciale.

È l’inquilino quindi che deve mandare la lettera di disdetta al proprietario in qualunque momento, purché ci sia un congruo preavviso.

Nei contratti di uso abitativo l’inquilino può farlo in qualsiasi momento ed è tenuto a comunicare la disdetta anche al termine naturale del contratto.

Contratto di locazione non registrato: cosa succede

È molto importante registrare il contratto di locazione, perché altrimenti si può incorrere in conseguenze civilistiche e in conseguenze fiscali.

Se non si provvede alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto può essere considerato nullo.

In caso di mancata registrazione, il conduttore può rivolgersi al giudice, per far rientrare il contratto all’interno delle tipologie stabilite dalla legge.

Il proprietario dell’immobile non può attivare la procedura dello sfratto esecutivo, che è necessario nel caso in cui l’inquilino si riveli moroso.

D’altronde, senza registrazione, il conduttore non è nemmeno obbligato a pagare il canone di affitto.

L’inquilino può anche chiedere la restituzione dei canoni di affitto che ha già versato, fino a quando il contratto non è stato registrato, può non rispettare la durata e può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dare il preavviso.

Se il proprietario non registra il contratto, può cadere anche nelle sanzioni amministrative.

Imposta di registro contratto di locazione

Ci sono delle spese di registrazione contratto di locazione da sostenere:

  • l’imposta di bollo innanzitutto, che corrisponde a 16 euro per ogni 100 righe del contratto o per quattro facciate. Si paga attraverso l’utilizzo dei contrassegni telematici;
  • l’imposta di registro contratto di locazione, che va divisa al 50% tra il proprietario e l’inquilino. Di solito per immobili ad uso abitativo questa tassa è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità (tenendo conto anche degli aumenti Istat). Si paga con il modello F24 Elide (in un’unica soluzione oppure di anno in anno). In caso di contratto di locazione concordato e se l’immobile si trova in uno dei cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa, l’imposta di registro viene ridotta del 30% sul valore della base imponibile.

In alcuni casi si può non pagare né l’imposta di bollo né l’imposta di registro.

È il caso del contratto di locazione con cedolare secca.

Il locatore infatti può scegliere il contratto di locazione cedolare secca.

Quest’ultima è un’opzione fiscale agevolata.

L’aliquota della cedolare secca è del 21%, per risparmiare sulle tasse da pagare.

Però si parla in questi termini soltanto per un contratto di locazione ad uso abitativo cedolare secca.

Rinnovo contratto locazione: come funziona

Il contratto di affitto si rinnova secondo le norme stabilite dalla legge anche per rinnovo tacito, se entro la data di scadenza non viene presentata un’esplicita disdetta.

Ma vediamo più nello specifico come avviene il rinnovo contratto di locazione:

  • contratti 4+4 – dopo il primo quadriennio si può rinnovare automaticamente per il secondo quadriennio;
  • contratti 3+2 – dopo i primi tre anni si può rinnovare automaticamente tacitamente per altri due anni;
  • contratti transitori – si può rinnovare soltanto se sussiste ancora l’esigenza transitoria dell’inquilino;
  • contratti per studenti – il rinnovo può avere luogo solo con la stipulazione di un nuovo contratto tra le parti alla scadenza del primo.

Disdetta del contratto: come avviene

Se è il proprietario a voler disdire l’accordo, deve aspettare la scadenza del primo quadriennio o del primo triennio, a seconda del tipo di contratto stipulato.

Per i locali commerciali la disdetta va inviata con 12 mesi di anticipo per locazioni commerciali semplici e 18 mesi prima per i contratti che riguardano gli alberghi.

Anche la disdetta deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate e occorre in tale occasione comunicare le imposte relative.

Esiste anche il caso della risoluzione anticipata contratto di locazione cedolare secca: in questo caso, se si è scelto il regime agevolato, l’imposta di registro non è dovuta.

Naturalmente è da specificare che la disdetta può avvenire anche in seguito a risoluzione consensuale contratto di locazione, se entrambe le parti sono d’accordo dal recedere dal contratto.

Subentro contratto di locazione

Vediamo come funziona il subentro contratto di locazione.

Può avvenire per parecchie circostanze.

Per esempio può accadere nel caso della donazione oppure nel caso del decesso di una delle due parti che hanno stabilito il contratto.

Anche nella bozza contratto di locazione, le parti possono accordarsi per mettere una clausola che preveda la possibilità dell’inserimento di una terza persona, in modo da subentrare nell’appartamento, sostituendo l’inquilino che ha firmato il contratto di affitto.

Per esempio può accadere anche che l’inquilino conosce una terza persona che possa prendere il suo posto nell’immobile preso in affitto, qualora lui avesse la necessità di lasciare l’appartamento prima della scadenza.

Dal punto di vista fiscale, si deve pagare la somma di 67 euro, che riguarda l’imposta di registro, attraverso il modello F24 Elide, entro un mese dal subentro.

Durata contratto di locazione

Per quanto riguarda la durata dei contratti, questa differisce a seconda della tipologia dell’accordo scritto che hai stipulato.

Puoi tenere come punto di riferimento il seguente schema:

  • a canone libero – 4 anni più altri 4 anni;
  • a canone concordato – 3 anni più altri 2 anni;
  • transitorio – da 1 mese a 18 mesi;
  • per studenti universitari – da 6 mesi a 36 mesi;
  • turistico – periodi brevi, di solito inferiori ai 30 giorni.

Rinnovo contratto affitto

Il rinnovo del contratto di locazione avviene in maniera diversa a seconda della tipologia.

Per esempio i contratti di locazione 4+4 o quelli 3+2 si rinnovano automaticamente con il tacito consenso, se non viene mandata una disdetta.

Comunque dobbiamo fare una differenza tra proroga e rinnovo.

La prima indica un qualcosa che avviene automaticamente e non comporta dei cambiamenti nelle clausole contrattuali.

Il rinnovo invece consiste nello stipulare un contratto completamente nuovo.

In questa situazione le parti possono decidere di cambiare alcune clausole.

Affitto senza contratto: perché non farlo

Come abbiamo già avuto occasione di specificare, non è affatto conveniente stipulare un affitto senza contratto oppure attenersi ad un contratto di locazione non registrato.

Infatti potrebbero subentrare dei problemi sia per il proprietario che per l’inquilino.

Inoltre si cadrebbe nella vera e propria questione degli affitti in nero, che non assicurano garanzie né all’una né all’altra parte.

Come affittare case

Se vuoi affittare una casa, devi fare molta attenzione ad alcuni dettagli fondamentali.

Il tuo appartamento, per essere affittato, deve avere alcuni requisiti fondamentali, che riguardano sia gli impianti che le questioni fiscali.

Ci sono alcuni elementi in particolare che rendono la tua casa facilmente affittabile, in particolare la zona in cui l’immobile si trova.

Contano le dimensioni, l’età della casa e una particolare attenzione devi dedicare a come scrivere l’annuncio.

È fondamentale scriverlo bene, in maniera chiara, lavorando bene sul testo, a cominciare dal titolo, tenendo conto delle esigenze che i tuoi potenziali inquilini possono avere.

Uno strumento utile per affittare casa

Affittare casa è un’operazione molto delicata.

E’ importante non perdere di vista fattori ed elementi fondamentali.

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