Contratto a Canone Concordato: Quanto Conviene e Come Funziona! Fac Simile!

contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato ha delle caratteristiche molto particolari, secondo le disposizioni che sono contenute nella legge 431 del 9 dicembre 1998, con la quale è stato introdotto il contratto di locazione a canone concordato.

Il contratto di affitto a canone concordato prevede un canone calmierato.

Tutto ciò significa che il canone mensile che deve pagare l’inquilino è più basso rispetto a quello di mercato.

Ma come funziona in tutti i dettagli il contratto d’affitto a canone concordato? Scopriamolo insieme.

Contratto affitto a canone concordato

La legge 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3, è stata appositamente redatta per introdurre dei limiti massimi e minimi che riguardano il canone di locazione.

Prima di intervenire questa legge, i prezzi venivano stabiliti in maniera libera.

Tutto ciò comportava però spesso delle difficoltà, perché una famiglia media non poteva sostenere il canone richiesto e molti appartamenti sul mercato restavano vuoti.

La tendenza degli inquilini, prima dell’avvento della legge numero 431, era quella di prendere in affitto delle abitazioni in periferia, piuttosto che prendere in considerazione canoni di affitto esagerati.

La norma del 1998 stabilisce invece delle regole da seguire e, per quanto riguarda l’importo del canone, si deve tenere conto degli accordi territoriali che sono stabiliti tra le associazioni degli inquilini e le associazioni che invece rappresentano i proprietari di immobili.

Chi può stipulare un contratto di locazione a canone concordato

Inizialmente i contratti a canone concordato potevano essere stipulati soltanto nel caso in cui fossero destinati ad uso abitativo e se erano situati nei cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa.

Si tratta quindi dei capoluoghi di provincia, fra i quali possiamo ricordare Bologna, Roma, Torino, Firenze, Napoli, Palermo, Catania, Genova, Venezia e Bari.

Poi, in seguito ad una revisione della norma, il canone concordato con la durata di tre anni più eventualmente altri due anni è stato esteso a tutti i Comuni del nostro Paese.

Come abbiamo specificato, la durata del contratto a canone concordato è di tre anni più due.

Si possono avere da uno a 18 mesi per le locazioni transitorie e fino a tre anni per i contratti transitori rivolti agli studenti universitari.

Dopo i primi tre anni, nella tipologia base, questo tipo di contratto viene rinnovato automaticamente, anche senza l’intervento di entrambe le parti.

Come calcolare il canone concordato

Il calcolo del canone concordato deve essere effettuato preventivamente alla stipula del contratto. La procedura da seguire si compone di diversi momenti.

Innanzitutto bisogna verificare se il Comune di interesse abbia stipulato un accordo territoriale.

L’accordo territoriale stabilisce le fasce minime e massime, tenendo conto della zona in cui è situato l’appartamento.

Bisogna vedere una serie di parametri, esaminando se la casa è situata in un’area da cui si possono raggiungere facilmente i trasporti, le scuole, i servizi commerciali, se la zona è dotata di infrastrutture o di verde pubblico.

Successivamente si passa ad individuare la zona di pertinenza dell’abitazione. Generalmente all’interno di ogni zona di pertinenza si trovano tre sottofasce di canone. Valutando le caratteristiche dell’appartamento, si può capire in quale sottofascia esso si colloca.

Insieme all’accordo territoriale normalmente viene riportata una lista che fa riferimento alle dotazioni funzionali da utilizzare per determinare la sottofascia.

Si tratta di giardini, box auto, balconi.

Occorre valutare tutte queste dotazioni secondo le indicazioni che sono fornite dagli stessi Comuni.

Soltanto in seguito a questo lungo processo è possibile determinare il valore minimo e massimo a cui fare riferimento per stipulare il contratto di locazione, anche attraverso una contrattazione con l’inquilino.

Cosa fare se il Comune non ha rinnovato l’accordo territoriale

Esiste anche la possibilità che il Comune di riferimento non abbia rinnovato o non abbia stipulato un accordo territoriale.

In queste situazioni valgono le indicazioni contenute nel decreto ministeriale del 14 luglio 2004.

Sinteticamente queste disposizioni prevedono di fare riferimento all’accordo territoriale in vigore nel Comune più vicino a quello di interesse, che abbia più o meno lo stesso numero di residenti.

È stato anche stabilito che il Comune da prendere come punto di riferimento può trovarsi anche in una regione diversa.

Se il Comune non ha semplicemente rinnovato l’accordo, si deve fare riferimento alle fasce previste dal vecchio accordo scaduto. I valori della fascia minima e di quella massima devono essere però aumentati secondo le variazioni Istat, come disposto sempre dal decreto del 2004.

È molto importante calcolare bene il canone concordato, stando attenti agli eventuali errori in cui si potrebbe incorrere. In genere gli errori più comuni sono quelli che riguardano l’individuare le sottofasce.

Se si sbaglia la sottofascia, si potrebbe finire per affittare l’abitazione ad un canone inferiore.

Al contrario, se si sopravvaluta la fascia d’appartenenza, ci può essere come conseguenza anche la mancata conclusione del contratto di locazione.

Un altro rischio in cui si può incorrere consiste in un passaggio automatico ad un contratto libero.

Se si sceglie un’opzione di questo tipo, ci si deve sempre assicurare di specificare i motivi della transitorietà della locazione nel caso in cui la durata è compresa nell’intervallo di tempo da uno a 18 mesi.

Come stipulare il contratto di locazione a canone concordato

Esistono degli appositi modelli rilasciati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che si possono scaricare anche gratuitamente da internet e possono essere utilizzati per stipulare questo tipo di contratto di locazione.

Anche noi di Likecasa abbiamo preparato un fac simile che potrai scaricare e che troverai al fondo dell’articolo.

Se il Comune non ha semplicemente rinnovato l’accordo, si deve fare riferimento alle fasce previste dal vecchio accordo scaduto. I valori della fascia minima e di quella massima devono essere però aumentati secondo le variazioni Istat, come disposto sempre dal decreto del 2004.

Il proprietario, al momento della stipula del contratto, può chiedere al conduttore di lasciare un deposito cauzionale, che però non superi la somma richiesta complessivamente per tre mensilità.

Le agevolazioni fiscali previste

Stipulare un contratto di locazione a canone concordato è molto conveniente, soprattutto perché si può risparmiare sulle tasse da pagare. Il proprietario può usufruire di una riduzione del reddito imponibile Irpef del 30%. A tutto ciò si aggiunge la riduzione ordinaria del 5%.

Inoltre sarebbe conveniente scegliere di fare un contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca.

In questo caso l’aliquota Irpef può scendere al 15%, se l’abitazione affittata si trova in un Comune ad alta tensione abitativa. Il contratto di locazione a canone concordato e cedolare secca comporta anche il diritto ad essere esentati dall’imposta di registro, dalle addizionali regionali e comunali e dall’imposta di bollo.

Infine bisogna considerare la fascia di reddito: per i redditi fino a 15.493 euro si ha una riduzione fiscale di 495 euro. Oltre questa fascia di reddito, fino ad un reddito pari a 30.987 euro si ha una detrazione di 247 euro.

Cosa fare per disdire il contratto

Se il proprietario vuole disdire il contratto di locazione a canone concordato, deve inviare una comunicazione tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Questa regola vale sia per la scadenza dei primi 3 anni che alla scadenza degli altri 2 anni di proroga.

Nel contratto può essere anche specificato che il conduttore può recedere anticipatamente.

Anche in questo caso deve inviare al locatore almeno 6 mesi prima una comunicazione con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Contratto di Locazione a Canone concordato: fac-simile

Dopo averti fornito tutte le informazioni di cui hai bisogno sul contratto di locazione a canone concordato ti ricordiamo che noi di Likecasa abbiamo preparato un modello scaricabile che potrai visionare.

Uno strumento molto utile!


La guida sul contratto di affitto di Likecasa

In questa guida ci siamo soffermati sul contratto di affitto a canone concordato.

Vogliamo darti ancora un ultimo consiglio!

Essere ben informati sui contratti di Affitto ti permetterà di scegliere il contratto di affitto più giusto per le tue necessità.

Per questo motivo noi di Likecasa abbiamo preparato una guida dettagliata che ti fornisce tutte le informazioni sull’attivazione di tutti i contratti di affitto: Contratto di Locazione: La Guida di Likecasa!