Contratto di locazione cedolare secca: Come funziona, Vantaggi e Come si Calcola!

contratto di locazione cedolare secca ad uso abitativo

 

Il contratto di locazione con cedolare secca si può stipulare usufruendo di un regime agevolato che prevede il pagamento di un’imposta sia su canone concordato che su canone libero.

Nel primo caso l’aliquota ammonta al 10%, mentre nel secondo caso è pari al 21%. In base a queste considerazioni si comprende come il proprietario dell’immobile, scegliendo la cedolare secca, sia soggetto al pagamento delle tasse non in base al reddito, ma in riferimento al canone versato dall’affittuario.

Quest’ultimo può beneficiare di un vantaggio: vengono ridotti i costi del canone mensile. Naturalmente non si è obbligati alla cedolare secca.

Si tratta di una decisione che va presa autonomamente e che deve essere comunicata, al momento della registrazione del contratto di locazione con cedolare secca all’Agenzia delle Entrate. Ma vediamo come funziona la procedura.

Che cos’è la cedolare secca 10%

La cedolare secca 10% è un’agevolazione fiscale che consente di risparmiare, quando sussistono determinate condizioni:

  • l’immobile affittato deve rientrare in un contratto di locazione ad uso abitativo per la cedolare secca;
  • il contratto di locazione deve essere a canone concordato;
  • il Comune in cui è situata l’abitazione presa in affitto deve rientrare nelle 11 aree metropolitane indicate dal DL 551 del 1998 e nei capoluoghi di Provincia;
  • l’abitazione data in affitto si deve trovare nei Comuni ad alta densità abitativa, che sono quelli specificati nell’elenco Cipe del 2004;
  • l’abitazione deve trovarsi all’interno dei Comuni dichiarati in stato di emergenza, nei cinque anni che precedono la data del 28 maggio 2014.

Cedolare secca 2018 al 21% con canone libero

Secondo il nuovo regime entrato in vigore per il 2018, per i contratti di locazione a canone libero si può aderire ad una cedolare secca del 21% sul canone annuo.

Perché si possa fare questa operazione, occorre che siano presenti alcune condizioni particolari:

  • i contratti di locazione devono essere stipulati nelle 11 aree metropolitane indicate dal DL 551 del 1998 e nei Comuni che costituiscono capoluoghi di Provincia;
  • i contratti devono riguardare Comuni ad alta densità abitativa che sono compresi nell’elenco emanato dal Cipe;
  • il contratto di locazione deve riguardare un’abitazione ubicata nei Comuni dichiarati stato di emergenza nei cinque anni che precedono il 28 maggio 2014.

Con l’applicazione della cedolare secca al 21% non c’è più l’obbligo di pagare l’Irpef addizionale regionale, l’addizionale comunale e l’imposta di bollo.

Come si calcola la cedolare secca

Per poter stipulare un contratto di locazione a cedolare secca, bisogna essere consapevoli di come si calcola questa imposta agevolata.

Per calcolarla abbiamo bisogno di sapere a quanto ammonta il canone di locazione e qual è l’aliquota che va applicata.

Facciamo un esempio per capire meglio il calcolo.

Mettiamo il caso di un’abitazione data in locazione a canone concordato.

Il proprietario e l’affittuario hanno stabilito un canone di 6.000 euro all’anno. In questo caso applichiamo la cedolare secca al 10%. Moltiplicando 6.000 euro per il 10% otteniamo un risultato di 600 euro. Quindi il proprietario della casa data in locazione deve pagare 600 euro all’anno di cedolare secca.

Per pagare questa imposta agevolata si deve utilizzare il modello F24 e si deve conoscere il codice tributo. I termini del pagamento sono gli stessi validi per il versamento dell’Irpef all’Agenzia delle Entrate. I codici tributo da utilizzare sono: 1840 per cedolare secca in acconto con la prima rata, 1841 per cedolare secca in acconto con seconda rata o per pagarla in un’unica soluzione, 1842 per il saldo.

Preventivamente, quando si registra il contratto di locazione, il proprietario dell’abitazione può aderire a questa imposta compilando la sezione del modello RLI 2018 cedolare secca. Poi questo modulo va presentato all’Agenzia delle Entrate per via telematica. Il proprietario deve estendere il regime scelto per tutto il periodo di durata del contratto di locazione e anche nel caso della proroga del contratto di locazione con cedolare secca.

Le scadenze per il pagamento della cedolare secca 2018

Nel 2018 l’imposta sostitutiva deve essere pagata entro il 30 novembre, se si sceglie il pagamento in un’unica rata e se l’importo è inferiore ai 257,52 euro. Se invece si vuole pagare in due rate, con importo superiore alla soglia, la data di scadenza è il 30 giugno per l’acconto e il 30 novembre per il saldo.

Dall’1 giugno 2017 è stata stabilita la tassa Airbnb. Questa comporta l’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi. L’obbligo è anche per gli intermediari immobiliari, anche per quelli che operano online, e consiste nell’applicare la ritenuta del 21%, nel momento in cui viene pagato il canone di locazione.

Vantaggi della cedolare secca

Aderire al regime della cedolare secca può essere conveniente in molte situazioni. Ecco quali sono i vantaggi che comporta l’aliquota agevolata:

  • quando si registra il contratto non bisogna pagare l’imposta di registro;
  • sui contratti non vanno applicate marche da bollo;
  • non si è soggetti ad aumenti Istat e ad aumenti periodici;
  • non si devono pagare addizionali regionali e comunali;
  • è possibile effettuare il pagamento della cedolare secca anche online.

La cedolare secca ha anche degli effetti sul reddito, perché essa concorre a formare il reddito complessivo, che viene preso in considerazione in molte situazioni, anche nel caso di deduzioni e detrazioni.

Quindi potrebbe essere importante aderire a questo regime agevolato anche per determinare la condizione di familiari a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, per calcolare l’importo dell’ISEE e per sapersi regolare sulle detrazioni per i canoni di locazione.

Come revocare l’opzione

Il proprietario che dà in affitto una casa scegliendo questo regime agevolato ha anche facoltà ad un certo punto di revocare l’opzione.

Questa revoca può essere effettuata in ogni annualità successiva a quella in cui si era stabilito il regime fiscale di questo tipo.

È importante che la revoca della cedolare secca venga effettuata entro il termine stabilito per pagare l’imposta di registro che riguarda l’annualità di riferimento.

Quindi, se viene revocata la cedolare secca, si deve provvedere a pagare l’imposta di registro, sempre entro i termini previsti. La revoca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite i modelli RLI. Dopo la revoca, negli anni successivi, se si vuole si può ritornare a riapplicare l’opzione.

È necessario versare l’imposta di registro anche quando si arriva alla risoluzione anticipata e quindi alla disdetta del contratto di locazione con cedolare secca. La risoluzione anticipata del contratto può avvenire o attraverso un recesso libero, nel caso in cui una clausola del contratto lo preveda, oppure può avvenire per gravi motivi, che sono validi per tutti i contratti di locazione.

Sanzioni per cedolare secca

Se si sceglie l’opzione della cedolare secca e poi questa viene omessa nella fase di registrazione del contratto o se viene specificata in un secondo momento, in una fase tardiva, si può incorrere in delle specifiche sanzioni amministrative.

In particolare, nel caso di tardiva risoluzione di un contratto con cedolare secca, se il fatto avviene entro 30 giorni di ritardo, la sanzione è pari a 35 euro, per arrivare a 67 euro, dopo 30 giorni di ritardo.

Se il versamento dell’imposta avviene in ritardo, si ha una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta da versare. Se si omette la registrazione del contratto, si paga una sanzione che corrisponde ad una quantità compresa tra il 120% e il 240% dell’imposta che si deve allo Stato.

Non finisce qui! Riguardo la locazione potresti avere bisogno di altre informazioni! Dai un’occhiata a questa lista!

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here