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Surrogazione mutuo prima casa: che cos’è e come funziona!

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surrogazione mutuo prima casa

La surrogazione mutuo prima casa consiste nella possibilità, dopo aver stipulato un contratto di mutuo con una banca, di passare ad un altro istituto di credito che offre delle migliori condizioni.

La procedura può essere effettuata senza costi aggiuntivi. Questa opportunità, che in termini tecnici si chiama portabilità del mutuo, è stata stabilita dal Decreto Bersani con la Finanziaria 2007.

Ma come avviene la surroga del mutuo a livello pratico? Quali sono i vantaggi per il cliente? Quali condizioni implica in maniera particolare la surrogazione del mutuo prima casa?

Surrogazione del mutuo: quali sono i requisiti richiesti

La surrogazione del mutuo prima casa è possibile soltanto in presenza di alcune specifiche condizioni, che sono descritte anche nell’ex articolo 1202 del Codice Civile:

  • il nuovo mutuo e il trasferimento dell’ipoteca che era stata stabilita con il contratto precedente devono risultare esplicitati in un atto formale redatto da un notaio;
  • il nuovo contratto deve indicare la destinazione della somma erogata dalla nuova banca;
  • la banca surrogata deve rilasciare una quietanza che indichi la dichiarazione del mutuatario sulla provenienza della somma;
  • la surrogazione può essere effettuata e richiesta per qualsiasi tipo di finanziamento in cui entri in gioco l’azione di una banca;
  • la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surroga, tuttavia può proporre una rinegoziazione del mutuo e il cliente può accettarla o meno;
  • se nel vecchio contratto sono inserite delle clausole che prevedono costi per la surroga, le clausole stesse devono essere ritenute nulle. Rimane però valido il contratto in generale.

Tutto deve avvenire nell’ambito di una decisione motivata, infatti il cliente che chiede di passare da una banca all’altra deve fornire la certezza che poi lo stesso cliente, in futuro, non opti per un altro istituto bancario, comportando degli ulteriori costi.

[Per toglierti ogni dubbio e raccogliere tutte le informazioni utili ti consigliamo la lettura di questo articolo:Quante Surroghe si Possono Fare? Scopri Come Cambiare Mutuo

Surrogazione mutuo: gli elementi da valutare

Non sempre può essere conveniente optare per la surrogazione del mutuo, anche nel caso in cui questo sia stato concesso per l’acquisto della prima casa.

Magari delle condizioni che un altro istituto di credito ci propone sembrano apparentemente vantaggiose, eppure bisognerebbe eseguire un’analisi approfondita, per comprendere meglio se conviene scegliere la surrogazione del mutuo.

Ci sono dei parametri specifici che vanno valutati e in particolare questi consistono nel numero di rate da pagare e nel tasso applicato.

Attualmente coloro che possono effettuare una surrogazione del mutuo, traendone maggiori vantaggi, sono gli acquirenti che hanno avuto l’accesso al mutuo nel 2008, un anno in cui gli interessi andavano oltre il 5,50%.

I vantaggi che possono essere conseguiti sono i seguenti:

  • allungamento del piano di ammortamento;
  • abbassamento del valore della rata;
  • accorciamento del periodo di pagamento.

Come funziona la surroga

Per richiedere la surroga, il cliente che ha intestato il mutuo deve andare agli sportelli della nuova banca e richiedere la surrogazione del mutuo da rilasciare in forma scritta.

A questo punto si dà l’avvio al trasferimento. La nuova banca informa la vecchia, inviandole un’apposita comunicazione.

Attraverso quest’ultima viene comunicata la volontà del debitore di scegliere la portabilità del mutuo.

In questo contesto la nuova banca richiede alla precedente l’entità del debito residuo. Proprio questa somma corrisponde a quella che viene erogata dalla nuova banca. Naturalmente, come in ogni contratto di mutuo, il cliente si impegna a restituire l’importo erogato attraverso delle rate mensili.

La precedente banca, secondo le disposizioni di legge, non può opporsi alla surroga e deve concedere il nulla osta per il passaggio.

Questo deve essere effettuato entro 30 giorni, perché, se si supera questo limite temporale, è la stessa banca ad andare incontro a delle sanzioni.

Dopo aver ricevuto il nulla osta, la nuova banca procede con il trasferimento attraverso un rogito notarile che fa redigere a sue spese. In questo modo viene trasferita anche l’iscrizione ipotecaria dell’immobile.

I documenti per la surrogazione del mutuo

Per presentare la richiesta di una surrogazione del mutuo, anche nel caso della prima casa, occorrono dei documenti necessari, per poter stipulare un nuovo contratto.

Si tratta dei seguenti:

  • copia dell’atto del vecchio mutuo;
  • copia della nota di iscrizione dell’ipoteca;
  • ammontare del debito residuo;
  • dati della nuova banca;
  • referente della nuova banca;
  • fotocopia del documento di identità;
  • fotocopia del codice fiscale;
  • fotocopia del documento di identità e del codice fiscale di eventuali garanti;
  • copia della dichiarazione degli eredi, se l’immobile è stato ricevuto per successione;
  • certificato di stato civile;
  • atto di matrimonio proveniente dal Comune in cui è stato celebrato;
  • documentazione catastale relativa all’immobile;
  • visure e planimetrie riguardanti l’immobile.

Vantaggi surroga mutuo

Attraverso la surrogazione del mutuo è possibile ottenere alcuni particolari vantaggi.

Per esempio è possibile riuscire ad avere una riduzione della rata mensile del mutuo scegliendo un tasso più favorevole. Si può inoltre scegliere un tasso variabile invece che il fisso, è possibile allungare le rate o scegliere in generale delle condizioni economiche più favorevoli.

I vantaggi consistono anche nel fatto che il trasferimento avviene senza costi, che non ci sono spese di istruttoria e di perizia e nemmeno spese per la redazione del rogito notarile.

Inoltre lo spread applicato è inferiore rispetto a quello del vecchio mutuo e si può mantenere la stessa polizza assicurativa di incendio e scoppio, che si era stipulata con il mutuo precedente.

La surroga del mutuo può essere richiesta tutte le volte che si vuole.

È chiaro che dal punto di vista normativo non c’è un limite al numero delle volte per cui si può effettuare la richiesta della surrogazione.

Se andiamo ad esaminare la realtà dei fatti, invece, ci accorgiamo che le cose possono andare diversamente.

Molte banche, infatti, prima di accettare la possibilità di trasferimento del mutuo, effettuano delle indagini molto approfondite e possono anche non rivelarsi benevole nell’accettare la proposta di un cliente che ha già utilizzato per tre o quattro volte la portabilità del mutuo.

Tutto questo è dovuto al fatto che i costi di perizia, del trasferimento e del nuovo rogito dal notaio sono a carico della nuova banca.

Se un cliente che ha deciso di passare ad altre banche per tre o quattro volte decidesse ancora una volta per la portabilità del mutuo, la banca avrebbe sicuramente delle perdite economiche.

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