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Proposta di vendita: i punti importanti!

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proposta di vendita immobile

La proposta di vendita si situa in un discorso molto complesso, che comprende la prestazione professionale di un’agenzia immobiliare nel caso della vendita di un immobile.

Quando il venditore affida ad un’agenzia immobiliare l’incarico di mettere in vendita la propria casa, sottoscrive appunto una proposta di vendita.

La proposta di vendita con il modello apposito deve contenere degli elementi essenziali, di fondamentale importanza, in modo che l’acquirente possa rendersi conto delle caratteristiche principali di un immobile e valutare bene se si può dichiarare interessato all’acquisto.

Dopo aver considerato la proposta di vendita immobiliare, il potenziale acquirente firma anche lui un’altra proposta, che si chiama proposta di acquisto, per dichiarare la volontà di essere interessato a comprare l’immobile.

Allo stesso tempo l’acquirente si impegna nell’acquisto versando anche una somma di denaro come caparra.

Ma cosa succede da questo momento in poi?

Come procedere tutto il percorso per arrivare alla vendita dell’immobile?

Esaminiamo tutta la procedura a partire dalla proposta di vendita, per arrivare all’acquisto della casa in vendita.

Il contratto preliminare di compravendita

Con la proposta di acquisto che segue alla proposta di vendita di un immobile si stabiliscono i termini entro i quali il venditore debba dare una sua risposta negativa o positiva nei confronti del potenziale acquirente.

Se il venditore accetta l’offerta dell’acquirente, firma quella che si può considerare a questo punto una proposta irrevocabile di vendita.

Con quest’ultima il venditore si impegna a propria volta a concedere l’immobile e a far andare avanti il processo di compravendita.

Il primo passo di questo processo è costituito dal contratto preliminare.

Esso consiste in un atto scritto che la parte venditrice firma insieme all’acquirente.

Col contratto preliminare il venditore si obbliga a vendere all’altra parte la proprietà dell’immobile, secondo il prezzo e le modalità che sono stabiliti nel contratto stesso.

Col contratto preliminare, che segue alla proposta di vendita, entrambe le parti si impegnano a stipulare poi successivamente un nuovo contratto di compravendita definitivo.

Soltanto con questo si avrà l’effettivo trasferimento della proprietà.

Al preliminare si giunge attraverso delle trattative tra le parti.

Queste trattative possono arrivare nella formulazione di una proposta scritta.

La proposta scritta di acquisto deve contenere tutti gli elementi fondamentali che poi vengono riportati nel contratto preliminare.

Anche la proposta di acquisto scritta può dirsi irrevocabile. Infatti colui che ha fatto la proposta, ossia l’acquirente, ha il dovere di portarla avanti e di rimanere vincolato ad essa fino al termine della data indicata.

Dopo la data la proposta perde la sua efficacia, quindi non può nemmeno essere accettata dal venditore con la formulazione di una proposta di vendita.

Cosa inserire nella proposta di acquisto

La proposta di acquisto, che quindi precede sia la proposta di vendita che il contratto preliminare, detto anche compromesso, viene formulata generalmente dal mediatore nella persona di agente immobiliare.

Deve essere studiata rigorosamente, perché deve contenere alcune informazioni essenziali.

Devono essere riportati i dati dell’acquirente che formula la proposta, i dati del proprietario che intende vendere l’immobile, i dati che si riferiscono all’immobile (riferimenti catastali, atto di provenienza e planimetria), la conformità edilizia e urbanistica dell’abitazione.

Inoltre nella proposta di acquisto devono essere inseriti il prezzo offerto, le modalità e i tempi di pagamento.

C’è anche la parte che riguarda l’agente immobiliare, di cui devono essere indicati i dati e l’ammontare della provvigione.

Infine deve essere indicato il termine entro il quale deve essere accettata la proposta.

Quando l’acquirente formula la proposta di acquisto, deve versare anche una somma a titolo di caparra dopo aver visionato la proposta di vendita.

Questa è un’azione fondamentale, perché con la somma versata in qualche modo è come se l’acquirente fermasse la casa ed è anche come se rafforzasse la sua intenzione di acquistarla.

La somma di denaro che costituisce la caparra deve essere versata sotto forma di assegno non trasferibile intestato al venditore.

Ma cosa succede della somma, se la proposta di acquisto non va a buon fine e quindi non si conclude il contratto di compravendita?

In una situazione del genere dobbiamo distinguere due possibilità.

Se il contratto non si conclude per volontà dell’acquirente che decide di tornare sui suoi passi e quindi di non comprare più la casa, l’acquirente stesso perde la caparra e non ha diritto ad altri risarcimenti in forma pecuniaria.

Se invece è il venditore che rinuncia a vendere la casa, dopo che ha dato il suo assenso, è tenuto a risarcire il potenziale acquirente, versandogli una somma doppia rispetto alla caparra che questo inizialmente aveva dato.

È vero però che il venditore, anche nel momento in cui riceve una proposta di acquisto, non è obbligato ad ottemperare ad essa in modo irrevocabile, perché nel frattempo può valutare anche altre proposte, per cedere eventualmente la sua casa ad altre persone.

La trascrizione del contratto preliminare

Perché il potenziale acquirente sia tutelato, bisogna procedere alla trascrizione del preliminare.

Secondo l’articolo 2645 bis del Codice Civile, il contratto preliminare di compravendita degli immobili può essere trascritto nei registri immobiliari.

Questi ultimi sono dei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti quegli atti che si occupano della vendita di immobili, ma anche delle donazioni, delle iscrizioni di ipoteche e di pignoramenti.

Per fare in modo che il preliminare possa essere trascritto nei registri pubblici, esso deve essere redatto come un atto pubblico da un notaio oppure si deve trattare di una scrittura privata autentica.

Con la trascrizione l’acquirente ha un certo vantaggio, perché qualsiasi altro fatto che riguarda l’immobile, se viene stabilito dopo la trascrizione, non ha effetto nei suoi confronti.

Quindi potrà non ritenere vincolanti eventuali ipoteche, vendite e pignoramenti che sono stati stabiliti dopo la trascrizione.

L’efficacia della trascrizione comunque va detto che non è indefinita, ma vale soltanto per un anno dalla scadenza del termine stabilito per assicurare il contratto definitivo.

Il termine massimo, se la scadenza prevista è superiore ad un anno, corrisponde a tre anni.

Quindi gli effetti della trascrizione dell’atto preliminare valgono soltanto se, entro questi limiti temporali, si giunge al contratto definitivo di compravendita o se il potenziale acquirente ottiene una sentenza del giudice che produce gli effetti del contratto a livello coattivo, secondo la possibilità stabilito dall’articolo 2932 del Codice Civile.

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