Come fare un passaggio di proprietà?

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passaggio di proprietà: come si fa

Il passaggio di proprietà di una casa è l’atto con un bene passa dal proprietario vecchio a uno nuovo.

Questo step è fondamentale se vuoi acquistare o cedere il diritto di possedere un immobile di qualsiasi tipo: un terreno ad esempio, un alloggio o un appartamento.

Se sono riconosciuti di un certo valore, anche per i beni mobili serve un passaggio di proprietà: un’auto, una moto, un quadro o qualche altro oggetto prezioso.

In questo caso si utilizza anche il temine voltura, nonostante sia più corretto per indicare il cambio di un’utenza o un servizio.

Per gli immobili invece non c’è eccezione: sia che si tratti di una vendita o di una donazione, le due parti stringono un accordo presentandosi davanti a un notaio, che con un atto pubblico convaliderà l’operazione.

Entriamo allora più nel dettaglio: vediamo in cosa consiste, come fare e quanto costa un passaggio di proprietà di una casa.

In Questo Articolo ti Parliamo di:

Come fare il passaggio di proprietà casa

La procedura per fare il passaggio di proprietà di un immobile è la stessa sia per una trattativa tra privati sia per un passaggio di proprietà tra familiari (tra coniugi, tra padre e figlio o tra fratelli).

In altre parole, dovrai seguire questi passaggi anche se vuoi intestare o donare un immobile a titolo gratuito.

Qualunque sia il bene in questione (casa, appartamento, villa), il trasferimento richiede un atto pubblico che attesti il cambio di possessore. Per cominciare quindi dovrai rivolgerti ad un ufficio notarile.

Il compito del notaio in un trasferimento immobiliare è molto importante: con la sua attività egli garantisce l’identità delle parti, la legalità della forma e la veridicità dell’atto.

Cedente e cessionario devono poi specificare la ragione per cui viene chiesto il cambio di proprietà. A seconda del motivo, il pubblico ufficiale preparerà un atto specifico.

Nel caso di una vendita si parla di titolo oneroso, e al notaio spetterà il compito di redigere il cosiddetto rogito notarile.

Se invece il passaggio di proprietà avviene con donazione si definisce a titolo gratuito, da regolarizzare con un atto di donazione.

A questo punto gli interessati devono fornire al professionista alcuni documenti necessari alla preparazione dell’atto notarile.

Il momento della stipula finale è il più importante: infatti quando le parti appongono la firma sul   rogito convalidano il passaggio di proprietà.

Per fare questo il rogito dovrà contenere all’interno:

  • il valore di cessione dell’immobile;
  • le spese sostenute per il passaggio;
  • la modalità di pagamento;
  • i dati dell’eventuale mediatore a cui ci si è rivolti per il trasferimento.

Il pubblico ufficiale presenterà la domanda di voltura all’Agenzia delle Entrate, provvederà alla redazione del contratto e alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

I documenti per il passaggio di proprietà

Come abbiamo accennato, le parti interessate devono fornire al notaio una documentazione essenziale per redigere l’atto notarile.

Spetta al vecchio proprietario portare in ufficio notarile la maggior parte della documentazione, mentre il futuro beneficiario può limitarsi ai documenti personali.

Quindi se, stai per vendere o intestare casa a un nuovo proprietario, per il passaggio di proprietà dovrai procurarti:

  • documenti d’identità;
  • visura ipotecaria dell’immobile;
  • atto di provenienza, cioè il rogito precedente con cui sei ti sei impossessato dell’abitazione;
  • certificato di agibilità dell’immobile rilasciato dal Comune;
  • certificazione di prestazione energetica dell’immobile (APE);

A questi si possono poi aggiungere altri allegati secondari, come il regolamento di condominio o la dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali.

Quanto costa un passaggio di proprietà di una casa

Se il vecchio proprietario di casa si occupa di procurare i documenti, il nuovo possessore dovrà remunerare il lavoro del notaio.

A quanto ammonta questa spesa?

Considera che il costo del rogito che convalida il passaggio di proprietà dell’immobile comprende:

  • le spese notarili per l’attività del pubblico ufficiale;
  • tutte le tasse e le imposte, da versare sia per il lavoro che il notaio svolge sia per il rogito stesso.

L’onorario per il professionista varia a seconda della persona che si sceglie. Tuttavia la legge ha fissato tariffe minime e massime, a seconda del valore immobiliare della proprietà che viene trasferita.

Ecco i riferimenti stabiliti dalla legge. Per darti un’idea migliore, le percentuali sono calcolate su un importo medio e mostrano il range di variazione:

  • da 5.000 a 25.000 euro (valore medio 15.000 euro): 7,66% del valore di riferimento con +16% o -5,99%;
  • tra i 25.001 e 500.000 euro (262.500 euro): 1,078% con un margine di +5,99% e -0,653%;
  • dai 500.001 a 1.000.000 euro (750.000 euro): 0,44% con variazione +0,653%, o 0,41%;
  • da 1.000.001 a 3.500.000 euro (2.250.00 euro): 0,21% del valore di riferimento con +0,41% o -0,16%;
  • tra 3.500.001 e 5.000.000 euro (4.250.000 euro): 0,14% variabile tra +0,16% e -0,12%.

Ai costi notarili per il passaggio di proprietà vanno poi aggiunte le imposte dovute allo Stato, cioè:

  • l’imposta di registro;
  • la tassa catastale fissa pari a 50 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

L’aliquota dell’imposta di registro varia invece in base al passaggio di proprietà di una prima o seconda casa. Sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile nel caso di abitazione principale, in alternativa il 9%.

Come ottieni il valore catastale? Moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso: 115,5 per la prima casa e 126 per la seconda.

Calcolo passaggio di proprietà casa con donazione

Anche quando il trasferimento di proprietà avviene a titolo gratuito, l’acquisizione dell’immobile va regolarizzata comunque da un atto pubblico.

Quanto costa in questo caso il passaggio di proprietà casa?

Come nel caso di un rogito di compravendita, anche nell’atto di donazione i costi prevedono il compenso da riconoscere al notaio, secondo le stesse regole del decreto legge.

Poi vengono le imposte. Il costo più rilevante è l’imposta di registro, che nel passaggio di proprietà a titolo gratuito si calcola sul valore catastale dell’immobile.

La base del valore catastale in queste caso si ricava moltiplicando il 5% della rendita catastale per il coefficiente fisso a seconda della categoria dell’abitazione.

Oltre all’imposta di registro si applicano anche:

  • l’imposta ipotecaria: 200 euro se si tratta di donazione della prima casa;
  • la tassa catastale: anch’essa fissa a 200 euro se richiedi le agevolazioni di acquisto per la prima casa;
  • la tassa per l’archivio notarile;
  • i diritti per la trascrizione ipotecaria pari a 90 euro;
  • l’imposta di bollo forfettaria di 230 euro.

Passaggio di proprietà casa senza notaio

In conclusione, molti si chiedono come effettuare il trasferimento immobiliare senza notaio.

L’intervento del pubblico ufficiale nel passaggio di proprietà può sembrare una semplice formalità o essere visto come un costo aggiuntivo, di cui le parti farebbero volentieri a meno.

È davvero possibile trovare un’alternativa all’ufficio notarile?

La risposta è no. Cedente e cessionario non possono in nessun caso convalidare un passaggio di proprietà casa senza notaio.

Questa certezza era entrata in crisi nel 2017. Allora una sentenza del Tribunale di Pordenone aveva dichiarato regolare un trasferimento immobiliare tra due ex coniugi con negoziazione assistita, cioè regolata dagli avvocati.

Pochi mesi dopo il ricorso in Cassazione ha riportato le regole allo status quo: non esiste passaggio di proprietà immobiliare senza notaio.

L’intervento notarile infatti resta fondamentale per il cambio di possesso di un appartamento, in quanto garantisce l’affidabilità dei pubblici registri immobiliari e la regolarità dell’atto.

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