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Atto di provenienza: che cos’è e come funziona

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Atto di provenienza

Se hai già avuto qualche esperienza di compravendita, allora l’acquirente, l’agente immobiliare o la banca ti avranno chiesto un documento preciso: l’atto di provenienza dell’immobile.

O forse ne hai solo sentito parlare.

In ogni caso non è facile capire cos’è o a cosa serve esattamente l’atto di provenienza. Talvolta non è chiaro neppure come reperirlo: chi lo deve fornire? Dove si trova? E perché tutte queste persone lo vogliono?

Sono molti i dubbi che può creare. Vediamo allora di fare chiarezza su questo atto di provenienza, un tassello che non deve mancare nella documentazione del tuo immobile.

Atto di provenienza: che cos’è

L’atto di provenienza di un immobile è un documento che assegna a una persona la proprietà dell’immobile stesso.

Tre dichiarazioni hanno valore di atto di provenienza: un rogito redatto dal notaio, una sentenza pronunciata da un giudice o una dichiarazione di successione degli eredi.

A seconda dei casi quindi l’atto di provenienza può avere natura diversa.

Vediamo allora il contenuto, elemento più caratteristico. Il documento, sia che provenga da un tribunale, uno studio notarile o una dichiarazione, contiene tre concetti principali:

  • chi è il titolare dell’immobile
  • a che titolo lo è diventato
  • eventuali clausole di utilizzo.

Per prima cosa dunque l’atto di provenienza indica la persona, fisica o giuridica, che ha diritto di proprietà sull’immobile.

In caso di più proprietari il documento riporta le quote di appartenenza di ciascuno.

L’atto comunica anche la natura del diritto, a seconda che si tratti di proprietà piena, nuda proprietà o usufrutto.

Il documento inoltre non dice solo chi è padrone dell’immobile, ma anche come l’individuo è entrato in possesso della casa o del bene.

Ad esempio, se la persona ha comprato quell’abitazione, l’atto di provenienza sarà l’atto di acquisto redatto alla compravendita, che prova il passaggio di proprietà.

O magari l’immobile può essere stato donato: in tal caso il documento che attesta la provenienza sarà l’atto notarile di donazione.

Stesso discorso in caso di una concessione, un’eredità o altro.

L’origine dell’immobile è una traccia importante ai fini legali, perché permette di capire come il proprietario si è impossessato del bene. Il documento perciò serve anche da atto di lecita provenienza, cioè certifica che l’immobile non provenga da azioni disoneste.

Questa dichiarazione di origine protegge l’acquirente da eventuali problemi che può creare un acquisto incauto, proprio come un atto di lecita provenienza per i beni mobili scambiati tra privati (orologi, monete d’epoca o simili).

In ultimo, se presenti, l’atto di provenienza riporta le clausole di utilizzo, come condizioni sospensive, limitazioni, vincoli, servitù o simili.

A cosa serve l’atto di provenienza

Chiarito che cos’è questo documento, vediamo adesso perché è importante e quando è necessario portarlo con sé.

In genere l’atto di provenienza dell’immobile va presentato in tre casi:

  • per stipulare un atto di compravendita
  • quando si accende un mutuo ipotecario
  • per ottenere una certificazione catastale ventennale.

Partiamo dalla compravendita. Innanzitutto, il documento permette a un compratore, o a un agente immobiliare, di capire chi sia il proprietario dell’immobile in vendita.

L’atto di provenienza poi serve a verificare che il venditore sia realmente legittimato a svolgere le operazioni. Ecco perché è uno dei documenti necessari per stipulare il rogito di compravendita.

Se però l’immobile è stato costruito direttamente dal venditore, allora non basta solo l’atto di provenienza della struttura. Serve anche quello del terreno, la concessione edilizia ed eventuali variazioni in corso d’opera.

Veniamo al prestito ipotecario. Può una banca accettare come garanzia un immobile non tuo? Difficile.

Se accendi un mutuo ipotecario infatti sarà lei a richiedere l’atto di provenienza dell’immobile. In questo modo l’istituto di credito può valutare quali diritti ha il mutuatario sulla casa e in quale quota, quindi capire se il bene ipotecato è accettabile.

Infine serve un atto di provenienza per ottenere un certificato catastale ventennale, il documento per calcolare valore e rendita catastali.

Questo perché, insieme ai dati del catasto, è necessario anche ricostruire la storia dell’immobile e identificare il titolare.

Nota che esibire l’atto di provenienza dell’immobile è un vero e proprio obbligo.

Anche se di norma ognuna di queste operazioni è seguita da verifiche e accertamenti notarili, l’identità del proprietario deve subito essere chiara.

Chi lo rilascia

Dove è possibile ottenere l’atto di provenienza dell’immobile? Secondo la legge può essere rilasciato da due autorità: un notaio o un giudice.

Lo studio notarile consegna il documento quando avviene un trasferimento di proprietà, a prescindere che si tratti di atto di compravendita, divisione, donazione o altro. Come pubblico ufficiale il notaio stipula un rogito che contiene:

  • la natura dell’atto
  • i dati e il numero di repertorio notarili
  • la data di stesura, di trascrizione o iscrizione nei pubblici registri
  • il registro generale (casella) ed il registro particolare (articolo).

Nel caso di una dichiarazione di successione, valida come atto di provenienza, sarà invece indicato il nuovo soggetto a cui spetta in eredità l’immobile.

Tieni a mente che in questo secondo caso, per un passaggio corretto, dovrai procedere anche a una voltura catastale, per aggiornare l’intestatario anche nel registro degli immobili ed evitare che per il catasto l’immobile appartenga ancora al defunto.

In alternativa al notaio, un atto di provenienza può essere rilasciato da un giudice. Nello specifico, secondo la legge, una sentenza di un Tribunale equivale a un atto di provenienza in due casi:

  • quando si pronuncia su una causa per usucapione
  • quando assegna un immobile a un aggiudicatario dopo una procedura esecutiva immobiliare.

In conclusione, per reperirlo può esserti utile sapere che l’atto di provenienza si presenta in varie forme:

  • Come nota di trascrizione, cioè una sintesi del rogito notarile. Compaiono solo gli elementi importanti: dati anagrafici dei soggetti, i dati catastali dell’immobile e la natura dell’atto.
  • In titolo cartaceo (o telematico, per gli atti dal 2014), ossia come copia dell’atto così come è trascritto in conservatoria.
  • Come copia atto notarile, quindi il duplicato esatto del rogito.

Non è difficile quindi procurarsi il documento. Lo studio del notaio che ha redatto l’atto o l’archivio distrettuale notarile possono rilasciarne una.

In alternativa può farlo la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, presso l’Agenzia delle Entrate. In tal caso rilasceranno una copia dell’atto o semplici informazioni.

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