Comprare casa nuda proprietà: vantaggi e valutazioni da fare

comprare casa nuda proprietà

Perché comprare una casa in nuda proprietà? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi, le opportunità offerte da una compravendita di una casa sulla quale insiste un usufrutto? Quando e come può diventare conveniente?

Nella guida di oggi analizzeremo tutto quanto abbiamo bisogno di analizzare in termini di compravendita di casa con usufrutto, ovvero della casa in nuda proprietà, parlando anche di costi, spese, modalità di rientro dall’investimento.

Se vuoi saperne di più, continua a leggere, perché troverai di seguito tutti i consigli dei nostri esperti per portare a casa un immobile che sia conveniente e soprattutto che sia un vero investimento per il futuro.

Che cos’è una nuda proprietà

Comprare casa in nuda proprietà: vediamo bene cosa significa!

La nuda proprietà è una tipologia di proprietà che è stata privata praticamente del nucleo totale dei diritti che questa comporta. Possiamo infatti parlare di nuda proprietà se e solo se sulla casa in questione c’è un usufrutto vitalizio dell’immobile da parte di un altro soggetto.

L’usufrutto, come è noto, attribuisce tutti i diritti di godimento dell’immobile e dei suoi frutti in capo all’usufruttuario, lasciando di fatto il proprietà con quella che viene appunto chiamata, in gergo… nuda proprietà.

L’usufrutto vitalizio si estingue con la morte del soggetto intestatario, successivamente alla quale finiremo per tornare ad essere proprietari completi e totali dell’immobile, potendone anche godere.

Come funziona comprare casa nuda proprietà

Comprare una nuda proprietà è un’operazione immobiliare molto interessante in quanto molto spesso tale operazione permette di acquistare una casa in un quartiere prestigioso pagandola molto meno rispetto al suo reale valore.

Ma entriamo nel dettaglio della faccenda e vediamo bene di cosa si tratta e quali sono i vantaggi e gli obblighi per chi compra e chi vende.

Quali sono i vantaggi per chi compra

I vantaggi per chi compra sono diversi. Stiamo in fin dei conti acquistando un immobile che tra qualche anno (dipende, appunto, da quando verrà a mancare l’usufruttario) avrà un valore molto superiore rispetto alla spesa che abbiamo fatto. È come se avessimo acquistato una proprietà tra 5, 10, 20 o 30 anni, pagando adesso una somma che è soltanto una frazione di quella che effettivamente servirebbe per acquistare un immobile con piena proprietà.

Quali sono i vantaggi per chi vende

Diversi invece ovviamente i vantaggi per chi vende. Vendendo la nuda proprietà si può continuare comunque a godere, fino alla fine della vita, del nostro immobile, senza alcun tipo di costo aggiuntivo (senza pagare affitto, per capirci), monetizzando ora quello che invece finiremmo per passare con la successione ai nostri figli e ai nostri eredi.

Stiamo dunque sì vendendo casa, ma lo stiamo facendo senza andare a privarci della possibilità di godere dell’abitazione.

Quali sono gli obblighi per il compratore

Per il compratore, nel caso di vendita di casa in nuda proprietà, permangono gli stessi obblighi che si avrebbero nel caso si acquistate un’abitazione, per così dire, normale.

Permane l’obbligo aggiuntivo di rispettare l’usufrutto vita natural durante, o anche nel caso in cui questo dovesse essere a scadenza. Come abbiamo avuto già modo di sottolineare infatti, l’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui e insiste sull’immobile, e non sul proprietario effettivo.

Questo vuol dire che anche nel caso di passaggio di proprietà, l’usufrutto è valido e si estinguerà soltanto al termine prestabilito.

Quali sono gli obblighi per il venditore

Per il venditore non ci sono obblighi particolari, se non quelli generici che riguardano la compravendita. Per questo ti rimandiamo alle diverse guide, presenti su questo sito, dedicate alla compravendita di immobili.

Come si calcola il prezzo di vendita per la nuda proprietà

Il prezzo di vendita per la nuda proprietà si può ricavare applicando al valore dell’immobile in proprietà piena una tabella di coefficienti. Quella per il 2018 è la seguente, che vi andiamo ad illustrare. La tabella muove dall’età dell’usufruttuario:

  • Per l’usufruttuario con meno di 20 anni: valore nuda proprietà = 4,75%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 21 e i 30 anni: valore nuda proprietà :10,00%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 31 e i 40 anni: valore nuda proprietà :15,25%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 41 e i 45 anni: valore nuda proprietà :20,50%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 46 e i 50 anni: valore nuda proprietà :25,75%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 51 e i 53 anni: valore nuda proprietà :31,00%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 54 e i 56 anni: valore nuda proprietà :36,25%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 57 e i 60 anni: valore nuda proprietà :41,50%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 61 e i 63 anni: valore nuda proprietà :46,75%%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 64 e i 66 anni: valore nuda proprietà :52,00%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 67 e i 69 anni: valore nuda proprietà :57,25%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 70 e i 72 anni: valore nuda proprietà :62,50%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 73 e i 75 anni: valore nuda proprietà :67,75%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 76 e i 78 anni: valore nuda proprietà :73,00%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 79 e i 82 anni: valore nuda proprietà :78,25%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 83 e i 86 anni: valore nuda proprietà :83,50%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 87 e i 92 anni: valore nuda proprietà :88,75%
  • Per l’usufruttuario con età tra i 21 e i 99 anni: valore nuda proprietà :94,00%

La tabella viene aggiornata nei coefficienti ogni anno, anche se le variazioni devono essere comunque considerate come minime.

Chi paga le spese della nuda proprietà

Fa fede quanto il codice civile prevede che l’usufruttuario si occupi delle spese di custodia, amministrazione ordinaria e manutenzione ordinaria, nonché delle riparazioni straordinarie che rientrano nell’ordinaria manutenzione di un’abitazione.

Spettano a lui anche le spese condominiali.

Il nudo proprietario deve invece procedere con le riparazioni straordinarie, che sono al di fuori dell’ordinaria amministrazione.

Ripartizione delle tasse e delle spese fra compratore e venditore

Per quanto riguarda le tasse, sono tutte a carico dell’usufruttuario, fatta eccezione per le tasse sulle proprietà, alle quali è tenuto il proprietario.

Quali sono le valutazioni che devi fare se vuoi comprare una nuda proprietà

Le valutazioni da fare prima di acquistare una casa in nuda proprietà riguardano principalmente chi sta godendo dell’usufrutto:

  • Se è una persona giuridica, ricordati che il massimo dell’usufrutto concesso è di 30 anni
  • Se è una persona fisica, ricordati che stai scommettendo, grosso modo, contro la sua salute; controlla che sia lui l’unico usufruttuario
  • Fai le tue valutazioni tenendo conto di tutti quelli che sono i criteri per stabilire il valore di una casa e poi applica la tabella che ti abbiamo sopra riportato

 

Stai pensando di comprare casa? Non perderti questi articoli:

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here