Vendere casa: LA GUIDA PRATICA!

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Vendere casa è un’operazione molto importante e spesso complessa. E’ fondamentale non commettere errori e seguire passi precisi di modo tale da rendere la vendita veloce e semplice.

Likecasa.it è un sito che nasce che fornisce informazioni dettagliate e semplici allo stesso tempo a tutti coloro che vogliono comprare casa, vendere casa o affittarla risolvendo molti dubbi legati alla casa e dovuti ad una legislazione ed ad una burocrazia molto complessa e aggrovigliata.

Proprio per questo motivo abbiamo pensato di creare una guida che ti aiuti:

  • Vendere casa velocemente
  • Vendere casa bene 
  • Guadagnare con la vendita della tua casa o del tuo appartamento

Istruzioni per leggere la guida

Questa guida è strutturata in 3 PARTI fondamentali per vendere casa; ciascuna parte comporta dei passi da fare per vendere casa in maniera serena, velocemente e bene.

Ricordati che anche se deciderai di affidarti ad un’agenzia immobiliare devi avere le idee molto chiare riguardo la vendita della tua cosa e considerare alcuni aspetti che non devi assolutamente perdere di vista.

INIZIAMO!

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PARTE 1 – VALUTAZIONI IMPORTANTI DA FARE SUBITO

Alcune valutazioni non sono affatto da trascurare quando decidi di vendere casa.

Sono scelte che vanno fatte fin dall’inizio, per assicurarsi di aver soppesato nella maniera più ponderata possibile che cosa sia comportato dall’una e dall’altra opzione.

Passo #1 – Decidi se vendere casa da privato o tramite agenzia

La prima importante valutazione quando si vuole vendere casa è quella da fare inizialmente.

La scelta iniziale è davvero essenziale, perché puoi rivolgerti a due tipologie di vendite che per molti versi sono davvero differenti.

Entrambi hanno dei pro e dei contro. Puoi scegliere se vendere casa da privato o se venderla tramite agenzia.

Nel primo caso decidi di operare autonomamente, cercando da solo i possibili clienti per vendere la tua abitazione.

Nel secondo caso ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare.

Se vuoi vendere casa da privato, tieni presenti i seguenti elementi per operare al meglio:

  • inserisci annunci su internet o sulle riviste immobiliari specializzati;
  • inserisci annunci sui siti per vendere casa, o siti per cercare e vendere casa su cui è possibile mettere il tuo annuncio anche per vendere casa agli stranieri. Vendere casa online può essere molto conveniente, come per esempio vendere casa ai cinesi o vendere casa ai russi, che costituiscono alcuni punti fondamentali del mercato immobiliare nel caso di vendita delle abitazioni a livello internazionale. Tieni presente che ci sono anche siti gratuiti per vendere casa agli stranieri;
  • metti annunci sui siti anche per vendere casa in Italia.

Ci sono anche comunque vantaggi e svantaggi da considerare:

  • il vantaggio principale rappresentato dal vendere casa da privato consiste nel fatto che puoi risparmiare sulle spese delle commissioni, che nel caso in cui ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare quest’ultima trattiene a proprio vantaggio;
  • il fatto di risparmiare sulle spese di commissione determina anche un altro vantaggio: si può vendere casa con più facilità, perché hai la possibilità risparmiando di apportare uno sconto sul prezzo finale;
  • ma ci sono anche alcuni contro nel vendere casa da soli. Non è infatti tutto così facile come sembra, perché devi gestire le visite dei potenziali acquirenti al meglio, specialmente quando questi ultimi non sono veramente interessati e fanno perdere soltanto del tempo prezioso;
  • un altro svantaggio consiste nel fatto che devi calcolare il prezzo in maniera corretta e devi gestire al meglio preliminare e caparra;
  • anche le eventuali trattative sul prezzo devono essere gestite in maniera autonoma. Non per tutti è facile orientarsi in un settore che spesso si rivela complicato.

Se vuoi vendere casa tramite agenzia, tieni presente i seguenti fattori:

  • l’agenzia immobiliare ti può dare dei consigli per vendere casa o per vendere e comprare casa contemporaneamente. Può essere utile rivolgersi ad un’agenzia immobiliare anche per vendere casa all’estero.

Un approfondimento molto interessante lo trovi in questa pagina:Vendere e comprare casa contemporaneamente

Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi di ricorrere ad un’agenzia immobiliare?

Se vuoi sapere come vendere casa tramite un’agenzia immobiliare, considera anche i pro e i contro:

  • ricorrendo ad un’agenzia puoi avere a disposizione del personale preparato e specializzato che si occupa di valutare l’immobile e di consigliare un prezzo di vendita;
  • il personale dell’agenzia gestisce anche le visite e cerca di scremare i clienti per arrivare poi al rogito presso il notaio;
  • è molto vantaggioso avere a disposizione qualcuno che ci aiuti nel processo della compravendita, specialmente nelle situazioni più complicate, come accade ad esempio quando hai bisogno di ricorrere all’acquisto della prima casa senza vendere un precedente immobile;
  • l’agenzia si occupa anche della pubblicità per diffondere gli annunci;
  • considera però che in genere l’agenzia immobiliare si fa assegnare la vendita in esclusiva, quindi, finché questa è in vigore, non puoi ricorrere ad altri strumenti per vendere casa. Anche nel momento in cui riuscissi a trovare da solo l’acquirente, se hai concesso all’agenzia immobiliare il diritto di esclusiva, dovresti comunque pagare la commissione;
  • i costi in generale tendono comunque ad essere più alti con l’agenzia;
  • bisogna fidarsi dell’onestà dell’agente immobiliare. A questo proposito è bene ricordare di fare molta attenzione in ogni situazione. Il rischio è quello di incontrare agenti immobiliari che propongono dei prezzi che vanno a loro vantaggio e a quello degli acquirenti.

Passo #2 – Decidi se vendere casa ristrutturata o da ristrutturare

Molti si chiedono se conviene ristrutturare prima di vendere, quindi un altro punto importante delle decisioni da prendere anche inizialmente quando si tratta di vendere una casa consiste nello scegliere se vendere casa ristrutturata o da ristrutturare.

In effetti possiamo dire che in generale converrebbe ristrutturare prima di vendere, in modo da ricavarne dei vantaggi:

  • vendere casa ristrutturata significa trovare più velocemente e più facilmente dei possibili acquirenti;
  • vendere una casa già ristrutturata permette di evitare di abbassare il prezzo dell’immobile, considerando che un immobile non ristrutturato è difficile da vendere ad un prezzo alto;
  • gli immobili ristrutturati offrono maggiori soddisfazioni per quanto riguarda le trattative. Non dimenticarti mai che specialmente nei periodi di crisi del settore immobiliare, quando l’offerta è maggiore della domanda, dovresti fare di tutto per cercare di colpire il possibile acquirente. Se quest’ultimo vede le ottime condizioni dell’appartamento ristrutturato, più facilmente può decidere di acquistarlo.

Ma cosa devi considerare, se decidi di ristrutturare la tua casa prima di venderla? Ci sono differenti fattori di cui tenere conto:

  • la posizione e il quartiere in cui è situato l’immobile;
  • i pavimenti rovinati;
  • le cucine non di ultima generazione;
  • gli ambienti troppo piccoli;
  • i servizi igienici poco confortevoli;
  • eventuali muffe e colori non gradevoli alle pareti;
  • arredi scuri, non moderni e poco colorati;
  • spazi troppo pieni;
  • spazi della casa non molto personalizzati.

Per quanto riguarda i consigli per ristrutturare casa, per poi venderla con più facilità e a prezzi maggiori, alcune soluzioni potrebbero essere importanti perché consentono di non spendere troppo.

Ecco di che cosa si tratta:

  • per ristrutturare il bagno si possono cambiare anche soltanto i vecchi sanitari o si può sostituire la vasca con la doccia;
  • le piastrelle del bagno o della cucina possono essere pitturate con vernici resistenti all’acqua;
  • le ante dei mobili della cucina si possono pitturare con dei colori più moderni e vivaci, per attirare l’attenzione;
  • le pareti possono essere tinteggiate in maniera da creare un ambiente interno più confortevole;
  • per eliminare gli spazi interni troppo piccoli si possono abbattere dei muri non portanti, creando delle soluzioni open space.

Passo #3 – Valuta il tuo immobile e fissa il prezzo

È molto importante valutare correttamente il tuo immobile da vendere e fissare il suo prezzo. Naturalmente per fare questo devi tenere conto dell’andamento del mercato immobiliare.

Non dimenticarti che il prezzo dell’immobile per metro quadro varia anche in base alla zona e in base alla città in cui si trova ubicato.

Potresti anche affidarti ad un’agenzia immobiliare per la valutazione e per fissare il prezzo, tuttavia puoi tenere conto di alcuni consigli, se vuoi fare da solo:

  • procedi innanzitutto al calcolo della superficie commerciale. Quest’ultima è data dalla superficie totale dell’immobile che comprende anche i muri interni e i muri perimetrali. A questo valore si sommano eventuali balconi che vengono calcolati al 33%, le terrazze e i giardini, sempre al 33% fino a 100 metri quadri;
  • passa poi a determinare il valore al metro quadro. Le quotazioni possono differire per ogni Comune e per ogni città del nostro Paese. Naturalmente si tratta di quotazioni medie, che vengono valutate in base alla geolocalizzazione dell’abitazione. Conta anche la tipologia, quindi devi vedere se si tratta di un’abitazione, di una villa, di un box, di un posto auto. Solitamente si tiene conto di quotazioni medie del valore minimo e del massimo al metro quadrato. Questa media viene moltiplicata per la superficie commerciale, in modo tale da ottenere il prezzo base di vendita dell’immobile;
  • considera anche che non devi valutare soltanto il prezzo di base, perché ci sono altri elementi che possono far crescere o diminuire questo valore. Si tratta di caratteristiche interne dell’immobile, la sua esposizione, la sua luminosità, la vista e il piano in cui è collocato, se si tratta di un appartamento all’interno di un condominio. Poi incidono anche le caratteristiche e la qualità dello stabile, la presenza di un giardino, di un atrio fatto con materiali pregiati. La qualità riguarda anche l’appartamento all’interno, con la distribuzione degli spazi. Inoltre bisogna considerare i servizi di zona, che possono far crescere il prezzo base dell’immobile, se esso si trova vicino ad aree verdi, a centri commerciali, scuole o alle fermate dei mezzi pubblici.

Puoi capire l’importanza del valore del tuo appartamento o della tua casa visitando questa pagina, in cui mettiamo in evidenza il prezzo al mq per quartiere e per città:DOVE COMPRARE CASA IN ITALIA

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Parte 2 – Pubblicizza la tua casa

Molto importante è la pubblicità che riguarda la tua casa da vendere.

Soltanto in questo modo hai la possibilità che molti possibili acquirenti vengano a sapere del tuo appartamento in vendita.

La pubblicità è fondamentale perché ti garantisce più possibili acquirenti, ma come devi agire quando intendi far conoscere le caratteristiche della tua abitazione per proporla agli eventuali acquirenti?

Passo #4 – Individua i punti di forza del tuo appartamento

Volendo pubblicizzare la tua casa, per proporla per la vendita, ricordati che è sempre importante valutarla, individuando i punti di forza, che possono costituire anche le caratteristiche importanti per invogliare i possibili acquirenti.

Ci sono vari elementi da tenere in considerazione in questo senso:

  • per esempio prova a mettere in evidenza a che piano si trova l’appartamento, se ci riferiamo ad un condominio. Dal terzo piano in poi il prezzo comincia ad aumentare, però è necessario che si disponga di un ascensore;
  • considera anche poi quanto è luminosa la casa da vendere. I possibili acquirenti sicuramente non preferiscono vivere in stanze buie. Un punto di forza è sicuramente costituito dall’illuminazione resa dalla luce naturale;
  • un altro punto molto importante è rappresentato dal riscaldamento della casa. In particolare a far aumentare il prezzo è sicuramente la dotazione di un riscaldamento autonomo;
  • inoltre considera lo stato dell’edificio e le condizioni generali della casa. Per esempio, se la tua casa è stata soggetta da poco ad un piano di ristrutturazione, puoi venderla anche ad un prezzo maggiore;
  • molto importante è anche il punto in cui si affaccia l’abitazione, per esempio se dalle finestre si può vedere un bel panorama, se si possono scorgere spazi ampi. Mettiamo il caso per esempio che la casa si affacci su una piazza oppure il caso che abbia davanti a pochi metri un muro: puoi capire bene come cambiano le caratteristiche e, in corrispondenza di esse, come può variare il prezzo di vendita.

Passo #5 – Scrivi l’annuncio

La pubblicità deve essere particolarmente efficace. Ecco perché ti saranno sicuramente molto utili alcuni consigli fondamentali per scrivere bene il tuo annuncio immobiliare. Ecco le regole che dovresti rispettare:

  • scegli bene il titolo, cercando di suscitare l’interesse in chi legge. Le statistiche dimostrano come molti si limitino a leggere soltanto il titolo e non il resto dell’annuncio. Per questo assicurati che il titolo contenga già un messaggio adeguato al tuo target di riferimento, esplorandone le esigenze. Puoi fare in modo di personalizzare la comunicazione anche già dal titolo. Punta alla prospettiva di vita e a suscitare la curiosità;
  • molto importante è anche la parte che riguarda il testo dell’annuncio immobiliare. Imposta tutto il testo in modo che possa suscitare l’attenzione. Redigi sempre informazioni chiare e corredale da foto molto accattivanti, che siano in grado di mostrare anche le parti interne dell’appartamento in vendita;
  • da non trascurare è l’originalità. Cerca di essere il più possibile creativo e, se necessario, vai fuori anche dagli schemi. Non dovresti seguire la massa, ma puntare su quegli elementi di differenziazione che possano colpire l’attenzione dei lettori e quindi dei possibili acquirenti della tua casa;
  • un altro punto essenziale riguarda l’impostazione della descrizione. Da questo punto di vista, per descrivere la casa in vendita, cerca di non utilizzare un linguaggio troppo soggettivo. Potresti correre il rischio di fornire informazioni che non hanno rilevanza per il cliente. Metti in evidenza sempre le caratteristiche più importanti ed esalta le peculiarità della casa, mettendo in evidenza l’indirizzo dell’immobile ed eventualmente anche planimetria e prezzo. Cerca però nella tua descrizione di non essere troppo enigmatico. Infatti sarebbe opportuno in questo senso non usare un linguaggio troppo tecnico ed essere diretti nell’andare subito al punto della questione. Non dimenticare di fornire una breve descrizione anche del quartiere in cui si trova collocato l’immobile.

Passo #6 – Pubblicizza la tua casa

Esistono diverse opzioni per poter pubblicizzare la tua casa in maniera essenziale. Puoi rivolgerti ad un agente immobiliare che può proporti un piano di marketing da personalizzare in base alle tue esigenze specifiche.

In alternativa puoi fare anche da solo, considerando la miriade di strumenti a disposizione per pubblicizzare la tua casa.

Ecco una panoramica sulle strategie e sui metodi da utilizzare per pubblicizzare la tua abitazione in vendita:

  • considera le possibilità che ti offre internet. In rete infatti ci sono tantissimi siti immobiliari da sfruttare;
  • puoi rivolgerti anche alla stampa, sfruttando le caratteristiche dei tradizionali volantini. Alcuni considerano questi ultimi strumenti sorpassati, trascurando però le infinite opportunità che la pubblicità tradizionale può mettere a disposizione;
  • puoi mettere anche un cartello sull’abitazione in vendita. È un modo diretto per pubblicizzare la tua casa. Considera però che, a seconda delle dimensioni del cartello, puoi ritrovarti a pagare un’imposta specifica;
  • un elemento che non passerà mai di moda è costituito dal passaparola. Assicurati che anche i tuoi vicini di casa sappiano che vuoi vendere la tua abitazione. Poi informa adeguatamente amici e parenti, puoi dirlo ai colleghi di lavoro e alle persone con cui ti ritrovi negli ambienti che di solito frequenti. Non dimenticare nemmeno gli esercizi commerciali: essi rappresentano un punto di incontro molto importante per le persone e quindi degli ottimi punti di ritrovo in cui far circolare le informazioni;
  • non trascurare nemmeno la pubblicità sui giornali. Pubblica su di essi, anche quelli locali, degli annunci specifici che si riferiscono alla vendita della tua abitazione, per assicurarti maggiori opportunità di pubblicizzare il tutto.

Passo #7 – Gestisci i contatti degli interessati

I contatti con gli interessati ad acquistare la tua casa possono avvenire attraverso la posta elettronica oppure tramite telefono.

Ma come organizzarli al meglio? Come gestire la comunicazione con i potenziali acquirenti della tua abitazione? Meglio seguire queste regole, quando hai la possibilità di incontrare l’acquirente oppure di parlare con lui al telefono:

  • al primo contatto sfrutta tutte le possibilità per non metterti nelle condizioni di rispondere, ma per essere tu a fare le domande;
  • cerca di capire che cosa cercano, qual è la motivazione che li spinge a comprare e che tipo di casa potrebbe servire agli eventuali interessati;
  • valuta i tempi che hanno a disposizione e a cui vogliono attenersi per utilizzare l’immobile da acquistare;
  • procedi con una descrizione accurata dell’immobile, soltanto dopo aver valutato, dopo i punti precedenti che abbiamo descritto, se il cliente è veramente interessato e se possa rappresentare il target che fa per te e per l’immobile che vuoi vendere;
  • chiedi in maniera discreta, ma senza girare troppo intorno alla questione, se ci sono altre persone coinvolte nella decisione dell’acquisto della casa.

Passo #8 – Prepara la tua casa per la vendita

Dopo aver preso contatto con l’eventuale acquirente, dovresti cercare di fare di tutto per preparare la casa per la vendita.

Una buona preparazione è davvero fondamentale, perché spesso chi vuole acquistare un’abitazione si basa sulla prima impressione.

Proprio per questo motivo conviene sempre a chi visita una casa per poi eventualmente acquistarla far trovare tutto perfettamente in ordine e mostrare l’appartamento in tutto il suo splendore.

Cerca di capire preventivamente ciò che ai potenziali acquirenti interessa e quindi cerca di catturare la loro attenzione, predisponendo tutto nel modo più giusto:

  • fai leva sull’utilizzo degli spazi. Ciascuno di noi ha bisogno di utilizzare i suoi spazi in base alle proprie esigenze. Mettendo in ordine, sicuramente renderai la casa più spaziosa, ma, se hai capito che cosa interessa ai clienti, puoi focalizzare la loro attenzione su dei dettagli che magari non avresti nemmeno preso in considerazione;
  • riduci il disordine. Una casa troppo in disordine e con troppi mobili fa sempre una brutta impressione, perché l’acquirente non riesce a vedere come potrebbe utilizzare gli spazi a modo proprio. Per questo non si tratta soltanto di riordinare, ma di togliere anche i mobili in eccesso, per non distrarre chi viene a visitare la tua casa con l’intenzione di comprarla;
  • crea un ingresso accogliente. La prima cosa che vede il tuo cliente è il portone d’ingresso. Il primo impatto è davvero importante, per cui non trascurare proprio l’ingresso della casa, mettendo una bella luce ed eventualmente un nuovo zerbino. Distribuisci bene delle piante;
  • pulisci bene. La pulizia è essenziale, perché dà una buona impressione sulla manutenzione generale dell’appartamento. Quindi sgrassa via anche lo sporco nascosto sui rivestimenti. Pulisci bene la cucina e il bagno, concentrandoti anche su rubinetti, lavelli, finestre e maniglie. Essenziale è anche la pulizia del pavimento, in modo che sembri particolarmente curato e riesca a dare luminosità alla casa;
  • procedi con le riparazioni. A volte anche le piccole riparazioni possono essere importanti per contribuire a rendere l’idea che la casa sia mantenuta in buone condizioni. Non devi per forza procedere con le riparazioni grandi che costano molti soldi, ma puoi basarti anche sulle piccole riparazioni. Dipingi pareti e soffitti. Assicurati che le porte e le finestre si aprano bene e non cigolino. Pittura balconi e ringhiere e sostituisci le lampadine che non funzionano;
  • aumenta la luminosità in casa. Mostrare la casa in tutto il suo splendore significa anche creare le condizioni necessarie perché possa apparire più luminosa, una sensazione generalmente collegata ad un senso di grandezza. Utilizza quindi tende adatte per far entrare più luce, disponi delle lampadine più luminose nelle stanze che sono più buie e aggiungi delle luci all’esterno dell’abitazione;
  • cura l’esterno della casa. All’esterno della casa, se ci sono dei balconi, puoi mettere dei fiori. Ricordati di riordinare il giardino, se è presente nell’abitazione, quindi taglia il prato, pota le siepi, estirpa le erbacce e decora bene tutto lo spazio del giardino con fiori e piante colorati.

Passo #9 – Organizza le visite degli interessati

Quando sarà il momento di mostrare la tua casa ai potenziali acquirenti, organizza le visite degli interessati.

L’obiettivo principale dovrebbe essere quello di mettere l’acquirente a proprio agio.

Ma come fare a livello pratico? Potresti seguire queste regole, oltre a rendere accogliente la tua casa mettendola in ordine e mostrandola molto pulita:

  • lascia libero l’acquirente. Durante la visita della casa non stare sempre accanto a lui, ma fai in modo che l’acquirente possa scoprire gli ambienti da sé. Non mettergli fretta e fai in modo che lui sia libero di girare per casa, magari controllandolo a distanza, senza intrometterti troppo;
  • elimina le distrazioni. Se hai bambini in casa, organizzati in modo che la visita sia fatta durante le ore in cui sono a scuola, spegni la televisione e incarica un dog sitter, se hai un animale domestico, in modo che il tuo amico a quattro zampe non sia in casa durante la visita;
  • fai ripetere il giro della casa. Metti il possibile acquirente nelle condizioni di sentirsi a proprio agio in maniera totale, non elencare le stanze e digli esplicitamente di fare come se fosse a casa sua. Se necessario, potresti anche invitarlo a ripetere il giro della casa, per potersi concentrare sull’osservazione dei dettagli;
  • poni domande aperte. Puoi sondare le sue preferenze, facendo in modo però di porre sempre domande aperte, in modo da ottenere una risposta che sia la più completa possibile su ciò che più gli piace. Oltre alle domande, puoi chiedergli anche un’impressione a caldo su ciò che ha visto. Non avere paura che il tuo possibile acquirente ti dia subito un giudizio negativo. A volte la prima impressione che ha dell’appartamento può rivelarti alcuni punti deboli sui cui insistere per migliorare in vista del successivo appuntamento;
  • dai un altro appuntamento. Mettiti nelle condizioni di renderti disponibile per un secondo appuntamento, magari stabilendo un orario diverso, che possa rispondere alle sue esigenze. Mettiti nelle condizioni di essere disponibile a fargli fare un’altra visita e a rispondere alle sue eventuali domande, se deciderà di avere maggiori informazioni;
  • non dimenticare i documenti. È possibile che nel corso della visita alla tua casa da vendere il potenziale acquirente ti faccia delle domande di carattere tecnico. Per questo ti conviene tenere a portata di mano i documenti, come per esempio la planimetria catastale. In questo modo mostrerai la tua disponibilità. Ricordati però che se ti fa domande tecniche non è sempre un segnale negativo, ma potrebbe essere anche un segnale di interesse nei confronti della tua abitazione.

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PARTE 3 – VENDI CASA

È arrivato il momento di vendere la tua casa.

Se hai predisposto tutte le condizioni che ti abbiamo elencato precedentemente, sicuramente avrai avuto molte opportunità, che ti hanno consentito di arrivare al momento più importante dell’operazione di vendita.

Tieni conto però che adesso è pure arrivato il momento di dedicarti alla parte più burocratica della compravendita.

Infatti l’operazione comporta l’avere a disposizione diversi documenti, per poi procedere alla negoziazione.

Da questo punto di vista considera sempre che, attraverso una negoziazione condotta con successo, puoi anche mettere in evidenza quegli aspetti fondamentali per alzare sul prezzo, puntando sul valore del tuo immobile, e ottenere quindi un maggiore guadagno.

Ma consideriamo più nello specifico come avviene tutta questa parte burocratica e che cosa succede poi con l’intervento del notaio, per fare il rogito, per consegnare definitivamente il tuo immobile all’acquirente, e quali sono le operazioni da mettere in atto nella fase di post vendita.

Passo #10 – Procurati i documenti per vendere casa

La compravendita di una casa comporta sicuramente una procedura burocratica, che a volte può risultare piuttosto complessa.

Tutto ciò comporta l’utilizzo di alcuni particolari documenti.

Ecco in generale che cosa dovresti procurarti, per poter fare in modo di iniziare il processo di compravendita e perché la procedura prosegua nel migliore dei modi, senza incontrare particolari intoppi:

  • attestato di prestazione energetica. L’attestato di prestazione energetica si chiama in sintesi APE. Il suo ruolo è quello di stimare il consumo del calore e di valutare la capacità di isolamento posseduta dall’immobile. Per ricevere l’attestato di prestazione energetica bisogna rivolgersi ad un ente competente che dispone di tecnici abilitati alla realizzazione del documento;
  • atto di provenienza. L’atto di provenienza dell’immobile serve a specificare come sia stata acquisita la proprietà dell’immobile che si mette in vendita. È molto importante, perché senza questo documento non si può procedere ad effettuare il rogito notarile. L’atto di provenienza dell’immobile deve essere fornito in copia nel momento in cui ci si reca dal notaio. Potrebbe trattarsi di un atto di compravendita o di un documento che attesti la donazione o la successione;
  • documentazione catastale. La documentazione catastale comprende la planimetria catastale e la visura catastale storica. La prima è una rappresentazione grafica dell’immobile, secondo quelle condizioni che sono state comunicate al catasto e in base alle quali è avvenuta la registrazione della casa. Si può trattare generalmente di una piantina che riproduce l’immobile in scala 1:200 o 1:100. È sempre importante che ci sia un’esatta corrispondenza tra la planimetria in possesso del proprietario, la situazione reale dell’immobile e la registrazione al catasto. Può essere pure che nel frattempo siano state apportate delle modifiche alla planimetria. In questo caso si deve procedere ad aggiornare i riferimenti tramite l’intervento di un tecnico specializzato. Il tutto deve essere fatto prima che sia messo a punto il rogito. La visura catastale storica, invece, è un documento in cui sono state trascritte tutte le variazioni che nel tempo ha subito l’immobile;
  • altri documenti. Comprendono il certificato di agibilità, la licenza edilizia, il certificato di conformità degli impianti, la copia del regolamento condominiale e il certificato di destinazione urbanistica.

Passo #11 – Negozia il prezzo della tua casa

La negoziazione rientra in quella che può essere considerata a tutti gli effetti la trattativa tra le due parti, il venditore e l’acquirente.

Prima di passare alla negoziazione vera e propria, sarebbe opportuno ricevere una perizia per la stima del valore dell’immobile.

Il procedimento deve essere fatto da tecnici specializzati, ma è molto importante perché si può avere un certo margine di trattativa, basandosi su dati certificati:

  • l’atteggiamento del venditore. Spesso può essere apprezzato un comportamento conciliante, mostrandosi disponibili alla riduzione del prezzo. Tuttavia non è sempre questo atteggiamento che funziona, perché in certi casi può riuscire bene anche un comportamento sulla difensiva. Si può riuscire bene a trattare anche affermando di avere molti acquirenti oppure facendo notare come si sia scesi sul prezzo già sotto i valori di mercato previsti per tutti gli immobili di un determinato quartiere;
  • l’atteggiamento dell’acquirente. Nella trattativa un ruolo di fondamentale importanza, proprio visto che sono due le parti che entrano in gioco, è detenuto anche dall’atteggiamento psicologico dell’acquirente. A volte ci si può ritrovare ad avere a che fare con un acquirente bravo a comprendere se il venditore ha bisogno di vendere subito oppure se sia disposto a non concludere l’affare, conservando comunque il prezzo che è stato indicato.

Passo #12 – Consegna il tuo immobile

La consegna dell’immobile potrebbe creare qualche intoppo. Proprio per questo è opportuno che le due parti, venditore ed acquirente, si accordino anticipatamente.

Può per esempio accadere che il venditore abbia bisogno di trattenersi ancora un po’ di tempo all’interno dell’immobile.

Dal canto proprio, l’acquirente, avendo pagato l’acquisto della casa, si ritroverebbe a non poter godere del bene di cui è ormai divenuto proprietario.

Proprio per evitare inconvenienti ed incomprensioni, è meglio stabilire delle regole in anticipo ed accordarsi per rispondere alle esigenze di entrambe le parti:

  • concordare esattamente la data entro la quale dovrà avvenire la consegna dell’immobile;
  • se la consegna avviene dopo che il nuovo acquirente diventa proprietario, si potrebbe per esempio prevedere il pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo. Magari non si tratterebbe di far pagare un importo eccessivo, ma soltanto di poter contare su un incentivo per poter liberare l’immobile il più presto possibile;
  • può anche accadere che la consegna sia anticipata rispetto al rogito. Magari l’acquirente ha la necessità di effettuare delle misure e delle rilevazioni per eseguire poi dei lavori di ristrutturazione. In questo caso il venditore deve chiarire esattamente che la consegna anticipata comporta una responsabilità a carico dell’acquirente di eventuali danni che potrebbero verificarsi in quel periodo;
  • per evitare discussioni tra le parti, il venditore deve garantire di essere in regola con il pagamento di tutte le spese condominiali e delle utenze, anche per quanto riguarda le spese condominiali straordinarie o per i lavori che sono stati deliberati dall’assemblea del condominio prima che sia stata eseguita la vendita.

Passo #13 – Fai il rogito

Il rogito rappresenta il momento fondamentale del processo di compravendita.

È infatti proprio attraverso la stipula dell’atto che avviene il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente.

Il ruolo del notaio è fondamentale. Infatti il notaio agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa.

Spetta al notaio fare delle verifiche preliminari, per controllare che tutto sia in regola e quindi la sua figura si pone a garanzia della trasparenza di tutta l’operazione.

Ma come avviene esattamente la fase del rogito? Ecco che cosa succede quando il venditore e l’acquirente si presentano dal notaio:

  • il notaio legge tutto il contenuto del rogito e lo spiega. È questa un’operazione molto importante, perché il notaio si deve accertare che sia il venditore che l’acquirente abbiano compreso il contenuto dell’atto e gli effetti giuridici che esso comporta. La legge stabilisce che se non esegue tutto ciò può essere responsabile per aver commesso il reato di falso in atto pubblico;
  • dopo l’approvazione dell’atto, entrambe le parti devono sottoscriverlo. Eventualmente può essere prevista la presenza di testimoni ai quali è richiesta in certi casi anche la sottoscrizione del rogito. È poi il notaio che alla fine firma l’atto;
  • iniziano gli effetti giuridici dell’atto di compravendita dal momento della sua sottoscrizione. Questi effetti giuridici fanno legge pienamente anche davanti al giudice.

Passo #14 – Cosa succede nel post vendita

Dopo la stipula del rogito e quindi dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che devono essere espletati. Ecco di che cosa si tratta:

  • comunicazione di cessione del fabbricato. Il venditore ha l’obbligo di presentare la comunicazione di cessione del fabbricato che viene consegnata dal notaio quando viene fatto l’atto. La comunicazione deve essere consegnata all’autorità locale di pubblica sicurezza, la Questura o i vigili urbani. Il documento deve essere presentato entro 48 ore dalla consegna delle chiavi;
  • adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile. Ma non si tratta soltanto di questo, perché deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
  • comunicazione all’amministratore di condominio. Spetta sempre al venditore la comunicazione delle generalità del nuovo proprietario all’amministratore di condominio;
  • disdetta delle utenze. È importante, dopo la stipula del rogito, provvedere all’eventuale disdetta delle utenze, per quanto riguarda il gas, la luce, l’acqua e il telefono. Se l’acquirente andrà ad abitare la casa e ha bisogno delle utenze, è possibile realizzare più che una disdetta una voltura delle utenze stesse.

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Cosa cambia se vendi casa con mutuo

Molti si chiedono se si può vendere una casa, anche se si ha ancora il mutuo da pagare.

In effetti si può, senza incorrere in particolari problemi.

In questo caso ci sono due possibilità da prendere in considerazione:

  1. il nuovo proprietario può decidere di prendere in carico il mutuo, per poi continuare a pagare nelle stesse condizioni previste e portare a termine il pagamento;
  2. il nuovo proprietario può anche subentrare con un altro mutuo, rivolgendosi per la stipula ad un’altra banca.

Se ti è capitato di aver pensato “voglio vendere casa”, ma non sai come fare, perché hai ancora un mutuo da portare avanti, pensa a queste due possibilità e ti accorgerai che vendere una casa al mare o una casa che viene utilizzata per un uso residenziale principale anche in presenza di mutuo non è così difficile.

Cosa succede se vendi casa ricevuta in donazione

Come vendere una casa? Affrontiamo adesso la questione di come vendere casa data in donazione.

Può capitare di aver ricevuto un’abitazione data in donazione da una persona che non c’è più.

Nel caso tu abbia ricevuto un immobile da un’altra persona, puoi vendere l’immobile senza molte difficoltà:

  • puoi vendere la casa senza troppe complicazioni, rimanendo nell’ambito familiare. In effetti la donazione di una casa solitamente riguarda sempre l’ambito della famiglia. A volte chi dona un immobile lo fa per evitare che eventuali creditori possano mettere mano al proprio patrimonio. Naturalmente, visto che viene cambiata la proprietà di un immobile con la donazione, i creditori non hanno più nessun diritto su di esso. Questo può evitare alcuni problemi;
  • puoi vendere la casa anche se puoi incappare in qualche problema. Potrebbe esserci una rivendicazione da parte degli eredi legittimi della persona che ha donato la casa. Gli eredi potrebbero anche impugnare la donazione e pretendere che l’immobile venga restituito. Gli acquirenti che decidono di comprare una casa ricevuta in donazione devono però sapere che hanno delle garanzie, perché una donazione non può essere revocata, se è avvenuta più di 20 anni prima. Si deve prestare attenzione a vendere una casa ereditata prima dei 5 anni e l’acquirente dovrebbe sapere delle eventuali complicazioni in cui potrebbe incorrere. Vendere casa prima dei 5 anni, se è stata donata, potrebbe anche non rappresentare una scelta giusta nel caso in cui tu voglia vendere casa donata;
  • ma come tutelare l’acquirente che compra una casa donata? Ti suggeriamo un modo utile, se vuoi sapere come vendere casa velocemente, e allo stesso tempo per tutelare chi compra la casa per farlo sentire più tranquillo ed invogliarlo ad eseguire l’acquisto senza particolari preoccupazioni. Puoi disporre in questa circostanza una copertura assicurativa. Il premio della polizza può variare a seconda di differenti fattori che entrano in gioco. Per esempio la compagnia assicurativa prende in considerazione le caratteristiche dell’immobile, il valore della casa, l’età del donante e il numero degli eredi.

Cosa succede se vendi casa all’asta

Si può incorrere nella vendita all’asta di una casa in seguito ad aver acceso un mutuo presso una banca.

Quando non si ha a disposizione tutta la somma per acquistare un immobile, l’acquirente può rivolgersi ad un istituto di credito, per avere a disposizione un finanziamento.

La banca però in questi casi vuole generalmente poter contare su una garanzia e per questo impone un’ipoteca sull’immobile.

Può capitare nel corso del tempo che il proprietario non riesca più a pagare le rate del mutuo e quindi la banca fa scattare il pignoramento.

Ecco che cosa succede:

  • la banca prende in carico la proprietà dell’immobile e decide di venderlo all’asta facendo ricorso ad un giudice. In questo modo può sperare di recuperare la somma che ha dato al mutuatario come finanziamento;
  • è il giudice che esamina le varie offerte dei potenziali acquirenti, stabilendo se la vendita della casa avvenga all’asta con incanto o senza incanto. Dopo aver analizzato le varie offerte, il giudice decide chi si aggiudica la casa.

Consigli per vendere una casa

Ecco ora alcuni consigli che si possono rivelare utili per vendere più facilmente un immobile.

Innanzitutto cerchiamo di essere onesti e di mostrare tutti gli aspetti della casa che vogliamo mettere in vendita.

Il discorso vale specialmente quando mettiamo degli annunci sui siti specializzati.

Cerchiamo di mostrare delle foto che raffigurino sia le parti interne che quelle esterne.

Al limite fotografiamo gli ambienti quando c’è più luce o, se l’ambiente è piccolo, preferiamo inquadrare qualche particolare al posto di dare una visione ampia.

Valutiamo correttamente l’immobile, affidandoci magari ad un professionista che potrà mettere a punto una vera perizia sull’immobile.

Spenderemo un po’ di più, ma avremo un documento che ci potrà essere molto utile.

È davvero difficile consigliare a chi affidarsi, se vendere da privati oppure tenere in conto il parere di un’agenzia immobiliare.

Teniamo presenti però le differenze di prezzo e le commissioni dell’agenzia.

Valutiamo se è il caso di effettuare una piccola ristrutturazione, specialmente se alcuni particolari potrebbero scoraggiare a primo impatto i potenziali acquirenti.

Quindi aggiustiamo il parquet molto usurato, eliminiamo le incrostazioni in bagno, provvediamo a sostituire gli infissi rovinati o stendiamo un velo di intonaco per farli apparire più brillanti.

Teniamo presenti le spese da cui non possiamo sfuggire, come quelle notarili o le spese di registrazione che sono sempre a carico comunque dell’acquirente.

In ogni caso il proprietario dell’immobile deve pagare le spese di visura.

È importante ottenere la visura catastale, per dimostrare all’acquirente che non siano presenti sulla casa delle ipoteche o diritti di terzi.

La visura catastale può essere richiesta rivolgendosi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, agli sportelli catastali decentrati, agli uffici postali che fanno parte del progetto Sportello Amico.

Cerchiamo anche di non giocare al ribasso. Alcuni esperti consigliano di partire da un prezzo anticipato, una mossa che consiste nell’assegnare un prezzo da rivalutare man mano che passano 6 mesi.

Potrebbe essere una giusta strategia in un mercato attuale come quello immobiliare, che è interessato spesso da cali improvvisi.

Inoltre, proprio per la tendenza del mercato immobiliare attuale, valutiamo tutte le offerte e non rifiutiamole a priori, per poi pentircene dopo.

In questo senso bisogna distinguere tra gli acquirenti che realmente fanno un’offerta coerente e quelli che invece fanno delle offerte troppo azzardate.

Abituiamoci a distinguere i possibili compratori reali e i perditempo, non dando comunque la sensazione di esasperazione nel vendere casa il più presto possibile.

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Approfondimenti utili:

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