Contratto a canone libero: tutte le caratteristiche!

contratto a canone libero

Il contratto a canone libero è un accordo che viene stipulato in forma scritta tra due parti.

Intervengono il locatore, che è il proprietario dell’immobile, che mette a disposizione l’abitazione in affitto, e il conduttore, detto anche inquilino.

Quest’ultimo prende in locazione un immobile e si impegna a pagare mensilmente una somma di denaro. L’importo della rata da pagare per l’affitto può essere determinato liberamente tra le due parti.

Ecco perché si parla proprio di contratto di locazione a canone libero.

Quindi la legge non interviene sulla determinazione dell’importo che il conduttore deve corrispondere al locatore.

Tuttavia sono delle specifiche norme di legge che disciplinano gli altri aspetti e le altre caratteristiche di questa tipologia di contratto.

La legge infatti interviene per esempio nel determinare la durata minima del contratto di affitto a canone libero, il rinnovo dopo la scadenza o l’opportunità di provvedere ad un recesso in presenza di motivi particolarmente gravi.

Contratto a canone libero: quanto dura

Obbligatoriamente il contratto ordinario a canone libero deve durare almeno 4 anni.

Se nell’accordo scritto le due parti mettono una clausola che va contro questo obbligo, il contratto può essere ritenuto nullo.

In base alla legge, dopo i primi 4 anni, il contratto può essere rinnovato automaticamente per altri 4 anni.

Basta un tacito consenso perché avvenga il rinnovo.

Infatti a livello pratico questo contratto di locazione si chiama anche 4 + 4 e può arrivare ad un affitto che dura anche 8 anni.

Non tutti gli immobili però possono essere soggetti a questo tipo di contratto di affitto. Sono esclusi dal contratto di locazione a canone libero le case popolari, gli immobili di prestigio, che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9 del catasto, le case di villeggiatura o le abitazioni adibite ad uso transitorio.

Inoltre non si possono affittare a canone libero garage, cantine e tutti quegli immobili che non costituiscono abitazione.

È importante determinare anche l’uso abitativo dell’immobile, che deve essere accertato da un certificato di agibilità che viene rilasciato dal Comune. Inoltre bisogna essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica, che vale in genere per 10 anni.

Contratto di locazione a canone libero: cosa succede dopo 4 anni

Se le parti sono d’accordo nel continuare gli obblighi contrattuali che hanno stabilito, possono tacere sul rinnovo per un altro periodo di 4 anni in maniera automatica.

Però può accadere che una delle due parti, pur volendo continuare il rapporto di locazione, vorrebbe usufruire di condizioni diverse rispetto a quelle che sono state stabilite inizialmente.

Allora in questo caso è obbligata a comunicare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima dalla data di scadenza.

La parte che riceve la proposta di rinnovo può accettarla oppure può rifiutarla, determinando la scadenza naturale dell’accordo.

In alternativa può anche proporre diverse condizioni, che a loro volta dovranno essere accettate da colui che ha fatto la prima proposta.

La risposta, qualunque essa sia, deve essere inviata per lettera raccomandata entro 60 giorni. Se non ci si attiene a questi termini, il contratto viene considerato scaduto.

Può accadere anche che una delle parti non voglia continuare il rapporto di locazione e quindi opta per una disdetta.

Nel caso di un contratto di locazione canone libero, anche questa  particolarità, deve essere comunicata con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data di scadenza del contratto.

Chi riceve la disdetta può accettarla oppure può rifiutarla e proporre delle nuove condizioni. Il tutto sempre con lettera raccomandata entro 60 giorni.

Contratto a canone libero: gli obblighi del locatore e del conduttore

Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato e deve assicurarsi che il bene non abbia dei difetti. Infatti l’obiettivo è sempre quello di assicurare un godimento pieno da parte dell’inquilino.

Se occorre fare delle spese di manutenzione straordinaria, come la sostituzione di un impianto di riscaldamento o la sostituzione degli infissi, deve provvedere a farvi fronte.

Quando scade il contratto e non si decide di continuarlo, deve restituire al conduttore la cauzione versata, se non ci sono espliciti motivi per trattenere la somma di denaro ricevuta all’inizio e se non si riscontrano danni all’immobile imputabili alla colpa del conduttore.

Quest’ultimo, a propria volta, ha degli altri obblighi nei confronti del proprietario dell’immobile. Deve pagare regolarmente il canone, rispettando le scadenze, anche nel caso non usufruisca dell’abitazione.

Deve versare al locatore la cauzione, che di solito corrisponde a tre mensilità. Deve far fronte alle spese di manutenzione ordinaria.

La legge in particolare specifica che il conduttore deve usare la casa ricevuta in locazione con la diligenza del cosiddetto buon padre di famiglia, in modo da riconsegnare la casa nelle stesse condizioni in cui l’ha trovata.

Tutto questo è accertabile mediante il verbale di riconsegna, che viene compilato nel momento in cui scade il contratto e l’inquilino lascia l’abitazione.

La registrazione del contratto d’affitto

Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla data della stipula. Se non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate è considerato nullo. Per la registrazione ci sono delle spese da sostenere.

Si devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La prima è calcolata tenendo conto del 2% sul canone annuo. La seconda corrisponde a 16 euro per ogni 100 righe del contratto o per 4 facciate.

C’è chi opta per il regime fiscale avvantaggiato della cedolare secca. Questa è un’imposta sostitutiva che evita l’obbligo di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

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È molto importante registrare il contratto di locazione, perché altrimenti può cadere in una condizione di nullità e in questa situazione l’inquilino potrebbe approfittare della mancata registrazione per smettere di pagare il canone di locazione, pur rimanendo a vivere nell’immobile.

Inoltre non dimentichiamo che, anche se in ritardo, si può regolarizzare la propria posizione, versando una sanzione ridotta rispetto a quella che verrebbe applicata, se l’Agenzia delle Entrate fa un accertamento e si accorge della mancata registrazione.

Per registrare il contratto di locazione si deve compilare il modulo RLI in formato cartaceo e presentarlo allo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per l’area territoriale in cui si vive oppure si può agire per via telematica.

Non tutti conoscono il modello RLI, proprio per questo motivo abbiamo raccolto informazioni importanti e utili che puoi trovare in questo articolo:

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