Guida pratica alla locazione

Contratto 4 4: le caratteristiche fondamentali!

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Contratto 4 4

Il contratto 4 4, detto specificamente 4+4, è un contratto di affitto ad uso abitativo a canone libero.

In base all’accordo stipulato, il locatore cede al conduttore un immobile.

L’inquilino può abitare all’interno della casa pagando mensilmente un canone. Quest’ultimo è detto libero, perché deriva attraverso un incontro della domanda e dell’offerta.

Il contratto di locazione 4 4 ha come caratteristica principale il fatto che, a differenza delle altre tipologie contrattuali, quando si arriva alla scadenza del primo periodo, si rinnova automaticamente.

L’unica soluzione per non rinnovare in maniera automatica il contratto affitto 4 4 consiste nel comunicare all’altra parte la disdetta del contratto di affitto 4 4.

Di conseguenza possiamo dire quindi che il contratto locazione 4 4 si può portare avanti senza problemi, arrivando anche a 8 anni.

Contratto d’affitto 4 4: le caratteristiche principali

Quando un proprietario sceglie di stipulare un contratto 4 4 per l’affitto, deve essere consapevole degli obblighi che ha nei confronti del conduttore.

In tutto questo contesto si deve tenere presente che per il contratto 4 4 la disdetta può avvenire soltanto dopo i primi 4 anni.

È possibile però per il proprietario dell’immobile chiedere la revoca in presenza di determinate condizioni. Per esempio può accadere che il proprietario vuole vendere l’appartamento e l’inquilino non decide di far valere il suo diritto di prelazione.

Oppure può capitare che l’inquilino debba lasciare la casa, perché l’edificio necessita di un intenso lavoro di ristrutturazione.

In alternativa la disdetta può essere chiesta se il locatore ha bisogno dell’appartamento per utilizzarlo come sua abitazione principale o come casa per un parente entro il secondo grado.

Inoltre il locatore può richiedere il recesso dal contratto, se ha bisogno dell’immobile per avviare un’attività sociale e contemporaneamente può offrire all’inquilino la possibilità di usufruire di un altro immobile.

Un altro caso in cui si può richiedere il recesso dal contratto stipulato è la situazione in cui l’inquilino non occupa l’immobile per lunghi periodi di tempo, senza fornire una giustificazione valida.

Naturalmente è possibile stabilire la disdetta del contratto anche prima che si arrivi ai 4 anni della prima scadenza.

Se è l’inquilino che prende questa decisione, deve avvertire obbligatoriamente il proprietario con 6 mesi di anticipo, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, altrimenti si ha automaticamente il rinnovo del contratto di locazione 4 4.

Contratto di locazione 4 4 cedolare secca

Quali sono gli obblighi fiscali che comporta un contratto di locazione 4+4? Al momento della registrazione, si può optare per un contratto affitto 4 4 con cedolare secca. Si tratta di una scelta fiscale vantaggiosa, perché il contratto 4 4 cedolare secca corrisponde ad un regime agevolato.

Invece di pagare le aliquote Irpef, che possono essere anche molto alte, se il nostro livello di reddito è particolarmente elevato, si paga un’imposta fissa.

La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo, altre tasse da pagare quando si stipula un contratto di locazione e si procede alla sua registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Nei contratti a canone libero la cedolare secca corrisponde ad un’aliquota del 21%, mentre in quelli a canone concordato arriva al 10%.

Pagando la cedolare secca, il proprietario dell’immobile non deve pagare le addizionali comunali e regionali. Inoltre non verrà applicato l’aumento Istat, che potrebbe portare ad un aumento del canone di locazione.

Contratto di locazione 4+4: vantaggi e svantaggi

Con la registrazione del contratto di locazione 4 4 con il modello apposito che dobbiamo presentare all’Agenzia delle Entrate, ricordiamoci che possiamo incorrere in dei vantaggi, che sono sia per il proprietario dell’immobile che per l’inquilino.

Tuttavia non dobbiamo dimenticare che un apposito contratto di questo genere può comportare anche dei contro. Un proprietario di casa, col contratto 4 4 con modello appositamente suggerito da presentare all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate di competenza, può ottenere una fonte di reddito stabile per tutto il periodo della durata del contratto e per ulteriori 4 anni con il rinnovo automatico dell’accordo.

Ha la possibilità di stabilire un canone di locazione con importo superiore rispetto al canone concordato.

Anche l’inquilino ne ricava dei vantaggi. Infatti questo tipo di contratto non prevede la richiesta da parte del proprietario di integrazioni per manutenzioni straordinarie. Se il proprietario dell’immobile ha intenzione di richiedere importi integrativi, deve stabilire una clausola apposita nel contratto.

Se l’inquilino è uno studente che si trasferisce in un’altra città per frequentare l’Università, col contratto 4+4 può abitare nello stesso appartamento per tutti gli anni della durata del corso di studi.

Inoltre questa tipologia contrattuale si rivela molto comoda, anche perché, al momento della disdetta, non comporta la necessità di seguire una procedura complessa.

Se al termine dei primi 4 anni di locazione si vuole cambiare casa, non è necessario essere in possesso di una motivazione specifica.

Gli svantaggi possono essere rappresentati dal fatto che si è vincolati per 4 anni. Quindi, anche in caso di incomprensioni con l’inquilino o con il proprietario, si è “costretti” a dover mandare avanti l’accordo.

Inoltre consideriamo che, se abbiamo scelto un’abitazione in una zona che rapidamente diventa degradata, in ogni caso dobbiamo abitare in quella zona per almeno 4 anni.

Tutto dipende comunque dalle garanzie che possono offrire da una parte il proprietario e dall’altra parte l’inquilino.

Quindi ogni caso deve essere considerato a sé, perché il buon andamento di un accordo per un affitto di un immobile dipende da molti fattori.

In primo luogo bisogna considerare l’onestà di entrambe le parti e la capacità sia del locatore che del conduttore di rispettare gli obblighi a cui sono tenuti.

In effetti il rischio di ritrovarsi con un inquilino moroso è un pericolo che può sopravvenire con ogni tipologia di contratto.

In definitiva non possiamo dire che si tratta di una soluzione che crea più rischi rispetto ad altre tipologie di contratto di affitto.

Al limite, per ovviare ad eventuali problemi, si può inserire nel contratto la clausola di subentro che obbliga l’inquilino che recede anticipatamente a trovare un nuovo inquilino.

In questo caso il nome del nuovo inquilino deve essere indicato esplicitamente nella lettera di disdetta che il conduttore invia al proprietario dell’immobile.

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