Compravendita di immobili tra privati: cosa c’è da sapere quando si compra casa!

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Vendere e acquistare casa purtroppo non è così semplice e immediato.

Al di là della ricerca dell’acquirente e della casa giusta al prezzo più conveniente, ci sono altre faccende da sbrigare di natura più burocratica, anche quando abbiamo trovato finalmente l’appartamento che cercavamo da tempo o la persona interessata all’immobile che abbiamo appena messo in vendita.

Prima di concretizzare il tutto con la stesura del contratto preliminare di compravendita tra privati e del vero e proprio contratto di compravendita immobiliare, accertiamoci che non manchi nulla.

Leggendo questo articolo potrai scoprire di cosa hai bisogno per vendere o acquistare casa, così quando il notaio ti chiederà la documentazione necessaria per l’atto sarai impeccabile!

Compravendita tra privati: che cos’è

Quando parliamo di compravendita tra privati ci riferiamo al trasferimento della proprietà di un immobile dal proprietario all’acquirente.

Si tratta della così detta “Vendita tra privati”!

Per compiere questo atto che rende l’acquirente proprietario dell’immobile in questione, è necessario rispettare una procedura e, soprattutto, sapere di cosa c’è bisogno.

Il proprietario effettivo dell’appartamento può cambiare solo quando tutta la procedura va a buon fine: permetterlo significa innanzitutto non farsi cogliere alla sprovvista dalla compravendita immobiliare tra privati.

E noi ci riusciremo vedendo di cosa dobbiamo munirci prima di procedere con il preliminare di compravendita tra privati e passare al più definitivo contratto di compravendita tra privati.

Quali sono i documenti necessari per la compravendita immobili tra privati?

La così detta “vendita immobili tra privati” è un’operazione molto delicata che richiede molta attenzione e soprattutto una documentazione precisa di cui ti parleremo qui.

Ci spieghiamo meglio!

Per la compravendita casa tra privati è essenziale che tu sappia con esattezza quali sono i documenti necessari di cui il notaio – che deve stendere l’atto di compravendita dell’immobile – ha bisogno.

Per predisporre un atto di trasferimento dell’immobile, il notaio ha bisogno di documentazione ben precisa, differente a seconda che si tratti del proprietario dell’immobile e dell’acquirente.

È bene essere perfettamente organizzati sin dall’inizio, così da poter controllare in tempo se si posseggono tutti i documenti obbligatori per non farsi cogliere impreparati al momento finale della vendita/acquisto e prolungare i tempi, aumentando le difficoltà e allontanando il momento in cui possiamo finalmente liberarci della casa che volevamo vendere o abitare quella che da tempo aspettavamo!

I documenti che venditore e acquirente hanno in comune: parte della documentazione richiesta per finalizzare la compravendita immobiliare è la stessa sia per chi vende che per chi acquista, ragion per cui sia il proprietario che l’acquirente devono munirsi di ciò e consegnare tutto al notaio.

Partiamo proprio da questi e vediamo un elenco dettagliato che puoi consultare agevolmente per verificare se hai tutto in regola e sei pronto per affrontare questo passo.

Il venditore e l’acquirente devono essere in possesso dei seguenti documenti da presentare al notaio.

Nello specifico i documenti per vendere casa da privato sono:

  • documento di identità in corso di validità e codice fiscale (si possono fornire la fotocopia sia della carta d’identità che del codice fiscale di proprietario e acquirente);
  • certificato che attesta lo stato civile e il regime patrimoniale, più precisamente la documentazione deve indicare se la persona è coniugata. In questo caso bisogna fornire l’estratto di matrimonio, in carta libera da chiedere al Comune presso il quale è avvenuta la celebrazione del matrimonio. Se, invece, la persona è separata si rendono necessari l’estratto di matrimonio e il verbale di omologa della separazione. In caso di divorzio bisogna fornire il certificato di stato libero (qualora il divorzio sia recente occorre la sentenza di divorzio);
  • permesso di soggiorno o carta di soggiorno (questo documento serve solo nel caso in cui il proprietario o l’acquirente siano extracomunitari residenti in Italia).

Questa è la lista valida quando le parti sono semplici privati, persone singole. Ora passiamo ai documenti necessari quando venditore o acquirente sono una società:

  • Statuto o patti sociali vigenti (in base al tipo di società);
  • Visura camerale storica aggiornata;
  • Carta d’identità del legale rappresentante o della persona che interverrà all’atto;
  • Atto con cui sono stati attribuiti i poteri, per esempio la delibera dell’organo amministrativo, procura

Documenti richiesti solo al venditore: dopo i documenti che venditore e acquirente hanno in comune, vediamo quali sono quelli richiesti nello specifico soltanto al venditore:

  • Atto di provenienza: è necessario fornire la fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto, della donazione, dell’eventuale donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione;
  • Documentazione catastale: planimetrie catasto fabbricati, estratti di mappa, eventuali variazioni catastali e frazionamenti. Questi sono documenti molto utili per velocizzare l’istruttoria e renderla meno onerosa. In loro assenza, il notaio dovrà incaricare un dipendente per reperire la documentazione direttamente all’ufficio del Catasto.

Bisogna però prestare attenzione a un dettaglio di rilievo: le visure ipotecarie e catastali devono essere sempre verificate e aggiornate direttamente dal notaio perché è responsabile per legge della regolarità dell’acquisto.

Deve accertarsi che i beni oggetto dell’atto siano liberi da ipoteche o da altri eventuali vincoli fino alla data del rogito.

I documenti necessari quando l’oggetto della compravendita è un immobile e non un terreno!

L’oggetto della compravendita condiziona la documentazione necessaria che è diversa se vendiamo o compriamo una casa, piuttosto che un terreno. Se si tratta di una compravendita casa tra privati i documenti che devi presentare al notaio sono:

  • Copia della licenza o della concessione edilizia o permesso di costruire iniziale (se l’inizio della costruzione è posteriore al 1/09/1967;
  • Schede catastali che rispecchiano lo stato di fatto attuale dell’immobile. Ma a partire dal 1 luglio 2010 non basta presentare le schede catastali, ma è necessario che esse siano conformi allo stato di fatto e che gli immobili siano intestati correttamente alla parte venditrice presso il Catasto Fabbricati;
  • Certificato di destinazione urbanistica se vi sono terreni con superficie superiore ai 5000 metri quadri;
  • Condono edilizio in corso. Se non è stata ancora lasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente e la fotocopia dei versamenti relativi all’oblazione e ai contributi concessori;
  • Copia del certificato di agibilità o abitabilità, cioè un documento che attesta la presenza di determinate condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente;
  • Attestato di prestazione energetica, ovvero un documento che descrive le condizioni energetiche di un edificio, di un appartamento o di un’abitazione;
  • Copia del regolamento di condominio;
  • Copia del contratto di locazione, nel caso in cui il fabbricato fosse locato a terzi.

Qualora all’immobile oggetto della compravendita siano state apportate modifiche di qualsiasi genere di natura catastale, urbanistica o edilizia (anche ristrutturazioni) occorre presentare tutta la relativa documentazione, costituita da schede catastali anteriori alla modifica della documentazione presentata dal Comune ed eventuali copie delle concessioni edilizie o permessi di costruire (anche in sanatoria) o delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e delle denunce di inizio attività (DIA).

Si arriva dunque all’atto di vendita osservando le regole e le indicazioni che abbiamo riportato in questo articolo. In ogni caso se hai dubbi o incertezze potrai chiedere al tuo notaio che sicuramente saprà rispondere correttamente ai tuoi dubbi.

Informazioni utili

La compravendita tra privati è uno dei passaggi di cui abbiamo parlato nella nostra guida su come comprare casa. Una guida gratuita che si rivela un vero e proprio strumento d’aiuto in quanto ti permetterà di avere tutte le informazioni che ti servono e di non dimenticare nulla.

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