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Calcolo valore catastale: che cos’è, come si calcola, quanto incide sul prezzo di acquisto di una casa!

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Il valore catastale cos’è?

E’ un valore di enorme importanza non tanto per l’acquisto e la vendita di un immobile, ma piuttosto per il calcolo delle imposte di diverso genere che dovremo pagare.

È un calcolo relativamente facile da fare, a patto che si abbiano i dati fondamentali (che possono essere desunti con una normalissima visura).

Nella guida di oggi i nostri esperti ti forniranno una guida completa su tutto quello che c’è da sapere su questo valore, analizzando anche la sua relazione con il valore reale di mercato, parlando di aggiornamenti catastali e dell’importanza che può avere questo valore, se alto o basso, per la gestione dell’immobile che vogliamo comprare.

Calcolo valore catastale: perché non trascurare questo calcolo

Valore catastale come si calcola? Una domanda importante alla quale daremo una risposta.

Il calcolo del valore catastale, come anticipato in apertura, è di fondamentale importanza in quanto ci permette di calcolare la base imponibile sulla quale andranno ad essere calcolate diverse imposte che devono la loro ragione d’essere proprio dalla proprietà dell’immobile stesso.

Il valore catastale viene utilizzato come base imponibile per il calcolo di:

Vale la pena di ricordare in questo frangente che partendo dal valore catastale opera la valutazione automatica, un meccanismo di legge che impedisce all’Ufficio di Registro e all’Agenzia delle Entrate di procedere con accertamenti.

Per intenderci, tra un edificio in classe A/1 e uno in classe A/2, a cambiare è la rendita automaticamente stimata dall’Ufficio del Registro, motivo per il quale è più conveniente, in termini di risparmio fiscale, avere un’abitazione in A/2 rispetto ad un’abitazione in A/1.

È facile comprendere a questo punto della discussione l’enorme importanza del valore catastale e di un suo corretto calcolo. Per la compravendita però, come vedremo, almeno in misura di determinazione del prezzo, questo valore non ha assolutamente importanza.

Quanto incide il valore catastale dell’immobile sull’acquisto della casa

Poco, anzi pochissimo. Il prezzo di mercato è determinato esclusivamente dalle forze della domanda e dell’offerta.

L’esempio più tipico che possiamo fare è quello di un immobile che è situato in una zona della città che ha subito una importante rivalutazione.

In quel caso il valore catastale sarà diverse volte più basso di quello effettivo di mercato, e non ci sarà di alcuna utilità per determinarne il prezzo.

Si può fare anche l’esempio contrario, di un immobile che è situato in un’area interessata da particolari fenomeni naturali o in un quartiere ormai degradato. In quel caso il valore catastale rispecchierà in modo amplificato il prezzo effettivo dell’immobile in questione.

Qualcuno spaccia, in realtà sapendone poco o nulla, formule che dovrebbero far arrivare dal valore catastale dell’immobile a quello di mercato.

Bene, le variabili che sono coinvolte nella determinazione del prezzo di un immobile sono così numerose da rendere tali calcoli assolutamente inutili.

Il vantaggio o svantaggio a livello di prezzo è in realtà inversamente proporzionale. A valori catastali più alti corrispondono imposte più alte, che rendono l’immobile meno appetibile, in quanto su questo graveranno imposte molto più corpose.

Al contrario, un immobile caratterizzato da un valore catastale molto basso, sarà più conveniente per l’acquirente, in quanto le imposte saranno più basse e sarà più facile innescare il meccanismo della valutazione automatica.

Come si calcola il valore catastale di un immobile

Calcolare il valore catastale è relativamente semplice.

Si parte dalla rendita catastale, che possiamo trovare indicata nella visura e che deve essere innanzitutto rivalutata del 5%, e quindi moltiplicata per 1.05.

Questo valore così ottenuto va poi moltiplicato per dei coefficienti che sono stabiliti per legge, che variano a seconda della categoria catastale di riferimento:

  • Per le abitazioni principali (prima casa), escluse le categorie A1, A7 e A8, vige un moltiplicatore di 115,5
  • Per le abitazioni secondarie (seconda casa) o di lusso, vige il moltiplicatore di 126
  • Per gli immobili ad uso collettivo il moltiplicatore è di 176,4
  • Per i negozi il moltiplicatore è invece di 42,84
  • Per le altre categorie catastali appartenenti alla categoria degli immobili commerciali abbiamo un moltiplicatore di 126
  • Nel caso invece degli immobili a destinazione speciale abbiamo 63
  • Per gli immobili a destinazione particolare abbiamo un moltiplicatore di 42,84
  • Per i terreni agricoli e non, a patto che non siano edificabili, abbiamo un moltiplicatore di 112,50

Procediamo con un calcolo di esempio per capire come calcolare il valore catastale in dettaglio.

  • Immaginiamo di avere un immobile con rendita catastale di 1000 euro
  • Applichiamo la rivalutazione del 5%, moltiplicando 1000 x 1.05 = 1050 euro
  • Applichiamo, trattandosi di un immobile prima casa il moltiplicatore di 115,5 = 121.275 euro
  • Il valore catastale dell’immobile sarà dunque di 121.275 euro

Prendiamo ora il caso di un terreno agricolo non edificabile, con rendita catastale di 150 euro. Moltiplichiamo 150 x 1.05 per ottenere la rivalutazione del 5%, per avere 157,5. Moltiplichiamo per il moltiplicatore di 112,5 per avere il valore catastale finale di 17.718,50.

Il calcolo, tabella alla mano e conoscendo il valore della rendita catastale è molto semplice. Con questo potremo calcolare in modo rapido anche la base imponibile sulla quale andare a pagare le imposte.

Occhio, la rendita catastale è altrettanto inaffidabile

In chiusura vale la pena di ricordare che anche la rendita catastale è un valore particolarmente inaffidabile se vogliamo avere contezza di quanto può rendere effettivamente sul mercato un dato immobile.

Si tratta di un valore da prendere con le molle e da non considerare affatto nel caso in cui dovessimo stimare la potenziale rendita di un immobile al quale siamo interessati.

Tra catasto e mercato, per fortuna o purtroppo, le differenze sono spesso decisamente nette, al punto tale da rendere questi valori assolutamente inutili per un calcolo approfondito. Per decidere se comprare o meno un immobile a scopo di investimento, servono ben altre competenze che l’aritmetica di base.

Informazioni utili

Il tema del valore catastale è fondamentale per farsi bene i calcoli e non andare incontro a brutte sorprese. E’ un valore per il quale bisogna informarsi senza lasciare nulla al caso.

In questo articolo ti abbiamo spiegato il calcolo del valore catastale, ma naturalmente non ci siamo fermati qui e abbiamo approfondito notevolmente l’argomento.

Avere tutte le informazioni è fondamentale.

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