Donazione con Usufrutto: Cos’è, Come Funziona, Contestazioni degli Eredi e Costi! Chi Paga le Tasse?


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Capita di sentir parlare di donazione con usufrutto o, più specificamente, di donazione con riserva di usufrutto.

Spesso si ricorre a questa soluzione quando i genitori, che sono in età avanzata, vogliono provvedere a dividere anticipatamente il loro patrimonio immobiliare, senza comunque rinunciare ad avere una casa nella quale vivere.

Quindi possiamo dire che con la donazione immobiliare con usufrutto il donante ha la possibilità di continuare a servirsi del bene, pur cedendone la proprietà al donatario.

Ci sono comunque tanti aspetti che bisogna considerare quando si parla della donazione con usufrutto.

Vediamo di che si tratta!

Quali sono i doveri e le opportunità dell’usufruttuario

Nella donazione di immobile con usufrutto, il donante, che in questo caso viene a coincidere con l’usufruttuario, ha la possibilità di utilizzare l’immobile, gestendolo con quello che le norme definiscono la diligenza del buon padre di famiglia.

Fondamentalmente lo può utilizzare come se fosse il “proprietario”, con alcune restrizioni.

Infatti, anche se per esempio può darlo in affitto, non deve venderlo e non può utilizzarlo per caricarlo di un’ipoteca.

Nella donazione di una casa con usufrutto c’è anche la questione che potrebbe riguardare eventuali debiti dell’usufruttuario.

In questo caso i creditori non possono pignorare l’immobile, però possono pignorare l’usufrutto, anche se questa condizione appare poco desiderabile.

L’usufruttuario ha il dovere di provvedere alle riparazioni e alle manutenzioni ordinarie.

Inoltre deve pagare le imposte sulla casa.

Ha la possibilità di cedere il suo diritto di usufrutto ad una terza persona e non per questo deve richiedere il consenso del proprietario vero e proprio, a meno che non siano stati presi accordi differenti da questo punto di vista.

È bene ricordare che, nel momento in cui l’usufrutto viene ceduto ad un terzo soggetto, comunque la sua durata non deve superare quella iniziale.

Chi è il nudo proprietario

Nella donazione dell’usufrutto di un immobile dobbiamo distinguere tra usufruttuario e nudo proprietario, la quale figura coincide con quella del donatario.

Quindi quest’ultimo acquista non la proprietà del bene, ma la nuda proprietà, che è una proprietà sulla quale vige il diritto di usufrutto.

Quindi possiamo dire che il nudo proprietario ha dei diritti limitati, infatti non può viverci né può sfruttare l’usufruttuario.

Quali sono le possibilità e i doveri del nudo proprietario

Ma nella donazione di un immobile con usufrutto quali sono le possibilità che ha il nudo proprietario?

A lui è intestato il bene, quindi potrebbe anche venderlo, però l’acquirente deve rispettare il diritto di usufrutto fino a quando scade.

Si deve occupare, inoltre, delle spese di straordinaria amministrazione.

Che cosa succede quando scade un usufrutto

Quando scade un usufrutto, il nudo proprietario diventa a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile, quindi può anche utilizzarlo per viverci.

A questo proposito bisogna ricordare che non c’è bisogno di un altro atto stipulato davanti al notaio.

Basta l’atto di donazione con riserva di usufrutto che è stato stipulato nella fase precedente alla scadenza dell’usufrutto.

Quindi possiamo dire con certezza che, scaduto l’usufrutto, la nuda proprietà si trasforma in vera e propria proprietà.

Le eventuali contestazioni degli eredi

Abbiamo fatto già precedentemente l’esempio di una donazione dell’immobile al figlio con usufrutto, quando i genitori decidono di anticipare la sistemazione del loro patrimonio immobiliare.

Quindi in questo caso si ha la donazione della nuda proprietà, che potrebbe essere anche oggetto di contestazione.

La contestazione potrebbe avvenire alla morte del donante e può essere messa in atto dai suoi eredi legittimi.

Infatti, secondo le norme in vigore nel nostro Paese, il coniuge o i figli hanno comunque una quota minima del patrimonio, di cui non possono essere privati nemmeno se sono state fatte delle donazioni quando ancora si è in vita.

Gli altri eredi potrebbero citare in giudizio il donatario per avere indietro la quota legittima.

Maggiori info puoi trovarle in questa guida!

Chiaramente il discorso assume toni differenti, se la donazione con usufrutto è stata messa in atto in cambio di una prestazione, quando per esempio il donante effettua una donazione con usufrutto e il nudo proprietario si impegna a prendersi cura del donante fino alla sua morte.

Quanto costa

Passiamo adesso a vedere per la donazione di un immobile con usufrutto costi e dettagli relativi alle tasse da pagare.

Esiste infatti una tassa sulla donazione con riserva di usufrutto per il calcolo della quale si considera il rapporto di parentela che esiste fra il donante (usufruttuario) e il donatario (nudo proprietario).

Il calcolo di questa tassa è importante per sapere quanto si deve pagare quando avviene una donazione con usufrutto.

Diciamo subito che la tassa si fonda su una base imponibile che corrisponde alla rendita catastale, la quale va moltiplicata per dei coefficienti diversi a seconda del tipo di proprietà che si considera.

Infatti va moltiplicata per 115,5 nel caso in cui la donazione interessi la prima casa, va moltiplicata per 126 se si tratta della seconda casa.

Poi si devono pagare le imposte ipotecarie, che corrispondono al 2%, e le imposte catastali, che sono pari all’1%.

Quanto conta il grado di parentela sui costi

Bisogna considerare, come abbiamo già specificato, il grado di parentela, in base al quale si calcola anche la franchigia.

Per l’immobile donato al figlio esiste la franchigia di un milione di euro e si applica l’aliquota più bassa, che corrisponde al 4% sul valore dell’immobile che supera il milione di euro.

Se il figlio è portatore di handicap, la franchigia passa da un milione a 1,5 milioni di euro.

Quindi si finisce col pagare soltanto il 4% sulla cifra che supera questa soglia.

In base al grado di parentela cambia anche l’aliquota, perché quella del 4% che abbiamo considerato fino ad ora vale per i figli, per i genitori e per i nipoti.

Nel caso in cui riguardi invece fratelli e sorelle, la franchigia ammonta a 100.000 euro e l’aliquota corrisponde al 6%.

Nel caso in cui la donazione con usufrutto riguardi parenti fino al quarto grado, l’aliquota corrisponde al 6%, ma in questa situazione non è prevista franchigia.

Per tutti gli altri parenti e per persone non legate da rapporti di parentela, l’aliquota è dell’8%, senza che possa valere alcuna franchigia nemmeno in questa condizione.

Se il bene donato è un immobile che ha le caratteristiche tali da farlo considerare prima casa, si deve pagare un’imposta fissa di 200 euro.

Donazione con usufrutto: chi paga le tasse?

Per quanto concerne le tasse sulla donazione con riserva di usufrutto, le spese dirette e indirette e le imposte sul bene sono a carico dell’usufruttario.

Le spese di manutenzione per lavori straordinari spettano invece al nudo proprietario.

Ti consigliamo di leggere questa guida: Donazione di un Immobile ai Figli Conviene? Procedure, Vantaggi e Svantaggi, Costi e Tasse!

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