Agevolazioni Seconda Casa: Condizioni Possibili e Esenzioni!


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Agevolazioni seconda casa: le domande sono molte e in questa guida cercheremo di toglere molti dubbi.

L’acquisto della seconda casa è un passo molto importante, poiché comporta il pagamento di una serie di spese e imposte, spesso particolarmente elevate.

Il notevole incremento dei prezzi di acquisto degli immobili, unitamente a un progressivo aumento della tassazione della seconda casa, impone, infatti, la valutazione di una serie di passaggi e aspetti di non poco conto.

Quali sono le agevolazioni previste per la seconda casa

Il primo dubbio che si pone quando si inizia a pensare di acquistare una seconda casa è: esistono delle agevolazioni seconda casa?

L’interrogativo non è di così rapida soluzione.

Nel momento in cui si pensa alle agevolazioni per acquisto seconda casa, il riferimento immediato è alle c.d. agevolazioni fiscali prima casa.

È bene precisare che l’acquisto della casa al mare o in montagna, ove generalmente non si stabilisce la residenza, non sono previste agevolazioni fiscali seconda casa vere e proprie.

Con riferimento alla seconda casa, i costi e le imposte da sostenere sono infatti ben diversi già in sede di compravendita.

Come ammortizzare il carico fiscale

Per ammortizzare un po’ il carico fiscale e di spese da sostenere per l’acquisto della seconda casa è possibile ricorrere a un “espediente” che prevede l’applicazione del prezzo valore dell’immobile.

Tale valore, viene calcolato moltiplicando la rendita catastale per 126, cioè il coefficiente di legge.

Questa soluzione consente anche un non trascurabile “sconto” pari al 30% sulle spese notarili.

Attenzione: l’applicazione di tale sistema che prevede di considerare il prezzo valore dell’immobile per determinare le imposte è utilizzabile soltanto nel caso di compravendite fra privati e non nella diversa ipotesi in cui si opta per l’acquisto di un immobile direttamente dalle imprese costruttrici.

Acquisto da un privato o da una agenzia immobiliare

Se si scegli di acquistare un immobile da adibire a seconda casa direttamente da un privato o tramite l’intermediazione di una agenzia immobiliare, occorre affrontare i seguenti costi:

  • l’imposta di registro, pari al 9% sul valore catastale
  • l’imposta catastale, in misura fissa di 50 euro
  • l’imposta ipotecaria, pari a 50 euro

Adesso hai tutti gli strumenti per iniziare a fare bene i calcoli e non avere brutte sorprese.

Acquisto da una impresa costruttrice

Se si opta per un acquisto dalla impresa edile, le imposte di registro ipotecarie e catastali sono calcolate in misura fissa ma hanno importi ben diversi, poiché ammontano a euro 200,00.

In tal caso, l’acquisto della seconda casa è altresì soggetto al pagamento dell’Iva il cui importo dipende strettamente dalla categoria catastale dell’immobile oggetto di compravendita: per le unità immobiliari accatastati in A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico), si applica la più elevata aliquota pari al 22%, per tutte le altre soluzioni abitative la percentuale si “abbassa” al 10%.

Puoi trovare informazioni più dettagliate sui costi e le imposte per l’acquisto della seconda casa in questa nostra guida: Costi Acquisto Seconda Casa: Spese Notarili Per la Seconda Casa e Quanto Costa la Manutenzione e la Ristrutturazione!

Come funzionano le agevolazioni del mutuo seconda casa

Nonostante sia opinione comune che chi acquista la seconda casa sia un soggetto con una situazione economica stabile e agiata, spesso anche la casa al mare o in montagna può essere finanziata dal mutuo concesso dalla propria Banca.

Occorre preliminarmente precisare che il mutuo previsto per l’acquisto della seconda casa è un mutuo ipotecario a differenza del mutuo concesso per la compravendita della abitazione prima casa, che è, invece di tipo fondiario.

La differenza è sostanziale e di non poco conto.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento che può essere concesso per un arco temporale sensibilmente più limitato e a condizioni meno convenienti rispetto al mutuo per l’acquisto della casa c.d. di residenza.

Il prestito bancario per l’acquisto della seconda casa non gode delle stesse agevolazioni rispetto al mutuo fondiario, poiché è soggetto a interessi più alti e a imposta pari al 2% sul capitale destinato all’acquisto del secondo immobile, anziché 0,25% per il mutuo prima casa.

Se si ha già avuto accesso a un finanziamento, a esempio, per l’acquisto della prima casa, è possibile richiedere al proprio istituto di credito l’accorpamento dei due mutui, per procedere al versamento di una unica rata con cadenza mensile.

Come comprare la seconda casa utilizzando le agevolazioni prima casa

È possibile usufruire due volte del bonus prima casa e, dunque, acquistare la seconda casa utilizzando le agevolazioni previste per la casa di residenza, senza dover necessariamente vendere l’immobile acquistato prima?

Si è possibile, ma soltanto in specifici casi.

Un secondo acquisto agevolato è possibile se il primo immobile:

  • è diventato, per diverse ragioni, non più idoneo all’uso;
  • è stato comprato direttamente da una impresa prima del 1993.

Prima casa non più idonea all’uso

La non idoneità della casa acquistata con le agevolazioni fiscali, consente una successiva compravendita agevolata.

In altri termini, è possibile comprare la seconda casa, fruendo degli sconti previsti per la prima casa e pagando, dunque, meno imposte.

A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione che, con una storica sentenza 2 febbraio 2018, n. 2565, afferma che è possibile acquistare la seconda casa, senza prima vendere la prima e usufruendo delle agevolazioni prima casa, se tale immobile è non più idoneo all’uso di abitazione principale.

Le cause possono essere diverse e possono avere natura oggettiva (si pensi a un edificio reso inagibile e/o pericolante a causa di un terremoto), ma anche natura soggettiva (a esempio, la casa, priva di ascensore, non risulta più adeguata per chi, vittima di un incidente, abbia difficoltà nella deambulazione).

Seconda casa acquistata prima del 1993

Altra ipotesi in cui è possibile accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della seconda casa si verifica quando la prima è stata acquistata anteriormente al 1993 direttamente dalla ditta costruttrice.

Non è dunque necessario procedere alla vendita della prima casa per accedere a una successiva compravendita agevolata se la seconda casa è stata acquistata prima del 22 maggio 1993.

In questo caso, però, non si può essere proprietari in tutto il territorio nazionale di altro immobile acquistato sempre con agevolazione prima casa.

Seconda casa e spese di mantenimento

Oltre a tutti i costi iniziali da versare in sede di acquisto, nel momento in cui si decide di comprare la casa delle vacanze è necessario essere consapevoli che la seconda casa espone il proprietario a una serie di altre spese per il mantenimento dell’immobile.

Unitamente ai normali costi per i tutti i principali servizi di fornitura, la seconda casa sconta una serie di imposte fisse, quali in particolare, l’IMU (Imposta Municipale Unica) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Esenzioni e riduzioni IMU sulla seconda casa

In presenza di determinate condizioni è possibile tuttavia dimezzare l’ammontare dovuto a titolo di IMU per la seconda casa.

Molto spesso tali riduzioni sono previste dai Comuni, in quanto enti con specifica competenza in materia di tributi locali.

E’ importante, dunque, controllare annualmente i regolamenti comunali ove sono ubicati le seconde case, per verificare se a livello territoriale, sono state previste ulteriori agevolazioni, valide solo nel Comune.

In linea generale, sono tuttavia individuate condizioni specifiche, in presenza delle quali è quasi sempre possibile “alleggerire” la spesa Imu.

Si tratta di case inagibili o inabitabili, immobili storici e artistici, case affittate con canone concordato e ancora abitazioni in comodato a figli o genitori, nonché immobili di contribuenti residenti all’estero.

Ulteriore esenzione dal pagamento per la seconda casa ai fini IMU è prevista allorquando l’ex immobile coniugale sia assegnato al coniuge affidatario dei figli.

In tale caso, anche se il coniuge affidatario non né proprietario della seconda casa, ha diritto alla esenzione IMU.

Esenzione TASI sulla seconda casa

Se l’immobile seconda casa è disabitata o si trova in aree inutilizzabili è prevista anche l’esenzione dal pagamento della TASI.

L’inutilizzabilità per legittimare il non pagamento della tassa sui rifiuti deve essere provata e supportata da fatti oggettivi, pertanto, facilmente verificabili.

Sono da considerarsi tali, a esempio, l’assenza di collegamenti ai principali servizi di fornitura alla rete elettrica, idrica o anche fognaria.

L’assenza di tali servizi, in linea teorica, dovrebbe dimostrare il non utilizzo dell’abitazione e, pertanto, legittimare la richiesta di esenzione dal pagamento della Tasi.

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