Categoria Catastale A1: Le Caratteristiche delle Abitazioni di Lusso! Requisiti e Tasse!


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La categoria catastale A1 comprende le abitazioni di tipo signorile.

Nelle norme fiscali possiamo trovare spesso i due termini, sia abitazioni signorili che abitazioni di lusso.

Quando si sta per comprare casa è molto facile imbattersi nelle categorie catastali che sono molto importanti e che spesso definiscono parametri economici ben precisi da non trascurare assolutamente.

In questo articolo ti spiegheremo quali sono le caratteristiche prevalenti e fondamentali dell’A1.

In particolare entreremo nel merito della faccenda fornendoti informazioni precise e dettagliate su: categoria catastale A1 requisiti fondamentali perché un’abitazione possa essere inclusa in questa sezione.

Sei pronto? 

Iniziamo!

Categoria catastale A1: differenze

La prima domanda che ci si pone nei confronti di questa categoria catastale è la seguente: “Quando categoria catastale A1?”

Spesso si fa confusione tra categoria catastale A1 A8 e A9.

Bisogna fare le dovute distinzioni! Vediamo bene di cosa si tratta!

La categoria A1 comprende le abitazioni signorili.

La categoria A8 le abitazioni in ville e la categoria A9 castelli e palazzi.

Nello specifico la categoria catastale A1 identifica immobili di metrature ampie che si trova in condomini ubicati in zone prestigiose e che godono di caratteristiche costruttive e tecnologiche di livello alto.

Attenzione a non confondere la categoria catastale A1 con la A2

Bisogna fare attenzione a non confondere soprattutto la Categoria Castastale A1 con la Categoria Catastale A2 in quanto non è affatto un dettaglio da poco.

Infatti l’attribuzione della categoria catastale è molto importante anche per vedere a quanto ammonta la rendita catastale dell’immobile e se si paga l’IMU anche nel caso di prima casa.

Se vogliamo mettere in risalto le caratteristiche che potrebbe avere un’abitazione di lusso, secondo quanto ciò è descritto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969, la casa di lusso può distinguersi per avere alcuni elementi fondamentali, come per esempio la piscina o il campo da tennis.

Inoltre ci sono dei fattori fondamentali che distinguono una casa di lusso da un’abitazione signorile.

Tra questi dobbiamo ricordare ad esempio i costi del terreno, la destinazione dell’area e la qualifica dell’area su cui l’abitazione è costruita sulla base di ciò che è determinato dagli strumenti urbanistici.

La categoria catastale A2 invece identifica abitazioni di tipo civile, sono dunque unità immobiliari che si trovano in condomini le cui caratteristiche costruttive e tecnologiche sono di livello medio alto e sono apprezzate dal mercato.

Nel caso di prima casa per la categoria catastale A2 non si paga l’Imu.

Tutte le informazioni dettagliate sulla categoria A2 le trovi qui.

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A1 categoria catastale: caratteristiche prevalenti

Per chiarezza ti indichiamo una tabella che riassume i requisiti fondamentali per identificare un unità immobiliare in categoria catastale A1.

CATEGORIA CATASTALE A1 REQUISITI

Superficie commerciale superiore ai 250 mq
unità immobiliare ubicata in stabile con portineria e ascensore
presenza di ampi spazi comuni
presenza di 3 servizi igienici con finiture eccezionali di tipo signorile

Categoria catastale A1: requisiti

Secondo il decreto ministeriale del 2 agosto del 1969 un immobile accatastato come A1 deve possedere almeno una delle caratteristiche indicate dall’articolo 1 all’articolo 7.

Vediamo nello specifico quali sono:

articolo 1: sono da considerarsi immobili di pregio gli immobili realizzati in aree destinate ad ospitare parchi, ville o abitazioni intese e definite come di lusso;

articolo 2: sono da considerarsi di pregio gli immobili realizzati in aree dove è prevista la realizzazione di lotti non inferiori ai 3000 mq;

articolo 3: sono di pregio quelle abitazioni inserite in fabbricati che si distinguono per una cubatura maggiore di 2000 metri cubi;

articolo 4: sono di lusso le case che vantano pertinenze sportive;

articolo 5: sono di pregio gli immobili che ospitano un appartamento di metratura superiore o pari ai 200 mq escluse la parti esterne come balconi, terrazzi, cantine, soffitte e posti auto.

articolo 6: sono di pregio tutte quelle abitazioni che hanno una metratura pari o superiore a 240 mq escludendo dal computo le pertinenze esterne.

articolo 7: sono di lusso le case realizzate su un terreno che supera di sei volte quello dell’immobile.

articolo 8: anche se l’immobile in oggetto non presenta nessuna delle precedenti caratteristiche e da considerarsi come immobile di pregio se possiede almeno 4 caratteristiche tra quelle indicate che si riferiscono in particolar modo alle finiture di lusso delle abitazioni.

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Finiture e Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Come abbiamo appena indicato l’articolo 8 del Decreto Ministeriale del 2 agosto del 1969 fa riferimento alla tabella allegata.

Questa tabella è molto importante in quanto indica le finiture e le caratteristiche prevalenti che rendono un immobile di categoria A1.

Basta che l’immobile possegga 4 delle seguenti caratteristiche.

Vediamo quali sono:

• superficie dell’appartamento che supera i 160 mq, con esclusione di balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posti auto;

• terrazze e balconi: con superficie che supera i 65 mq, a sevizio della sola unità immobiliare;

• ascensori: presenza di più di un ascensore per ogni scala (per esempio due ascensori per scala); ogni ascensore in più è da considerarsi nel caso in cui servano un edificio di meno di 7 piani;

montacarichi: che serve edifici o condomini con meno di 4 piani;

• scale di servizio: presenza di scale di servizio la cui presenza non sia prescritta da leggi a tutela dagli infortuni o dagli incendi;

• scala principale: pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm;

• altezza netta: superiore a 330 cm.

Quando la casa signorile o di lusso coincide con la prima casa: imposte

Si dà anche il caso in cui, prendendo per esempio in considerazione la categoria catastale A1  l’immobile signorile coincida con la prima casa.

Questo è molto importante, per comprendere anche come funzionano le tasse e le agevolazioni fiscali.

Infatti per la prima casa di solito sono concesse dalla legge delle agevolazioni di carattere fiscale e per l’acquisto prima casa si pagherà:

  • Imposta di registro al 2%
  • Imposta ipotecaria fissa 50 euro
  • Imposta catastale fissa 50 euro

Se la prima casa è un A1 non funziona cosi!

Il rientrare nella categoria catastale A1 e quindi il far parte di un tipo di abitazione detta signorile o di lusso interessa anche per sapere a quanto ammonta l’Imu.

L’Imu, secondo il decreto legislativo 201 del 2011, non è dovuta per l’abitazione principale, a meno che questa abitazione non appartenga alle categorie A1, A8 e A9.

Tutto ciò secondo il concetto di abitazione principale, che è descritto dallo stesso decreto 201, intendendo per casa principale l’immobile in cui il titolare e il suo nucleo familiare hanno posto la loro residenza anagrafica e dimorano abitualmente.

Pertanto le imposte per l’acquisto di un immobile di Lusso in categoria Catastale A1 A8 e A9 sono:

  • Imposta di registro pari al 9%
  • Imposta catastale e ipotecaria 50 euro ognuna

Inoltre le imposte in regime IVA per immobile di Lusso sono:

  • IVA pari al 22% dell’importo della compravendita 
  • Imposta di registro 200 euro
  • Imposta catastale 200 euro
  • Imposta ipotecaria 200 euro

Come calcolare l’Imu

Se a questo punto ti stai chiedendo a quanto ammonta l’Imu per un immobile in categoria A1 è più che lecito.

Per calcolare l’Imu noi di Likecasa consigliamo sempre di avvalersi di professionisti del settore.

In ogni caso calcolare l’Imu non è un’operazione complessa.

Poterla calcolare inoltre spesso si rivela fondamentale.

Per questo motivo noi di Likecasa abbiamo creato una guida che ti insegna a calcolare l’Imu accompagnandoti nel calcolo: Calcolo Valore Imu da Rendita Catastale: Guida al Calcolo dell’Imu del Tuo Immobile!

La categoria catastale A1 non prevede deduzioni fiscali

Esaminiamo anche la situazione che riguarda gli immobili con categoria catastale A1 dal punto di vista fiscale in caso di acquisto o locazione.

Per esempio per quanto riguarda gli immobili sempre iscritti in categoria A1, A8 e A9 non viene riconosciuta un’altra importante agevolazione fiscale che è stata introdotta con il decreto legislativo 133 del 2014.

Si tratta dell’agevolazione che riguarda l’acquisto di immobili residenziali da dare in locazione.

Nella norma l’agevolazione consiste nella deduzione dal reddito complessivo dell’importo che corrisponde al 20% del prezzo di acquisto (con un limite totale di 300.000 euro).

Come abbiamo già chiarito, questa agevolazione non può essere riconosciuta per gli immobili che sono iscritti nella categoria catastale A1, in quanto risultanti come abitazioni di tipo signorile.

Come funziona la cedolare secca per l’abitazione signorile

La categoria catastale A1 è ammessa anche per quanto riguarda la cedolare secca.

Quest’ultima corrisponde ad un regime fiscale agevolato, perché con un’unica tassa vengono sostituite l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e quella di bollo, quando si tratta di affittare una casa.

Anche il titolare di un’abitazione che rientra nella categoria catastale A1 può scegliere il regime agevolato della cedolare secca.

Sono esclusi infatti soltanto gli immobili in A10, che comprende uffici e studi privati, mentre tutti gli immobili dalla categoria A1 a quella A11 sono ammessi.

Tutto ciò è stato esplicitato anche dall’Agenzia delle Entrate mediante la circolare 26 del 2011.

La revisione del classamento da A1 a A2

Dobbiamo accennare anche a che cosa si intende per cambio categoria catastale da A1 a A2.

Può capitare infatti che ci sia la necessità di una revisione del classamento di unità immobiliare.

La legge specifica che, a partire dal 2005, i Comuni hanno la possibilità di chiedere ai proprietari di un immobile di presentare una variazione di iscrizione in catasto, nel momento in cui arrivino a constatare che l’iscrizione di quella casa è incoerente con il classamento adottato fino a quel momento, perché sono state apportate delle variazioni edilizie.

Quindi il Comune deve istituire un’apposita pratica, in cui vengono spiegati gli elementi constatati, e deve mandare una richiesta al proprietario della casa.

Allo stesso tempo deve comunicare il tutto all’Ufficio del Territorio.

Le categorie di lusso degli immobili

Le categorie catastali A1 A8 e A9 sono considerate categorie di pregio o di lusso.

Pertanto come avrai capito le imposte che gravano su questi beni sono differenti ed è bene essere molto informati in quanto si tratta di immobili che bisogna potersi permettere realmente.

Ti consigliamo dunque di approfondire notevolmente raccogliendo anche le informazioni che interessano gli:

La guida su tutte le categorie catastali A B C D E F

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni che riguardano la categoria catastale A1.

Conoscere le categorie catastali è fondamentale perchè spesso proprio da queste dipendono alcune tasse obbligatorie.

Noi di Likecasa, abbiamo preparato una guida su tutte le caratteristiche catastali.

Potrai consultarla tutte le volte che vorrai: Categoria Catastale: Elenco di Tutte le Categorie Catastali A B C D E F! Caratteristiche e Differenze!