Investimenti Immobiliari

Comprare Casa all’Asta: Come Affrontare un’Asta Immobiliare!

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casa all'asta

Vuoi comprare casa all’asta?

È un’ottima scelta, dato che spesso anche se non sempre, si riescono a concludere buoni affari, acquistando immobili a prezzi più bassi di quelli di mercato.

Sembra essere un momento decisamente propizio anche per il mondo delle aste immobiliari: la recente crisi ha lasciato le banche con un enorme numero di immobili di debitori insolventi e i tribunali sono pieni di case da piazzare proprio tramite asta.

Prima di entrare più nello specifico, è però nostro obbligo sottolineare il fatto che comprare una casa con queste modalità non è né sempre la scelta giusta, né sempre la più facile. L’acquisto tramite asta, a prescindere dalla tipologie, è un percorso ricco di insidie, che imparerai ad evitare nel corso di questa guida.

Sei alla ricerca del manuale perfetto dell’investitore che compra immobili all’asta? Sei nel posto giusto. Continua a leggere.

Comprare una casa all’asta può essere vantaggioso

Acquistare un immobile che è stato esso all’asta, vuoi perché pignorato, vuoi per altri motivi sempre di carattere economico, può essere molto vantaggioso.

Il prezzo di un’asta immobiliare è tipicamente più basso di quello di mercato e anche soltanto questo motivo potrebbe essere sufficiente per concludere un buon affare.

Le spese notarili sono inoltre assenti, dato che il trasferimento di proprietà avverrà tramite decreto di trasferimento da parte del giudice che segue la procedura.

Trattandosi inoltre di questione particolarmente delicate, c’è da sottolineare inoltre il fatto che le aste sono ben regolamentate e possono essere, almeno a grandi linee, un metodo più lineare e semplice per acquistare una casa, anche mettendosi al riparo da alcuni problemi che sono invece tipici della compravendita tradizionale.

La trasparenza della procedura è, almeno in parte, garantita dal tribunale, che offre in aggiunta alle informazioni di base sull’immobile, anche una perizia che ne individui lo stato in dettaglio, che è visionabile da chiunque abbia interesse all’acquisto dell’immobile e dunque anche per te, che magari hai messo gli occhi su un appartamento all’asta che vorresti acquistare a prezzo scontato.

Si risparmia davvero a comprare la casa all’asta?

Non sempre. Nel senso, non tutte le case che finiscono per essere più economiche di quanto costerebbero in una compravendita normale.

A volte possono essere presenti altre persone interessate, che possono contribuire a rendere il prezzo più alto, altre volte invece il tribunale ti proporrà un prezzo di base troppo alto.

Questo per dire che non devi fidarti del fatto che la casa sia all’asta come se questo fosse garanzia di economicità.

La casa in vendita all’asta, sia che tu voglia acquistarla per fare un investimento, sia che invece voglia acquistarla per trasferirti, deve passare tutti i controlli che avresti fatto da una casa trovata sul mercato normale: prezzo, convenienza, rendita possibile, possibile rivalutazione nel tempo, prezzo rispetto alle altre case simili per posizione, finiture, estensione, etc.

Le due tipologie di asta

Nel nostro ordinamento sono previste due tipologie diverse di asta che possono essere imposte dal giudice. Abbiamo l’offerta con incanto e la busta chiusa, due modalità radicalmente diverse di approcciare l’asta, che i nostri specialisti descriveranno per te di seguito.

Offerta con incanto

E’ la modalità che non prevede la presentazione di offerte con busta chiusa. In questo caso dovrai recarti, nel giorno indicato dal documento e dall’annuncio, presso la sede designata dal tribunale, presentare domanda in carta legale, presentare una cauzione (che è anch’essa indicata dall’annuncio di asta) e i documenti che sono indicati nell’ordine del tribunale.

Si presenta un’offerta, che è per te che la presenti subito impegnativa. Non si può revocare e nel caso in cui la tua offerta fosse la più alta oppure l’unica, sarai obbligato all’acquisto. Rifiutando di procedere con l’acquisto, perderai la caparra versata.

L’offerta con incanto non fa diventare immediatamente proprietari. Entro 10 giorni altri soggetti interessati possono presentare delle offerte di almeno 1/5 superiori a quella più alta. Nel caso interessasse a te intervenire su un’asta già in corso, sappi che dovrai depositare il doppio della cauzione prevista dal bando per partecipare.

La gara in aumento

Nel caso in cui sia presente un rilancio, da vendita con incanto si passa alla gara in aumento: possono parteciparvi tutti i soggetti che vi avevano preso parte all’inizio, a patto che integrino la caparra secondo le modalità del rilancio, ovvero versando il doppio di quanto previsto dal bando.

Da qui in avanti si procede come per la vendita senza incanto e se i nuovi offerenti non partecipano alla gara, perderanno tutta la caparra versata.

Offerta in busta chiusa

La gara in busta chiusa per l’asta di un immobile è lo standard dei tribunali italiani, ai quali si ricorre ormai il 100% delle volte.

È nel caso in cui questo step vada in bianco che si ricorre alla vendita con incanto, che parte in genere da prezzi più bassi ed è tesa a sbarazzarsi di un immobile che, almeno al prezzo fissato dal tribunale, non sembra interessare nessuno.

Nel caso della vendita senza incanto (è questo il nome tecnico dell’asta con buste chiuse) tutti i partecipanti, e quindi anche tu, devono presentare presso la Cancelleria del Tribunale dove è stata aperta l’asta, un’offerta in busta chiusa e non riconoscibile. All’interno della busta sarà necessario indicare:

  • il prezzo dell’offerta;
  • i tempi di pagamento;
  • altri elementi che possono essere utili al giudice per valutare la qualità dell’offerta;

Nel caso in cui sia presente almeno un’offerta che abbia un valore di almeno 1/5 superiore a quanto stabilito dal tribunale, l’offerta si può ritenere sempre accolta.

Nel caso in cui invece l’offerta non sia superiore per almeno 1/5, i creditori del pignorato e presto ex-proprietario dell’immobile. In questo caso il giudice può indicare il passaggio all’asta con vendita all’incanto.

Dove si trovano le case all’asta? Come venire a conoscenza delle aste future?

Per legge il tribunale deve dare notizia per almeno tre giorni della presenza dell’asta relativa ad u immobile, nell’albo del tribunale. Il tribunale di riferimento è quello dove si terrà l’asta, quindi se sei interessato ad immobili che si trovano in una specifica provincia, è lì che dovrai recarti a consultare l’albo.

Ci sono anche moltissimi siti internet che riportano gli immobili messi all’asta, e talvolta anche i quotidiani, soprattutto quelli locali, si occupano di queste vicende.

Le informazioni sull’immobile che ti interessa

Hai letto l’annuncio di un’immobile all’asta che potrebbe fare al caso tuo e vorresti avere più informazioni. A chi devi rivolgerti? Al custode del bene che è stato nominato dal tribunale.

È un privato cittadino che viene incaricato dal tribunale di avere cura di conservare l’immobile e gestirlo. Il nome del custode deve essere riportato nell’albo del tribunale di riferimento.

Contattandolo potrete prendere appuntamento per andare a vedere di persona l’immobile e richiedere eventuale documentazione.

I documenti

I documenti devono essere inoltre depositati presso la Cancelleria del Tribunale dove si tiene l’asta e devono essere resi accessibili al pubblico su richiesta.

In cancelleria potrai trovare:

  • l’avviso di vendita: si tratta dell’atto del giudice che indica le condizioni di vendita nonché i termini legali dell’asta. Al suo interno troverai il prezzo, i termini dell’asta nonché il giorno in qui si terrà; al suo interno verranno riportate anche le modalità di offerta da parte degli interessati.
  • la perizia di stima: è forse il documento più importante per chi vuole una fotografia precisa dell’immobile. Si ha un prezzo di base, si riportano anche i dati descrittivi più importanti, si riporta l’identificazione catastale, nonché anche lo stato di manutenzione. Sempre all’interno della perizia sarà possibile trovare la planimetria. Parte fondamentale della perizia di stima è il rapporto sulle problematicità dell’immobile. Si può riportare lo stato di occupazione da parte di un inquilino, nonché la presenza di eventuali costruzioni abusive. Il documento deve essere concesso, se richiesto, anche dal custode dell’immobile.

Il manualetto per partecipare in modo perfetto ad un’asta immobiliare

Di seguito ti riassumiamo tutti quelli che sono i passaggi fondamentali per acquistare una casa all’asta:

  1. recati presso il Tribunale per individuare la casa che ti interessa
  2. contatta il custode per visitare l’immobile
  3. consulta i documenti (soprattutto la perizia) per controllare che non ci siano problemi all’immobile
  4. presenta un’offerta in busta chiusa
  5. preoccupati di versare la cauzione del 10% dell’offerta e di presentare i documenti richiesti
  6. se hai vinto l’asta, preoccupati di versare il restante del denaro entro i termini stabiliti dalla tua offerta

Si può acquistare una casa all’asta con il mutuo?

Certo che sì. Ci sono banche che aderiscono ad un accordo tra Tribunale e ABI e che permettono di aprire l’istruttoria e con un successivo preliminare di mutuo.

Nel caso in cui dovessi aggiudicarti la casa, la banca darà il via alle operazioni e ti erogherà il mutuo entro i termini stabiliti. Nel caso in cui non ti aggiudicherai l’asta, sarà come se nulla fosse successo.

Occhio alle case occupate!

Dato che la legislazione in Italia è ancora di estremo sfavore per chi vuole rientrare in possesso di un immobile di sua proprietà, sarebbe il caso di valutare con attenzione caso per caso gli immobili che sono occupati da inquilini, che siano morosi o meno.

Spesso in caso di disaccordo non è facile rientrarne in possesso e questo dovrebbe essere debitamente considerato nel caso in cui stessimo cercando di aggiudicarci proprio un immobile di questo tipo.

Quando manca la perizia!

Talvolta dalle case che stanno per essere messe all’asta manca addirittura la perizia. Capita talvolta quando, per resistenze di chi lo abita, il curatore e il perito non sono riusciti ad avere accesso all’immobile stesso.

In questo caso il consiglio per te dei nostri specialisti è di evitare di proporre offerte per un immobile che si presenta già prima dell’acquisto come problematico.

Si possono fare sicuramente buoni affari con gli immobili all’asta, anche se quelli che sono inaccessibili anche per i soggetti designati dai tribunali non fanno sicuramente parte di questo insieme.

Informazioni utili

Comprare una casa all’asta può essere una vera opportunità di investimento.

Per questo motivo vogliamo fornirti tutte le informazioni che ti servono.

Abbiamo raccolto molte informazioni e preparato tutti gli articoli che servono per comprare un immobile all’asta:

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