Comprare casa all’asta occupata dall’esecutato: cosa puoi fare!

Comprare casa all'asta occupata dall'esecutato

Investi in immobili a partire da 50€ con Relender

Investendo nella Riqualificazione Immobiliare si possono ottenere rendimenti oltre il 10% annuo (ben altra cifra rispetto agli interessi bancari che vanno dallo 0,3% all’1% annuo).

Scopri subito come investire in immobili da 50€


 

Se capita di comprare casa all’asta occupata dall’esecutato, bisogna seguire una specifica procedura, per assicurarsi il pieno possesso dell’immobile.

In realtà bisognerebbe premunirsi prima dell’acquisto di una casa all’asta, per capire se l’abitazione che intendiamo acquistare sia occupata, per esempio anche da un inquilino moroso che non vorrebbe andare via.

Oppure può capitare che, acquistando un immobile all’asta, quest’ultimo sia occupato dal debitore, che sarebbe il precedente proprietario.

In tutti questi casi bisogna procedere ad un’operazione di sfratto, che comporta anche delle tempistiche ben specifiche da rispettare.

Dobbiamo essere consapevoli su che cosa andiamo incontro comprando case all’asta occupate da altri, anche per poterci tutelare nel migliore dei modi.

Proprio per questo motivo ti consigliamo di approfondire l’argomento leggendo questi articoli:

Se comprare immobili all’asta può rappresentare un ottimo affare in termini economici, perché si ha la possibilità di acquistare a prezzi molto ridotti rispetto al valore reale del mercato, dobbiamo prestare però attenzione al fatto che l’abitazione possa essere già occupata. Ecco come comportarci.

Come funziona un’asta giudiziaria

Per comprendere bene cosa fare nel caso in cui l’ex proprietario della casa o l’inquilino che la occupa non si decidano a lasciare libero l’immobile, bisogna anche capire fino in fondo come funziona l’acquisto di una casa all’asta. L’asta giudiziaria si svolge presso il tribunale di competenza territoriale.

Il giudice a cui è stato assegnato l’incarico delega un professionista che ha il compito di stendere una perizia, in cui venga stimato anche il valore dell’immobile.

Viene messa così a disposizione del tribunale una documentazione, che contiene molte informazioni: dati catastali, planimetrie, caratteristiche tecniche, presenza di eventuali vincoli. Chi è interessato a partecipare all’asta può consultare tutti questi documenti in cancelleria.

Dopo aver completato il reperimento di tutta la documentazione, il giudice emana l’ordinanza di vendita, fissando tutte le tappe implicate nel processo: stabilire il prezzo di partenza, specificare a quanto ammonta il deposito cauzionale che deve essere inserito nell’offerta, precisare il termine per la chiusura delle offerte, definire la data dell’asta, specificare la data entro cui deve essere saldato l’acquisto da parte di chi ha partecipato al procedimento e si è aggiudicato l’immobile.

Chi è interessato a comprare una casa all’asta può consultare gli avvisi che vengono pubblicati mediante affissione all’albo del tribunale di competenza.

Questi avvisi di vendita devono rimanere affissi almeno per 3 giorni consecutivi. Gli avvisi possono essere pubblicati anche sui siti internet legati al settore e sui quotidiani di informazione utilizzati, sia di carattere locale che nazionale.

Per saperne di più, l’interessato all’acquisto può rivolgersi al custode giudiziario, che ha il compito di fornire tutte le informazioni di cui ha bisogno.

Il custode giudiziario è autorizzato dal giudice a conservare e a gestire tutte le notizie che riguardano il bene pignorato e che quindi proprio per questo viene messo all’asta.

Prendendo un accordo con il custode giudiziario, colui che è interessato all’acquisto, ha anche l’opportunità di prendere un appuntamento per vedere l’immobile anche all’interno.

Per presentare l’offerta volta all’acquisto di una casa all’asta, si può fare anche una proposta in busta chiusa, calcolando una cauzione pari al 10% dell’offerta stessa.

In seguito all’accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana e i tribunali, si può ottenere anche un finanziamento che rispetta le tempistiche per il pagamento del saldo della casa aggiudicata.

La cifra richiesta può arrivare fino all’80% dell’importo ed è davvero utile per chi non dispone nell’immediato del capitale per effettuare il versamento destinato all’acquisto dell’immobile. L‘erogazione del finanziamento in questi casi avviene soltanto quando il richiedente si aggiudica la casa. In questo modo, ricevendo dalla banca parte dell’importo, il giudice avrà la possibilità di firmare il decreto di trasferimento della proprietà.

Cosa fare se l’esecutato non lascia la casa

Quando si acquista una casa occupata dall’esecutato, interviene il giudice che emana un decreto di trasferimento dell’immobile a favore dell’acquirente.

Quest’ultimo, quindi, diventa l’unico proprietario dell’immobile. Il decreto del giudice è accompagnato da una specifica ingiunzione rivolta al vecchio proprietario, che impone ad esso di abbandonare l’immobile.

Secondo le norme in vigore nel nostro ordinamento, di conseguenza, il vecchio proprietario non può continuare ad abitare nella casa che abbiamo comprato all’asta. Può accadere però che, a dispetto della legge, il vecchio proprietario dell’immobile si dimostri restio a lasciarlo e tardi nel liberarlo.

La prima cosa da fare in queste situazioni consiste nel cercare di prendere degli accordi direttamente con il vecchio proprietario che occupa ancora l’immobile acquistato. Gli si può mandare per esempio anche una lettera di diffida, stabilendo un termine massimo entro il quale l’immobile deve essere liberato.

Se questo metodo non funziona, si può scegliere allora di passare alle vie legali più incisive, ricorrendo alla procedura dello sfratto forzato.

Secondo questa procedura, si devono mandare ai vecchi proprietari che occupano ancora l’immobile comprato all’asta una copia del decreto di trasferimento dell’immobile, che sia conforme all’originale, e un atto di precetto di rilascio dell’immobile. Con quest’ultimo documento si può richiedere che l’immobile venga lasciato libero anche entro 10 giorni.

Se nemmeno questo metodo rappresenta una soluzione e il vecchio proprietario continua ad occupare l’immobile acquistato all’asta, l’acquirente deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario.

Quest’ultimo scrive una comunicazione ufficiale, che viene inviata al vecchio proprietario, indicando il giorno e l’ora precisi in cui la casa dovrà essere liberata. In quel giorno e in quell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario si presenta presso l’immobile, per verificare l’effettiva liberazione di esso.

In alcuni casi, quando la liberazione risulti complicata da ulteriore resistenza da parte dell’esecutato, l’ufficiale giudiziario può ricorrere anche all’accompagnamento della forza pubblica. Quest’ultima intimerà l’occupante a liberare concretamente l’abitazione.

Dobbiamo comunque ricordare che, per poter avere a disposizione il precetto di rilascio, può passare anche molto tempo.

A partire dal giorno in cui viene emanato il decreto di trasferimento, possono passare anche 4-5 mesi o più, prima di potersi avvalere dell’effettiva procedura e di richiedere l’intervento delle forze dell’ordine per lo sfratto forzato.

Naturalmente il vecchio proprietario, se continua ad occupare la casa venduta nonostante tutti i solleciti ricevuti, rischia anche dal punto di vista penale.

In particolare rischia di incorrere nel reato di violazione di domicilio, perché di fatto l’abitazione appartiene ad un altro proprietario, e quindi è punibile anche con fino a 3 anni di prigione.

Cosa fare se l’inquilino non lascia la casa

Se la casa comprata all’asta è occupata da un inquilino con regolare contratto di affitto, l’acquirente dell’immobile deve aspettare la scadenza del contratto di locazione stipulato in precedenza, per ottenere l’effettivo rilascio dell’abitazione da parte del conduttore.

Il nuovo proprietario che ha acquistato la casa all’asta può richiedere però la risoluzione del contratto di affitto e quindi procedere allo sfratto forzato dell’inquilino nel caso in cui questo si renda moroso per il mancato pagamento dei canoni di locazione. In questo caso allora si potrà fare affidamento sulla procedura di sfratto per morosità.

Cosa succede in caso di minorenni

Se nell’abitazione vive anche un minorenne, la liberazione dell’immobile può andare incontro ad altri rallentamenti. Di solito, anche se questa situazione complica la procedura, si riesce ad entrare in possesso dell’immobile in maniera concreta in tempi relativamente accettabili.

Esistono però dei casi eccezionali in cui bisogna anche aspettare che il minore raggiunga il compimento dei 18 anni, prima di poter disporre liberamente dell’immobile acquistato all’asta.

Potrebbe essere la situazione che si verifica, ad esempio, in alcuni casi particolari in cui il giudice, mediante specifico provvedimento, ha assegnato la casa familiare dopo la separazione dei coniugi.

Non fermarti qui! Continua a informarti e visita la nostra pagina completamente dedicata agli investimenti immobiliari: CLICCA QUI!

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here