Sfratto Esecutivo: Caratteristiche e Cosa Fare!

sfratto esecutivo per morosità

Lo sfratto esecutivo può essere dato con diverse motivazioni.

A volte può avvenire per morosità dell’inquilino, altre volte per la fine della locazione o per necessità.

Ma che cos’è esattamente? Quali sono le tempistiche e le caratteristiche principali?

In tutti i casi si tratta di una procedura formale che il proprietario di un immobile destinato ad abitazione o ad uso commerciale può richiedere al giudice del tribunale civile nei confronti dell’affittuario.

Pertanto si può avere uno sfratto ad uso abitazione e sfratto locazione commerciale.

Vediamo come si effettua e come si mette a punto l’intimazione di convalida, che è il documento fondamentale per poter eseguire anche lo sfratto esecutivo con l’ufficiale giudiziario.

In questo articolo noi di Likecasa ti toglieremo ogni dubbio e ti forniremo tutte le informazioni di cui hai bisogno!

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Sfratto esecutivo procedura

Lo sfratto esecutivo è una procedura attraverso la quale il locatore chiede al giudice del tribunale ordinario civile di emettere un provvedimento contro chi detiene in affitto un’abitazione o un locale commerciale, in modo che l’immobile possa rimanere libero.

Si tratta dunque di una procedura che può interessare due tipologie:

  • Sfratto per morosita locale commerciale
  • Sfratto per morosita abitazione o locale ad uso abitativo

Attraverso un’intimazione di convalida, si può ottenere la risoluzione del contratto.

Infatti il giudice, se la sentenza è positiva per il locatore, dichiara risolto il contratto di affitto e obbliga l’affittuario a lasciare l’immobile entro una data precisa.

Occorre precisare che affinchè si possa ottenere questa sentenza da parte del tribunale, il locatore deve essere rappresentato da un suo legale.

Tipi di sfratto

Esistono tanti tipi di sfratto esecutivo, che differiscono in base alle motivazioni che il locatore può avanzare, quando ci si rivolge al giudice.

Innanzitutto la prima differenza interessa il tipo di immobile che è stato affittato e pertanto lo sfratto può essere:

  • sfratto locale commerciale o sfratto commerciale
  • sfratto abitazione

Fatta questa distinzione di base possiamo passare a elencare le varie tipologie di sfratto.

Ecco le forme di sfratto esecutivo previste dal nostro ordinamento:

  • Sfratto esecutivo per morosità – quando l’inquilino non paga il canone mensile predeterminato attraverso la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
  • Sfratto per inadempimento – a volte lo sfratto esecutivo può essere dato anche per delle ragioni di inadempienza da parte dell’inquilino. È sempre il giudice che deve accertare queste condizioni, come per esempio il subaffitto (QUI ti spieghiamo quando è legale!)
  • Sfratto per necessità – a volte subentrano delle specifiche cause riconosciute dalla legge, in seguito alle quali il proprietario ha il diritto che gli venga restituito l’immobile. Per esempio se vuole utilizzare il locale per un’attività commerciale, cambiando anche l’uso dell’immobile;
  • Sfratto per finita locazione – quando termina il periodo di affitto, secondo le date stabilite nel contratto, e il proprietario richiede che gli venga restituito l’immobile;

Sfratto esecutivo per morosità quando è possibile

Il proprietario può sfrattare l’inquilino moroso, quando l’affittuario non paga i canoni di locazione o le spese condominiali.

Per richiedere uno sfratto di questo tipo bisogna presentare al giudice del tribunale civile alcuni documenti:

  • copia del contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • eventuali ricevute del pagamento dell’affitto nei mesi precedenti;
  • solleciti inviati all’affittuario che non ha pagato il canone mensile.

Lo sfratto per morosità può essere ottenuto anche quando l’inquilino non paga un solo canone in caso di locazione residenziale.

Nel caso di una locazione commerciale, si può richiedere anche quando l’affittuario paghi un canone mensile minore rispetto a quello pattuito.

Quanto costa uno sfratto esecutivo

Il costo per uno sfratto esecutivo per morosità o per un’altra tipologia è molto variabile. Dipende anche dalle spese legali che vengono richieste dall’avvocato.

In media possiamo calcolare una spesa di 600-700 euro.

A questa si aggiungono le spese per il contributo unificato (QUI ti diciamo, che cos’è a cosa serve e quanto costa), l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

I passaggi prima di arrivare allo sfratto esecutivo

Generalmente la procedura dello sfratto esecutivo avviene dopo aver stipulato un contratto di locazione, dopo aver registrato lo stesso all’Agenzia delle Entrate e dopo che, avendo fissato l’accordo sull’importo dei canoni mensili e sulla data di pagamento, l’inquilino non rispetta questa data o non paga l’affitto.

In cosa consiste lo sfratto esecutivo

Come funziona lo sfratto esecutivo?

Si tratta di una procedura che prevede l’allontanamento dell’inquilino da un locale preso in affitto, qualora si presenti la necessità da parte del locatore di avere libero l’immobile o quando l’inquilino non rispetta le condizioni stabilite dal contratto di affitto.

La procedura è di carattere formale ed è stabilita da un giudice del tribunale civile. Con il decreto ingiuntivo del giudice viene fissata la data di scadenza e viene svolto lo sgombro.

L’ufficiale giudiziario, in questo caso, deve attestare in un apposito verbale che il locatore è tornato in possesso dell’immobile.

Il giudice emette anche un decreto ingiuntivo per gli eventuali canoni di locazione non pagati e quindi l’inquilino è obbligato a pagare ciò che deve al locatore, altrimenti verrà eseguito il pignoramento dei suoi beni.

Sfratto esecutivo: tempistiche

Quando si pensa allo sfratto la domanda che si pongono in molti è la seguente:” Sfratto esecutivo tempi?”.

Beh in effetti le motivazioni di questa domanda sono del tutto lecite.

I tempi infatti non sono brevi!

I tempi di uno sfratto esecutivo per morosità o di altra tipologia sono quelli stabiliti dalla data del giudice. In genere sono 10 giorni per lasciare l’immobile.

Se tutto questo non avviene nei tempi prestabiliti, si passa alla procedura di esecuzione forzata dell’atto.

L’inquilino riceve una notifica e può opporsi all’esecuzione nel limite massimo di 5 giorni dalla ricezione della notifica.

Opposizione ad uno sfratto esecutivo

Come opporsi ad uno sfratto esecutivo?

Per poter fare una procedura di questo genere e attivare una sospensione dello sfratto esecutivo o una proroga dello sfratto esecutivo, occorrono dei validi motivi.

Per esempio un caso particolare potrebbe essere rappresentato dalla presenza in casa di una persona malata, che non può essere trasportata, come un soggetto in fin di vita.

In queste situazioni l’ufficiale giudiziario valuta se sussistono le condizioni e provvede a rimandare lo sfratto anche nel corso di un rinvio di sfratto esecutivo o più.

La presenza di figli minorenni in casa non costituisce un valido fattore per presentare opposizione allo sfratto esecutivo.

In questi casi si rischia anche l’intervento del tribunale dei minori, che potrebbe sollecitare gli assistenti sociali ad allontanare temporaneamente i figli dalla famiglia.

Di solito le tempistiche per uno sfratto esecutivo possono variare. Infatti non è possibile stabilire in maniera precisa quanto tempo occorra perché arrivino l’ufficiale giudiziario con i carabinieri e il fabbro per attuare uno sfratto forzato.

Sui tempi influiscono diversi fattori, come la città, il tribunale di competenza e il numero di ufficiali giudiziari che il tribunale ha a disposizione in un dato momento.

Sfratto esecutivo cosa fare: a chi rivolgersi?

In caso di sfratto esistono nel nostro Paese delle strutture anche pubbliche che forniscono assistenza a chi non ha più un’abitazione.

Ci si può rivolgere al proprio Comune, che spesso ha anche delle case utilizzabili in caso di emergenza. Sono operative anche associazioni di volontariato, organizzate per provvedere a situazioni di questo tipo.

Modelli scaricabili per sollecitare l’inquilino che non paga

Come ti abbiamo spiegato in precedenza per avviare uno sfratto è necessario dimostrare di aver sollecitato tramite l’invio di lettere l’inquilino moroso.

Noi di Likecasa abbiamo preparato alcuni modelli e facsimile che puoi scaricare e utilizzare e pertanto te li segnaliamo:

Ancora qualche consiglio

In ogni caso riguardo la procedura da seguire per lo sfratto esecutivo è sempre bene raccogliere più informazioni possibili e rivolgersi ad un consulente che possa aiutarti e procedere secondo i termini di legge.

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