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Donazione immobile: di cosa si tratta e come funziona!

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donazione immobile come funziona

La donazione immobile consiste in un atto attraverso il quale la proprietà di una casa viene trasferita ad un’altra persona, senza che il ricevente debba pagare qualcosa o debba svolgere in cambio una prestazione.

Si tratta quindi di un’azione libera, ma quando ci riferiamo al termine libertà, prendendo in considerazione gli aspetti legislativi, esso non si può intendere allo stesso modo in cui viene utilizzato nel linguaggio comune.

Per esempio la donazione si può fare anche in punto di morte, ma ciò che ne consegue non può non tenere conto di quello che prevedono le norme in caso di successione legittima.

Inoltre la donazione non può essere utilizzata come un’azione che possa servire a salvaguardare il proprio patrimonio dalle pretese dei creditori.

Tutto ciò che abbiamo detto vale anche in caso di donazione di un immobile. Quindi l’atto di donazione di un immobile non può salvaguardare il patrimonio personale né dai creditori né dagli eredi legittimi, anche nella situazione di donazione di un immobile ai figli.

Ma vediamo in che cosa consiste nello specifico la donazione di immobile.

In Questo Articolo ti Parliamo di:

La donazione di un immobile: come funziona

Possiamo fare una distinzione tra diversi tipi di donazione di una casa, visto che essa può essere diretta, una donazione indiretta immobile, modale o remuneratoria.

È essenziale, per effettuare la donazione, anche nel caso di una donazione immobile a un figlio unico, essere in possesso della capacità di intendere e di volere.

Quindi non possono donare i minorenni, gli inabilitati, gli interdetti e chi fa ricorso ad un’amministrazione di sostegno, perché è stato privato della possibilità di disporre a proprio piacimento di ciò che possiede.

Se non si rispettano queste regole, si può anche incorrere nell’annullamento della donazione dell’immobile.

La donazione è ammessa anche nel caso si voglia agire a favore di figli non ancora nati o ancora nemmeno concepiti.

Donazione diretta

Viene fatta attraverso un notaio e il passaggio della proprietà non si può più revocare.

Contro questo tipo di donazione può agire chi pensa di avere qualche diritto sulla proprietà dell’immobile o qualcuno che ritiene che l’atto di donazione sia stato fatto con l’unico scopo di non saldare un creditore, come nel caso della donazione di un immobile ipotecato, che potrebbe essere rivendicato per esempio dalla banca a cui è stato chiesto un finanziamento per l’acquisto della casa.

Per effettuare un’impugnazione della donazione dell’immobile, si hanno cinque anni di tempo.

Con l’atto del notaio la donazione diretta assume un carattere di validità e colui che dona non è responsabile degli eventuali vizi del bene donato.

È una forma sicura, quindi, di donazione, però fra gli svantaggi bisogna ricordare il fatto che bisogna provvedere ai costi della donazione dell’immobile per quanto riguarda le spese notarili di donazione immobile.

Donazione indiretta

La donazione indiretta di un immobile viene effettuata attraverso l’acquisto che viene realizzato dal donante al posto del donatario, come per esempio può succedere nel caso di una donazione di immobile da zio a nipote.

Poi il bene viene intestato a quest’ultimo. Si tratta di un tipo di donazione di immobile senza notaio. A volte viene fatta solo attraverso un accordo verbale.

Donazione modale

La donazione modale consiste nel trasferire la proprietà di un immobile come onere per il beneficiario.

Chi riceve la casa può essere tenuto a fornire una prestazione, anche se a livello stretto il concetto stesso di donazione non implicherebbe una prestazione in cambio da parte di chi riceve il bene.

Nel caso della modale, il donatario per esempio può prestare il proprio operato a favore del donante, come nel caso in cui debba assisterlo, a favore di terzi o a favore della comunità, come nella situazione in cui viene richiesto di devolvere una parte del valore del bene ricevuto in un atto di beneficienza.

Donazione remuneratoria

È quel tipo di donazione che viene effettuata da chi ritiene di aver avuto un beneficio per cui si sente in dovere di ripagare ciò che ha ricevuto.

Si svolge mediante la redazione di un atto pubblico, a cui devono essere presenti dei testimoni.

Per questo tipo di donazione non è consentita la revoca per ingratitudine.

Donazione in caso di matrimonio

La donazione può essere fatta anche a favore di una coppia in vista del matrimonio.

Possono essere gli sposi stessi che fanno la donazione tra di loro oppure può accadere che una terza persona doni un bene in favore di uno dei membri della coppia o di tutti e due.

Si potrebbe interpretare come una sorta di regalo di nozze, che è valido soltanto se il matrimonio viene celebrato.

Con questo tipo di donazione, in caso di separazione o di divorzio, la casa resta al donatario.

Donazione al figlio

Per la donazione al figlio, quando si donano degli immobili che potrebbero essere oggetto di eredità, la situazione può rivelarsi un po’ complicata.

Il figlio è considerato come un erede legittimo, quindi la legge equipara la donazione al figlio come una successione anticipata.

Per questo la donazione al figlio è soggetta alle norme che riguardano la successione.

Nel caso della donazione al figlio non viene considerata valida la rinuncia alla donazione di un immobile da parte dei coeredi.

Infatti per legge nessuno può rinunciare ad un bene del quale non ha ancora ricevuto la proprietà.

Per tutte queste complicazioni i notai sconsigliano di effettuare una donazione al figlio, anche perché esisterebbero delle altre alternative da prendere in considerazione e che si potrebbero rivelare più facili da mettere in atto.

Per esempio si può ricorrere alla vendita onerosa, che deve essere una vendita a tutti gli effetti, rispettando i prezzi di mercato.

Inoltre deve esserci la documentazione che attesti il passaggio di denaro.

Un’altra alternativa potrebbe essere costituita dalla donazione con vendita: l’immobile viene donato a tutti i coeredi. Questi poi vendono il bene alla persona che era stata individuata come donatario.

Donazione immobile: costi

Il costo della donazione di un immobile deve necessariamente comprendere anche le tasse per la donazione immobile che sono dovute per legge.

Le imposte per la donazione di un immobile sono varie, perché il loro valore viene considerato in base al valore catastale dell’immobile, proprio come accade in una compravendita.

Il valore catastale viene calcolato tenendo conto della rendita catastale pari al 5% e poi viene moltiplicato per il coefficiente fisso, che può essere diverso in base alla categoria dell’immobile.

Si devono poi pagare l‘imposta di registro (se si supera la franchigia prevista per legge), l’imposta ipotecaria di 200 euro (per donazione prima casa), l‘imposta catastale di 200 euro (con agevolazione per la donazione della prima casa), l’imposta di bollo di 230 euro, la tassa per l’archivio notarile, i diritti per la trascrizione ipotecaria che corrispondono a 90 euro e l’onorario da corrispondere al notaio.

Per quanto riguarda l’onorario del notaio, bisogna rifarsi alle disposizioni che sono valide anche per la compravendita.

Infatti con il decreto legge Bersani del 2006 sono state specificate delle tabelle, poi ribadite nel 2012, di cui tenere conto per i compensi professionali.

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