Guida pratica alla locazione

Contratto di affitto: che cos’è e come funziona!

548
contratto di affitto

Il contratto di affitto è un accordo scritto che viene preso tra due parti, che si chiamano rispettivamente locatore e inquilino.

Attraverso il contratto di locazione, il locatore si impegna a far godere di un immobile di sua proprietà l’inquilino, per un determinato periodo di tempo.

In cambio l’inquilino paga una somma di denaro detta canone d’affitto.

Il contratto di locazione non riguarda soltanto un immobile per uso abitativo, ma può essere incentrato anche su un bene a carattere produttivo, come un’azienda o un fondo da coltivare.

È il caso, per esempio, del contratto di affitto commerciale.

Contratto di affitto: che cos’è

Il contratto di affitto implica un accordo tra due parti, che ha come oggetto un bene rappresentato da un’abitazione o da un altro tipo di immobile.

L’obbligo del locatore è quello di garantire l’uso di questo bene all’inquilino, che è chiamato anche conduttore.

Quest’ultimo paga il canone di locazione e deve restituire il bene entro i termini stabiliti all’interno del contratto. È suo obbligo di restituire l’immobile nello stesso stato in cui gli è stato consegnato.

Quindi possiamo dire che il contratto di locazione è di natura consensuale, perché implica la manifestazione di consenso delle due parti.

Inoltre il contratto di affitto ha forma libera, perché le norme in vigore, pur disciplinandone le regole, non richiedono una forma contrattuale specifica.

Caratteristiche

È logico dedurre da quanto abbiamo detto che, riguardo al contenuto, il contratto di affitto non può essere stabilito in una forma specifica che valga per tutti i tipi di contratto.

Innanzitutto bisognerebbe distinguere fra locazione per uso abitativo e contratto di affitto di azienda, per il quale valgono gli obblighi di tipo commerciale.

Per quanto riguarda i contenuti, la durata o il corrispettivo da pagare da parte dell’inquilino, possiamo dire a tutti gli effetti che si tratta di elementi che possono variare da contratto a contratto.

Tipologie di contratto di affitto

Nel dettaglio possiamo distinguere contratti di locazione a canone libero, contratti a canone assistito, contratto di affitto transitorio, contratti di locazione per gli studenti universitari.

Abbiamo recensito tutti i tipi di contratto di affitto. Eccoli:

In tutti i tipi di contratti devono essere riportate le indicazioni delle parti con tutti i loro dati anagrafici, l’indicazione del bene dato in affitto con l’individuazione anche delle caratteristiche catastali.

Vanno inoltre incluse le informazioni e la documentazione che riguardano l’attestazione di prestazione energetica.

Se manca questa dichiarazione, sia il locatore che l’inquilino sono soggetti al pagamento di una sanzione, l’importo del canone di locazione calcolato per un periodo annuale.

Poi deve essere riportato anche l’importo che corrisponde al deposito cauzionale.

Quest’ultimo è una somma che il conduttore consegna al locatore come garanzia di eventuali danni che possono verificarsi all’interno dell’appartamento e che sono imputabili a lui.

Nel contratto di affitto deve essere specificata la durata del contratto stesso e ci deve essere il riferimento alla suddivisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Inoltre devono essere specificate le modalità con cui può avvenire la disdetta del contratto di affitto, nel caso in cui una delle due parti vuole procedere con la risoluzione del contratto di affitto.

Quale contratto di affitto conviene di più

Le parti hanno l’obbligo di registrare il contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso.

La legge stabilisce che i contratti di locazione vengono considerati nulli, se non sono regolarmente registrati.

Fanno eccezione, per quanto riguarda la registrazione, quei contratti che hanno durata inferiore ai 30 giorni.

Contestualmente alla registrazione si è tenuti al pagamento delle imposte per l’intero periodo di locazione.

Si tratta dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che di solito vengono ripartite al 50% tra proprietario e inquilino. L’imposta di registro corrisponde al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità.

L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o calcolata ogni 100 righe del contratto).

Tuttavia bisogna specificare che il locatore può scegliere un regime di tassazione agevolato che è costituito dalla cedolare secca.

Il contratto di affitto con la cedolare secca permette di risparmiare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Con il contratto di affitto con cedolare secca si ha la possibilità di usufruire di un’aliquota fissa che corrisponde al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti di locazione 3+2.

Come funziona la risoluzione del contratto di locazione

La risoluzione del contratto di locazione può essere consensuale oppure si può avere una forma di recesso anticipato per volontà del conduttore o, in alternativa, per volontà del locatore.

Di comune accordo le parti possono risolvere il loro impegno, dandone comunicazione, attraverso la registrazione, all’Agenzia delle Entrate, per mezzo della compilazione dell’apposito modello RLI.

Bisogna anche specificare che si può avere il recesso anticipato del conduttore, che può prendere questa decisione in qualsiasi momento.

A questo proposito si può avvalere dell’apposita clausola di recesso che è inserita nel contratto.

Per esempio una motivazione potrebbe essere quella rapportabile a gravi ragioni, che devono essere specificate nella lettera di preavviso che l’inquilino deve inviare al proprietario dell’immobile almeno 6 mesi prima.

Anche il locatore può avvalersi della possibilità del recesso anticipato, anche se per lui le opportunità in questo senso sono più costrittive.

Di solito può dare disdetta per finita locazione, dando comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto per immobili adibiti ad uso abitativo.

La comunicazione del locatore deve essere inviata almeno 12 mesi prima per immobili adibiti ad uso non abitativo o 18 mesi prima per immobili usati per attività alberghiere.

Il locatore può avvalersi anche di quanto stabilito dall’articolo 1612 del Codice Civile, recedendo dal contratto di affitto per avere la possibilità di abitare lui stesso nella casa che aveva dato in locazione.

In alternativa può destinare l’immobile ad uso commerciale, artigianale o professionale per sé, per il coniuge, per i genitori, per i figli o per i parenti entro il secondo grado: anche in questo caso può avvalersi del recesso anticipato del contratto di locazione.

Lo stesso motivo si ha quando il locatore intende destinare l’immobile per attività che perseguono finalità pubbliche.

Strumento utile

Affittare casa in maniera sicura e veloce. E’ possibile! E’ necessario seguire i passi di una guida che ti indichi tutti gli elementi da considerare e come procedere.

Per questo motivo abbiamo creato UNA GUIDA che ti permetterà di AFFITTARE CASA RAPIDAMENTE.

E’ completamente gratuita!

NOI TE LA CONSIGLIAMO:

VUOI AVERE DELLE GARANZIE SULL’AFFITTO?

ECCO QUELLO CHE DEVI SAPERE:

Puoi scegliere l’articolo che preferisci visitando la nostra pagina completamente dedicata all’AFFITTO: CLICCA QUI!

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here