Risoluzione contratto di locazione da parte dell’inquilino e da parte del proprietario

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risoluzione contratto di locazione cedolare secca

 

La risoluzione del contratto di locazione può avvenire per diversi motivi e può essere fatta su iniziativa del locatore o su iniziativa di chi ha preso in affitto l’immobile.

A volte si può trattare anche di risoluzione consensuale del contratto di locazione, quando entrambe le parti decidono di mettere fine al contratto che stava alla base del loro accordo. Anche se le due parti sono d’accordo, la risoluzione del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Tutto ciò si fa utilizzando il modello RLI in forma cartacea o in quella telematica. Si deve inoltre provvedere a versare l’imposta di registro per la risoluzione del contratto di locazione di 67 euro utilizzando il modello F24 Elide. Ma come funziona tutta la procedura? Cosa succede in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Risoluzione del contratto di locazione da parte dell’inquilino

L’inquilino può decidere di recedere dal contratto di affitto dandone comunicazione al proprietario. Questa possibilità però deve essere prevista nel contratto, con la specificazione del cosiddetto recesso convenzionale.

Se quest’ultimo non è previsto nel contratto di locazione, la risoluzione può avvenire soltanto in presenza di gravi motivi. Si tratta quindi di fatti gravi a livello oggettivo, imprevedibili e involontari.

Devono essere situazioni estranee alla volontà dell’affittuario oppure questioni che rendono gravosa la prosecuzione del contratto anche dal punto di vista economico.

L’avviso deve essere mandato sotto forma di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Si deve fare riferimento all’eventuale clausola del recesso convenzionale e deve essere spedita almeno 6 mesi prima per i contratti a canone concordato e quelli a canone libero o almeno 3 mesi prima per i contratti transitori.

L’inquilino deve comunque pagare al proprietario tutte le mensilità. Se non manda il preavviso, deve anche risarcire i danni, se il locatore prova di aver subito dei disagi per l’anticipata restituzione dell’immobile.

Risoluzione del contratto di locazione da parte del proprietario

Il locatore non ha ampie libertà nel recedere da un contratto di affitto. Può provvedere alla risoluzione anticipata del contratto soltanto se vuole destinare l’immobile ad un uso proprio o per i componenti della famiglia.

In alternativa per esempio può recedere se ha intenzione di vendere ad altri il locale o se vuole provvedere alla sua ricostruzione. Rientrano in questi casi anche l’eventuale demolizione della casa e la trasformazione dell’edificio.

Risoluzione contratto di locazione commerciale

Anche nel caso di un contratto di locazione per un locale adibito ad un uso commerciale, la risoluzione può avvenire sia ad opera dell’affittuario che ad opera del locatore.

Nel caso del conduttore, deve essere comunicato un preavviso con lettera raccomandata, che specifichi il motivo per cui si vuole recedere dal contratto. Eventualmente poi il locatore può anche richiedere una prova concreta, che dimostri la gravità della ragione.

La risoluzione può avvenire a causa di crisi aziendale, che comporta una perdita di liquidità e quindi l’impossibilità di adempiere agli obblighi di pagamento previsti dal contratto. Un altro motivo può essere costituito dalla decisione di ampliare l’attività, per migliorarne la produttività.

Il locatore può decidere di recedere dal contratto anche nel caso in cui vengano negate le autorizzazioni di licenze per esercitare l’attività, se vuole trasferirsi in un altro Comune o se nell’immobile sono presenti muffe e umidità, che diminuiscono il comfort e mettono a rischio la salubrità dell’ambiente.

Il locatore può richiedere la risoluzione del contratto di locazione commerciale, se vuole destinare l’immobile per un uso proprio o dei familiari, sia abitativo che professionale o commerciale.

Si tratta di un uso che deve coinvolgere il coniuge, il genitore o i figli. Un’altra causa potrebbe essere il fatto che l’immobile si trovi all’interno di un edificio che abbia gravi danni e che deve essere ricostruito per evitare pericoli.

Un’altra condizione ancora potrebbe essere la demolizione dell’immobile per realizzare nuove costruzioni. Inoltre il locatore può risolvere il contratto per vendere l’immobile, dando però all’affittuario il diritto di prelazione.

Risoluzione anticipata contratto di locazione cedolare secca

La risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca comporta delle differenze per quanto riguarda l’imposta di registro da pagare. Se si è scelta l’opzione della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta.

Normalmente si devono pagare 67 euro entro 30 giorni, utilizzando il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate oppure ricorrendo al modello F24 Elementi Identificativi, utilizzando il codice risoluzione del contratto di locazione 1503.

Con la cedolare secca non si deve compiere questa operazione e, nel caso in cui si tratti di più locatori, tutti devono aver scelto inizialmente il regime della cedolare secca. In ogni caso, anche se non si paga l’imposta di registro, si deve comunicare la risoluzione anticipata, presentando il modello RLI compilato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

Sanzioni per il mancato versamento dell’imposta di registro

In caso di risoluzione del contratto di locazione, se non si provvede al versamento dell’imposta di registro, si ha l’applicazione di una sanzione, il cui importo è calcolato secondo il seguente schema:

  • 30% per pagamenti con un ritardo di più di 90 giorni;
  • 15% per pagamenti con un ritardo compreso nell’intervallo di tempo tra 15 e 90 giorni;
  • un quinto di riduzione della sanzione per ogni giorno di ritardo, se il versamento avviene entro 40 giorni.

Adempimenti economici e fiscali

Con la risoluzione del contratto, specialmente se questa avviene in maniera anticipata, entrambe le parti hanno delle spese da sostenere.

Come abbiamo specificato, l’inquilino può lasciare dopo il preavviso l’immobile, però è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità che rientrano nei termini del preavviso. Il locatore inoltre non è tenuto a restituire la caparra, se riscontra danni all’interno dell’immobile.

Entrambe le parti sono obbligati a pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate. In maniera più specifica è il locatore tenuto a pagare questa tassa, però poi può rivalersi sull’inquilino per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

L’inquilino può essere chiamato al risarcimento dei danni che conseguono alla risoluzione dell’accordo, se questa è anticipata, nella misura in cui stabilirà il giudice, che valuterà tutte le circostanze riguardanti un determinato caso concreto.

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