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Locatore e locatario: significato e differenze

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locatore e locatario

Quali sono le differenze tra locatore e locatario? Qual è il preciso significato di locatore e locatario?

E’ importante conoscere le differenze che intercorrono tra il significato di locatore e locatario per evitare di fare confusione quando dovrai leggere un contratto di locazione.

Entrambi costituiscono le due parti tra le quali interviene un accordo che porta alla stipula del contratto di locazione.

Secondo il contratto di locazione, una parte dà la propria disponibilità a far godere l’altra parte di un immobile per un certo periodo di tempo e riceve, come corrispettivo, il pagamento di una somma di denaro concordata.

Quindi il locatario e il locatore intervengono quando si stabilisce un contratto di affitto. Il locatore si impegna a garantire il godimento di un bene a favore del locatario, che si può chiamare anche conduttore.

Quest’ultimo è tenuto a versare il canone di locazione e al dovere di restituire l’abitazione nei tempi prestabiliti, mantenendola nello stesso stato in cui gli è stata consegnata.

È questa la fondamentale differenza tra locatore e locatario.

Gli obblighi del locatore e locatario

Il locatore deve consegnare al locatario l’immobile dato in locazione in un adeguato stato di manutenzione.

La casa non deve risultare con vizi o difetti che ne potrebbero limitare l’uso e il godimento, perché altrimenti tutti ciò potrebbe inficiare l’accordo intervenuto tra le due parti.

Quindi il locatore ha l’obbligo di effettuare un controllo per verificare le buone condizioni dell’immobile prima di consegnarlo all’inquilino. Se non effettua questa verifica, può incorrere in una colpa.

L’altro obbligo del locatore è quello di provvedere per tutto il periodo dell’affitto alle riparazioni che si rendono necessarie, a quelle opere che rientrano sia nella manutenzione ordinaria che in quella straordinaria. Soltanto in questo modo può garantire all’inquilino il godimento dell’immobile preso in affitto.

Ha poi il dovere di provvedere a garantire al conduttore il godimento pacifico della casa durante il periodo di locazione.

Dal punto di vista fiscale deve provvedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni. Entro 60 giorni poi deve fornire all’inquilino e all’amministratore del condominio una comunicazione con allegati i documenti di rito, che servono anche a tenere aggiornata l’anagrafe condominiale.

D’altro canto il conduttore deve prendere in consegna l’immobile datogli in locazione e lo deve conservare in buone condizioni con una certa attenzione. Se ne deve servire esclusivamente per l’uso determinato dal contratto.

Non ha il diritto di mettere in atto delle innovazioni e il suo raggio di azione deve limitarsi all’interno di ciò che è stato stabilito al momento della stipula del contratto.

L’inquilino si impegna anche ad attenersi ai tempi convenuti per fornire il suo corrispettivo economico.

Ogni mese deve pagare puntualmente il canone di locazione, non può effettuare riduzioni su di esso e non può decidere di propria volontà di sospendere il pagamento.

Deve restituire l’immobile preso in affitto nello stato in cui l’ha ricevuto.

L’unica eccezione a questa regola è rappresentata dal deterioramento che deriva dal consumo e dall’uso dell’abitazione.

Quando scade il contratto, se non avviene una proroga, il conduttore deve lasciare l’immobile e liberarlo dai propri effetti personali, restituendo le chiavi al proprietario.

A questo proposito ti consigliamo di approfondire l’argomento tramite la lettura di questi articoli:

In questo modo dà la possibilità al proprietario della casa di rientrare in possesso dell’immobile. Se ha affittato una casa ammobiliata, deve lasciarla con gli stessi arredi.

Il conduttore però ha la possibilità di far intervenire l’autorità giudiziaria per ottenere la restituzione di somme versate che non erano dovute, se la richiesta avviene entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile che aveva preso in affitto.

Inoltre può rivalersi nei confronti del locatore, se quest’ultimo non ha provveduto alla registrazione del contratto entro 30 giorni dalla sua stipula.

Obblighi del locatore e del locatario nella manutenzione dell’immobile

Il locatore deve intervenire con il proprio contributo economico nelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Queste sono quelle che generalmente comportano un costo rilevante, come il rifacimento della copertura dell’edificio, la sostituzione della caldaia, opere di rinnovamento dell’ascensore (nel caso della manutenzione straordinaria).

Deve provvedere alla riverniciatura di porte e finestre o alla sostituzione di alcune tegole rotte (manutenzione ordinaria).

Invece le opere di piccola manutenzione sono a carico del conduttore. Si può trattare per esempio di opere che comportano piccoli costi e che possono essere necessarie da effettuare durante l’uso dell’immobile stesso. A titolo di esempio può valere il caso della sostituzione di un vetro che si rompe.

Per quanto riguarda le spese condominiali, tutte quelle che concorrono alla gestione ordinaria del condominio stesso, secondo le disposizioni di legge esiste una ripartizione tra spese a carico del conduttore e altre a carico del locatore.

Per esempio il conduttore deve intervenire nella spesa per il servizio di pulizia o per il pagamento delle utenze.

Sono state elaborate a livello normativo delle vere e proprie tabelle da prendere come riferimento per la ripartizione delle spese che rientrano nella categoria dei cosiddetti oneri accessori. Naturalmente le tabelle hanno soltanto un valore schematico e possono non comprendere casi specifici che si possono determinare nella realtà dei fatti.

Sublocazione, cessione e successione

Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile. Eventualmente può sublocare soltanto una parte di esso (a meno che tutto ciò non sia stato vietato esplicitamente nel contratto).

Deve però in questo caso dare una comunicazione preventiva al locatore, inviando una lettera raccomandata, nella quale deve indicare il subconduttore, la durata del contratto e quali stanze ha deciso di sottoporre a sublocazione.

Tuttavia l’inquilino non può cedere il contratto a terze persone, se il locatore non dà il proprio consenso. Se il conduttore viene a mancare nel periodo di durata del contratto di locazione, un’altra persona legata al conduttore può subentrare nella precedente posizione contrattuale. È il caso della successione del contratto.

Alla morte del conduttore gli possono succedere il coniuge, il convivente, gli eredi e i parenti con lui conviventi.

La successione del contratto avviene anche quando si verificano delle vicende che modificano lo stato matrimoniale o quello di convivenza del conduttore.

Nell’eventuale separazione giudiziale o divorzio, nel contratto può succedere l’altro coniuge, se il giudice attribuisce a quest’ultimo il diritto di abitare nella casa familiare.

Nella separazione consensuale o nella separazione di fatto, al conduttore può succedere l’altro coniuge il convivente, se i due si accordano in questo modo.

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