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Subaffitto: quando è legale e rischi!

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subaffitto

Il subaffitto, o per meglio dire il contratto di subaffitto, consiste nell’affittare una casa da parte dell’inquilino, senza disdire il contratto principale che ha stabilito con il proprietario dell’immobile.

A livello pratico l’inquilino può sottoscrivere un altro contratto di sublocazione con un’altra persona, secondo le norme che sono stabilite dall’articolo 262 del CO.

I contratti di subaffitto, secondo la legge, devono avere un carattere di provvisorietà. Ma vediamo più di preciso per il subaffitto il significato e quando si è in presenza di un subaffitto legale.

Quando il subaffitto è legale

Un contratto di subaffitto per appartamento o un contratto di subaffitto commerciale possono essere considerati legali, se nella loro stipula rispettiamo ciò che dice la legge.

Proprio per questo motivo diventa interessante ricercare e raccogliere informazioni utili sia sulla sublocazione commerciale sia sulla sublocazione di una casa o di un appartamento.

A questo proposito dobbiamo rifarci all’articolo 1594 del Codice Civile. Secondo questa norma il conduttore ha la possibilità di sublocare la casa presa in affitto, ma deve sempre ottenere il consenso da parte del locatore.

Inoltre l’immobile può essere sublocato solo a patto che se ne faccia un uso consentito dalla legge.

La durata della sublocazione deve essere inferiore o comunque deve corrispondere a quella dei normali contratti di affitto.

Riguardo le tipologie di contratto d’affitto e la loro durata potrebbe risultare molto utile la lettura di questo articolo:Contratti di affitto: tutte le tipologie!

Può essere una condizione che conviene per esempio all’inquilino quando per un periodo di tempo deve allontanarsi dall’immobile preso in affitto e quindi, attraverso il subaffitto, può far fronte alle spese per il pagamento del canone mensile a favore del proprietario.

In ogni caso teniamo presente che l’inquilino, sempre d’accordo con il proprietario, può decidere di affittare tutta la casa o soltanto una stanza di essa.

In tutti questi casi il subaffitto è legale.

“Contratti subaffitto” quando non sono legali!!!!

Diventa illegale soltanto se l’inquilino non ha intenzione di ritornare ad occupare l’immobile che ha affittato, ma si sostituisce semplicemente al proprietario dell’immobile nel subaffitto di un locale commerciale, nel subaffitto di un’azienda, nel subaffitto di un appartamento o nel subaffitto di una stanza di uno studio professionale.

Per quanto riguarda la possibilità di ospitare parenti all’interno del proprio appartamento preso in affitto, la legge non stabilisce che si tratti di un rapporto di sublocazione, anche quando i parenti contribuiscono a pagare le spese.

Subaffitto: la posizione del locatore

In certi casi il locatore può opporsi al subaffitto commerciale o al subaffitto di una casa adibita ad uso abitativo.

Ma devono sussistere delle condizioni specifiche, per cui possa valere l’opposizione da parte del proprietario dell’immobile.

Per esempio egli può opporsi quando l’inquilino rifiuta di comunicargli le condizioni alle quali viene dato in subaffitto l’immobile.

Oppure il locatore può opporsi al subaffitto se le condizioni sono ritenute improprie rispetto a quelle stabilite dal contratto principale o se il nuovo contratto di sublocazione prevede un cambiamento nell’uso dei locali stessi rispetto a quanto era stato detto nel contratto di affitto principale.

In tutti gli altri casi il consenso del proprietario può essere più o meno libero, perché è regolato da queste disposizioni di legge e quindi può essere negato soltanto in presenza di una condizione non opportuna.

Quando non si rispettano le condizioni stabilite dalla legge e l’inquilino, nonostante non abbia il consenso del proprietario, procede lo stesso nello stipulare un contratto di sublocazione, il locatore può avere i motivi per chiedere una disdetta del contratto principale.

Rapporti nel subaffitto

Nel subaffitto il locatore e il subconduttore non hanno nessuna relazione contrattuale, quindi potrebbero anche non conoscersi e non incontrarsi mai.

Fra di loro esiste sempre il rapporto di intermediario svolto dall’inquilino, che in questo contesto si può chiamare anche conduttore principale.

Esistono però dei casi in cui può considerarsi un rapporto giuridico diretto tra il locatore e il subconduttore.

Per esempio il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore, in modo che egli usi il locale in maniera conforme all’uso stabilito.

Il locatore può anche entrare in possesso degli oggetti del subconduttore, se quest’ultimo non paga quanto pattuito per l’affitto.

Inoltre, nel caso in cui avvenisse una disdetta del contratto di locazione principale, il locatore subentra nel ruolo che aveva l’inquilino nel contratto di subaffitto.

Rischi del subaffitto

Oggi il subaffitto sta incontrando una particolare espansione, soprattutto perché, in un periodo di crisi economica, è una forma importante per l’inquilino che ha stabilito un contratto di locazione per cercare di rientrare nelle spese.

Si può vedere come il subaffitto stia attraversando un momento importante della sua evoluzione dal fatto che anche il subaffitto su Airbnb è particolarmente gettonato.

Il noto portale di affitto di stanze e di appartamenti ha messo a punto un programma per ampliare l’offerta nei confronti dei suoi clienti.

Airbnb per il subaffitto prevede degli introiti maggiori per i proprietari che autorizzeranno il loro inquilino a subaffittare il loro appartamento.

Una mossa davvero speciale che dovrebbe rivelarsi portatrice di buoni frutti per tutte le parti coinvolte nel rapporto di locazione e per lo stesso portale, alla ricerca di nuovi spazi di espansione.

Tuttavia, anche se la sublocazione si è rivelata ormai in tutto e per tutto una forma vantaggiosa di locazione, non bisogna credere che sia completamente esente da rischi.

Fra i rischi contemplati nel rapporto di sublocazione ci sono quelli corsi dall’inquilino principale.

È proprio il conduttore principale colui che diventa responsabile per il comportamento tenuto dal subconduttore.

Sull’inquilino principale cade tutta la responsabilità in molte condizioni, anche quando, per esempio, capiti di avere a che fare con un subconduttore poco onesto che danneggi il locale o i mobili presenti all’interno dell’immobile sublocato.

Inoltre il conduttore principale è il responsabile quando il subconduttore non dovesse liberare il locale alla fine del rapporto di subaffitto.

Tra l’altro non bisogna dimenticare che, se il subconduttore non paga il suo canone mensile, l’inquilino principale che intrattiene un rapporto diretto con il proprietario è tenuto al pagamento di tutto il canone.

Nella situazione in cui il subconduttore riscontri dei difetti nell’immobile o nelle stanze che ha preso in affitto attraverso la sublocazione, dovrebbe subito informare il conduttore principale, che poi deve comunicare tutto ciò al proprietario di casa, in modo da riuscire a trovare un punto d’accordo e per rimediare ai difetti riscontrati.

Modello contratto subaffitto

Importante è anche lo specifico modello che si deve utilizzare per stabilire un contratto di subaffitto. Si tratta in sostanza di una scrittura privata che vale ad ogni effetto di legge.

Devono essere riportate nel modello le generalità di coloro che li firmano e quindi del conduttore principale e del subconduttore.

Nel contratto di subaffitto deve essere specificato che è già stato sottoscritto un regolare contratto di locazione per quel particolare immobile.

Questo contratto di locazione principale viene allegato al contratto di subaffitto e ne costituisce parte integrante.

Inoltre si deve indicare che l’autorizzazione nei confronti della sublocazione sia stata concessa per iscritto da parte del proprietario dell’appartamento.

Si indicano poi la durata del subaffitto, il canone relativo alla sublocazione, la data entro cui deve versarsi il canone da parte del subconduttore e quest’ultimo deve dichiarare, sempre nella scrittura privata con lo stesso modello, che l’immobile si trova in ottimo stato di manutenzione.

Inoltre il subaffittuario si impegna a riconsegnarlo nello stesso stato e a non sublocare a propria volta l’immobile.

Il subconduttore si impegna a non eseguire mutamenti nei locali o negli impianti e deve versare all’inquilino principale una somma da usare come cauzione, che poi potrà essere trattenuta nel caso in cui si riscontrino, alla fine del rapporto di sublocazione, dei danni imputabili a lui.

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