Cambio Destinazione d’Uso Senza Opere e Con Opere, Comune e Rilevante: Quando Si Può Fare, Procedura e Costi! La Guida!

cambio di destinazione d'uso

L’idea di fare un cambio di destinazione d’uso può trasmetterci subito un po’ di ansia se pensiamo che questa operazione concreta di trasformazione delle funzioni degli immobili possa essere accompagnata da tanta noiosa burocrazia.

In realtà, non è esattamente così.

L’operazione è sicuramente complessa, ma bisogna conoscere bene la procedura, armarsi di pazienza, rivolgersi ai giusti professionisti e tutto diventa possibile.

Un’idea che riserva molti vantaggi, soprattutto se stiamo pensando a un cambiamento dei nostri immobili in funzione di un investimento.

Vediamo di che cosa si tratta, addentriamoci nella procedura e nella documentazione da chiedere, valutiamo i possibili ostacoli e la strada per portare a compimento un cambio destinazione d’uso è tutta in discesa.

Cambio di destinazione d’uso: che cos’è

Il cambio di destinazione d’uso in materia di edilizia è il cambiamento dell’insieme delle modalità e delle finalità di un edificio o di un’unità abitativa.

Può essere anche di un altro tipo, cioè  quando comporta il passaggio a una categoria diversa (si tratta del cambio di destinazione d’uso rilevante di cui ti parleremo a breve) senza che siano state effettuate opere murarie.

Esistono infatti due tipologie prevalenti di cambio di destinazione d’uso:

  • cambio di destinazione d’uso senza opere ( cambio d’uso senza opere ossia senza apportare nessuna modifica all’immobile)
  • cambio di destinazione d’uso con opere interne (apportando modifiche interne all’immobile)

In questa guida ti spieghiamo quali sono le tipologie possibili di cambio di destinazione d’uso e quanto impattano sull’utilizzo dell’immobile: Destinazione d’Uso Immobile: Che Cos’è, Tipologie Possibili e Quanto Impatta sull’Utilizzo e sul Valore dell’Immobile!

Cambio di destinazione d’uso: perché richiederlo?

Il cambio destinazione uso viene richiesto quando vogliamo cambiare le finalità di un certo edificio trasformandolo, per fare degli esempi evidenti, in un laboratorio industriale, in un negozio, in una casa privata, oppure passando da un box auto in un ufficio, da un negozio a un garage ecc.

Talvolta, per farlo, sono necessari interventi di ristrutturazione più o meno invasivi perché sono necessari servizi e impianti che nel vecchio ambiente erano assenti.

Può capitare che servano strumenti isolanti o che si necessiti di un buon impianto di riscaldamento per ottenere il miglior comfort possibile in un’unità immobiliare che, per la prima, volta verrà utilizzata come casa o come studio medico.

Prima però di procedere concretamene con queste trasformazioni e attuare la metamorfosi, bisogna passare attraverso una fase della procedura di natura più burocratica, vediamo come.

Quali sono le verifiche da fare per il cambio di destinazione d’uso

Quando si vuole effettuare il cambio destinazione d’uso di un edificio, di un appartamento, di una qualsiasi unità abitativa, di un negozio, di un laboratorio industriale, di un box ecc., innanzitutto, è necessario fare alcune verifiche.

Attenzione al Piano Regolatore

In via preventiva, bisogna recuperare quello che viene chiamato Piano Regolatore, cioè un insieme di norme approvate dal proprio comune di residenza che possono vietare o meno il cambio di destinazione d’uso in particolari zone del comune o a causa di motivazioni specifiche.

Se il Piano Regolatore non prevede alcun limite, è necessario richiedere ulteriori autorizzazioni al comune.

Per prima cosa, bisogna fare una distinzione fondamentale a seconda che il cambio d’uso comporti o meno l’esecuzione di opere edilizie e lavori di ristrutturazione per portare a buon fine la nostra operazione.[

Se non c’è bisogno di interventi di questo genere il cambio destinazione uso può essere ottenuto con la presentazione di una Denuncia di Inizio Attività (DIA) oppure, in alternativa, si può ricorrere alla SCIA, cioè a un altro documento che consiste nella Segnalazione Certificata di Inizio Attività, a seconda delle varie disposizioni del comune.

Se, in caso contrario, per attuare il cambio di destinazione d’uso sono previste delle modifiche di natura strutturale o distributiva, allora sarà necessario fare richiesta di un Permesso di Costruire, vista l’importanza dell’intervento da dover realizzare.

A tal punto, bisogna valutare altri presupposti per portare a compimento l’operazione.

Se l’immobile in questione si trova in un condominio

Può capitare che l’immobile oggetto del cambio destinazione uso faccia parte di un condominio.

Quest’eventualità obbliga a verificare se nel regolamento condominiale vi siano delle restrizioni che vietino questo tipo di intervento.

Se si notassero dei particolari divieti, prima di procedere ulteriormente, sarebbe necessario chiedere autorizzazione all’assemblea del condominio.

Dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie, si potrà procedere all’operazione di cambio destinazione d’uso che comporta anche il cambio della categoria catastale dell’immobile.

Quali sono le destinazioni d’uso possibili

Abbiamo detto che il cambio di destinazione d’uso altro non è se non il cambiamento delle modalità e delle finalità di un edificio o di una unità abitativa.

La normativa prevede e definisce 5 categorie. L’immobile in questione ricadrà sicuramente in una di queste.

Vediamo quali sono:

A – Residenziale 

Comprende le abitazioni ad uso abitativo, ad uso studio, ad uso affittacamere.

Appartengono dunque a questa categoria tutte le abitazioni utilizzate in modo promiscuo nel caso in cui la superficie prevalente sia ad uso abitativo.

A bis – Alberghiero, Turistica

Appartengono a questa categoria alberghi, ostelli, campeggi ossia tutte le attività che hanno carattere ricettivo.

B – Produttiva

Appartengono a questa categoria tutte le attività finalizzate alla produzione di servizi e beni. Alcuni esempi sono: laboratori artigianali, industrie, corrieri, studi professionali, assicurazioni, banche.

C – Commerciale

Una categoria questa facilmente intuibile, in quanto si riferisce ad unità immobiliare con finalità commerciale come ad esempio: attività merceologiche, negozi, ristoranti, pub, bar.

D – Agricola

Si riferisce alle unità immobiliari che hanno funzione agricola come attività che si occupano di agraria, allevamento, forestazione, agriturismi, allevamenti zootecnici.

Quando un cambio di destinazione d’uso è rilevante

Se il cambio di destinazione d’uso non prevede un cambiamento di categoria viene definito come cambio di destinazione d’uso comune.

Diverso il caso del cambio di destinazione d’uso rilevante.

In questo caso si sta chiedendo un cambio di destinazione d’uso che prevede il passaggio ad una categoria funzionale differente.

Facciamo un esempio: vuoi trasformare un’abitazione in un ristorante.

Quali sono le pratiche edilizie necessarie

Mettiamo subito in chiaro che il cambio di destinazione d’uso che prevede lavori di ristrutturazione modesti o lavori o senza opere richiede comunque in ogni caso il permesso a costruire perchè comporta un mutamento per l’immobile in questione.

Ci spieghiamo meglio!

Il cambio di destinazione d’uso che prevede una ristrutturazione e un cambio di categoria funzionale ha bisogno del permesso di costruire.

Se il cambio di destinazione d’uso non esce dalla sua categoria funzionale di appartenenza è sufficiente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

Procedura per effettuare il cambio di destinazione d’uso

La procedura per effettuare il cambio di destinazione d’uso avviene in Comune chiedendo il permesso.

In un secondo momento si richiederà una variazione catastale al catasto: subirà dunque un mutamento la rendita catastale, la categoria catastale e le conseguenti tasse da pagare.

Per ultimo bisognerà depositare in Comune il certificato di agibilità.

A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso

Nonostante ormai tu conosca molto bene la procedura per un cambio di destinazione d’uso, il nostro consiglio è sempre quello di farti seguire da un professionista del settore edilizio abilitato e iscritto all’Albo come un geometra, un ingegnere edile o un architetto che può facilitarti in tutta l’operazione con consigli e la sottoscrizione della documentazione necessaria.

Inoltre, può seguirti nel caso il cambio destinazione d’uso prevedesse opere murarie, valutando preventivi diversi e dirigendoti verso un’impresa edile adatta alle tue esigenze, da guidare con la progettazione e alla quale affiancarsi.

Quali sono i tempi di attesa per il cambio di destinazione d’uso

I tempi per riuscire a realizzare un cambio di destinazione variano molto a seconda della presenza delle opere murarie. Sono ovviamente più rapidi in caso di cambio di destinazione d’uso senza interventi di ristrutturazione.

Una volta eseguita un’indagine accurata, in pochi giorni, si esegue il rilievo e vengono preparati i disegni e la pratica. In un periodo di tempo che va dai 7 ai 10 giorni lavorativi si riesce a protocollare.

Per gli altri cambi di destinazione d’uso ci vuole qualche giorno in più in base alle difficoltà.

È importante tenere presente che per un cambio di destinazione d’uso si protocolla con una DIA, che impone di iniziare i lavori 30 giorni dopo il rilascio.

Mentre se si presentano vincoli di qualunque tipo il comune chiede un tempo di attesa per ricevere il nullaosta di minimo 120 giorni.

Cambio di destinazione d’uso: costi

Vediamo quali sono i costi per il cambio di destinazione d’uso!

Quando si vuole procedere a un cambio di destinazione d’uso la spesa da mettere in conto è in larga parte legata ai costi per effettuare i lavori materiali all’interno dell’immobile, a cui si devono aggiungere le parcelle dei professionisti coinvolti per i lavori stessi (cambio destinazione d’uso con interventi), per la richiesta e rilascio della documentazione, per il cambio dei dati catastali (che di solito avviene attraverso l’uso del software Docfa) e gli oneri di urbanizzazione.

Prezzi indicativi per il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale:

Tipologia di operazione Da A
Parcella del tecnico professionista 400 euro 700 euro
Oneri di segreteria (Comune) 90 euro 350 euro
Opere Murarie (eventuali) 50 euro 400 euro

 

Un cambio di destinazione d’uso rilevante con cambio di categoria funzionale costa di più ed è strettamente correlato al tipo di cambiamento d’uso.

Affidarsi ad un professionista del settore permette di capire bene anche quali saranno i costi oltre a presentare la richiesta in maniera corretta.

La guida sul cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione

Dopo averti indicato tutte le informazioni su come avviene un cambio di destinazione d’uso, su quali sono i permessi e le pratiche edilizie, sui costi e i tempi abbiamo preparato una guida specifica a seguito di molti chiarimenti in merito da parte di alcuni nostri lettori.

Si tratta del cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, una procedura molto diffusa su cui si hanno molti dubbi.

Non perderla: Cambio Destinazione D’uso da Ufficio ad Abitazione: Quando si Può Fare e Quanto Costa!

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