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Contratto di locazione ad uso abitativo: tutte le informazioni utili!

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Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo scritto che viene stipulato tra due parti. Una di esse è il locatore, il proprietario dell’immobile che decide di concederlo in affitto. L’altra è rappresentata dal conduttore, chiamato anche inquilino.

Esistono numerosi contratti di questo tipo, che si distinguono soprattutto in base alla durata del contratto di locazione uso abitativo.

Ci sono comunque elementi comuni che caratterizzano tutti i contratti di affitto. Ogni contratto infatti deve avere una data di stipula, l’indicazione di tutti i dettagli che riguardano i dati anagrafici delle parti, l’identificazione del bene, la specificazione della durata del rapporto di locazione e l’importo del canone di locazione.

Entro 30 giorni dalla data di decorrenza della stipula c’è l’obbligo della registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo presso lo sportello territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate o ricorrendo alle vie telematiche.

Andiamo nei dettagli e scopriamo di più sulle varie tipologie dei contratti di locazione.

Contratto di locazione ad uso abitativo 4 4

Questo tipo di contratto è detto anche ordinario o contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero.

Le parti possono definire in totale libertà il prezzo che l’inquilino deve corrispondere al locatore per il canone d’affitto.

Per quanto riguarda la durata, c’è il vincolo della durata minima di 4 anni.

Fra i vari tipi di contratto di locazione ad uso abitativo è quello che prevede il rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla scadenza in maniera automatica per altri 4 anni: “contratto ad uso abitativo 4+4“.

Naturalmente le parti possono concordare anche una durata maggiore e dopo 4 anni il locatore comunque ha anche la possibilità di prevedere una disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo che può essere fatta per vari motivi, come per esempio l’utilizzazione dell’immobile per sé o per i familiari, la vendita dell’abitazione o la necessità di apportare dei lavori radicali all’edificio.

Dopo 8 anni, le parti possono decidere liberamente di continuare il rapporto di locazione e di eventualmente rinnovare il contratto a nuove condizioni.

Per operare la disdetta del contratto, il locatore deve inviare una lettera raccomandata all’inquilino almeno 6 mesi prima.

Lo stesso vale per il conduttore, che può comunicare la sua necessità di cessione del contratto di locazione ad uso abitativo.

Contratto di locazione a canone concordato

Il canone concordato si può definire anche come più basso rispetto a quello di mercato. Infatti in questo contratto di affitto della durata di 3 anni + 2 l’importo del canone da pagare viene calcolato in base agli accordi definiti tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Il calcolo avviene sulla base di specifiche tabelle definite tenendo conto dei parametri che caratterizzano l’immobile.

Il tutto prevede anche delle agevolazioni fiscali. Infatti il proprietario può usufruire anche di una riduzione del 30% del canone sui cui pagherà l’Irpef e in più potrà beneficiare di un’ulteriore detrazione del 5%. È previsto anche uno sconto del 30% sull’imposta di registro.

Per l’inquilino c’è una detrazione di imposta di 459,80 euro, se ha un reddito fino a 15.493,71 euro, di 247,90 euro, se ha un reddito compreso tra 15.493,72 euro e 30.987,41 euro.

Dopo la scadenza del contratto le parti possono accordarsi per rinnovarlo per altri 3 anni, stabilendo anche eventuali nuove condizioni. Se tutti optano per un tacito rinnovo, la proroga del contratto ad uso abitativo avviene automaticamente per altri 2 anni.

Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria

Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio è quello riservato ad un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo specialmente per gli studenti.

Prevede una durata da 6 a 36 mesi e può essere sottoscritto anche da gruppi di studenti universitari che hanno la necessità di studiare fuori sede.

Anche per quanto riguarda il canone di locazione, questo tipo di contratto è legato agli accordi stabiliti tra le associazioni di proprietari e di inquilini.

Il locatore è obbligato a verificare che veramente il conduttore sia uno studente attraverso una certificazione.

In questo tipo di contratto il deposito cauzionale non deve superare la somma che corrisponde a 3 mensilità. Se il locatore non applica un canone calmierato, ma decide per un canone di mercato, il contratto può ritenersi nullo. Quindi l’inquilino può rivolgersi anche ad un legale per ottenere il rimborso della somma in più che ha pagato.

Il contratto di locazione ad uso abitativo per studenti universitari prevede per il locatore comunque delle agevolazioni fiscali.

Le norme sono le stesse per quanto riguarda il contratto di locazione ad uso abitativo ammobiliato.

Puoi approfondire l’argomento tramite questa lettura:Contratto transitorio: quanto e quando conviene?

Contratto di comodato d’uso

Questo è un tipo di contratto gratuito ad uso abitativo.

Il proprietario di un immobile consegna l’abitazione ad un’altra persona, in modo che quest’ultima se ne possa servire per un tempo e per un uso determinato. Alla scadenza del tempo pattuito ha l’obbligo di restituire l’immobile.

Può anche accadere che in questo tipo di contratto non si stabilisca un termine di scadenza. In questo caso il comodatario è tenuto a restituire l’immobile, quando il comodante lo richiede.

Subentro contratto di locazione ad uso abitativo

Il subentro di un contratto di locazione può essere una procedura che si rende necessaria in varie circostanze. La situazione può riguardare sia l’inquilino che il proprietario dell’abitazione.

Si ha un subentro in caso per esempio di donazione o di decesso di uno dei contraenti. Il caso più frequente di subentro è quello che prevede il sostituirsi ad un precedente inquilino che ha dato la disdetta.

Quando un affittuario decide di lasciare in anticipo l’abitazione che ha preso in affitto, può ritrovarsi nella situazione di nominare un sostituto, che possa subentrargli in modo veloce.

Può essere una procedura vantaggiosa perché il subentro comporta delle spese contenute ed avviene in maniera molto facile.

Per mettere in atto il subentro, ci si deve accertare che il contratto di affitto che era stato stabilito in precedenza preveda questa opportunità, di solito indicata in una delle clausole.

È molto importante accertarsi che sia prevista la possibilità del subentro o che non ci siano divieti espliciti nel contratto. Verificando tutte queste condizioni si può evitare di ritrovarsi in conseguenze spiacevoli nel corso del tempo.

Il primo adempimento è quello di pagare l’imposta di registro pari a 67 euro, che deve essere versata all’Agenzia delle Entrate entro 31 giorni attraverso il modello F24.

In questo modello devono essere indicati i dati identificativi del locatario e del nuovo inquilino, i dati che riguardano la registrazione del vecchio contratto di locazione, il codice tributo 1502 e i dati che riguardano il versamento dell’imposta di registro, la cui spesa deve essere divisa fra il locatore e il conduttore.

Si può procedere anche telematicamente, compilando il modello online RLI e scegliendo il codice opzione 3.

A questo proposito ti ricordiamo questa guida all’interno della quale troverai informazioni molto importanti su tutti i passaggi da effettuare per la compilazione del modello RLI:Istruzioni RLI: tutti i passaggi per compilare il modulo!

Quando presentiamo il modello F24 all’Agenzia delle Entrate, ricordiamoci di presentare una copia del contratto d’affitto, una copia del documento d’identità e una del codice fiscale. Inoltre è obbligatorio compilare in carta libera un modulo che si configura come una scrittura privata tra il locatore e il nuovo inquilino.

Contratto di locazione ad uso abitativo: cedolare secca

Il contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca è un’ottima opportunità per coloro che vogliono risparmiare quando è il momento di stipulare un contratto d’affitto.

Non dobbiamo infatti dimenticare che il proprietario di un immobile, quando decide di darlo in locazione, al momento della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, deve pagare alcune imposte.

Per risparmiare ha facoltà di scegliere l’opzione della cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale agevolato, che permette di sostituire il pagamento delle imposte dovute, ritrovandosi di fatto a pagare molto di meno.

Questa opzione è scelta da molti proprietari di immobili che concedono la casa in locazione ad uso abitativo, perché la formula della cedolare secca si rivela piuttosto vantaggiosa.

Con la cedolare secca si sostituiscono l’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte che deriva dal reddito dell’immobile. Inoltre, scegliendo questo regime facoltativo, non dovranno essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono richieste per le registrazioni.

Bisogna però tenere presente che scegliendo questa opzione si rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se questa opportunità è prevista dal contratto.

La cedolare secca può essere chiesta per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, escludendo la categoria A10, che comprende uffici o studi privati.

Questo regime non può essere applicato nei contratti di locazione con quegli inquilini che agiscono nell’esercizio delle attività di impresa o di lavoro autonomo.

Di anno in anno comunque il proprietario dell’immobile ha la facoltà di esercitare o meno la cedolare secca. Infatti quando vuole può revocarla per la successiva annualità o può rimetterla in vigore nelle annualità successive.

Con la cedolare secca è prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato che riguardano immobili nei Comuni con carenza di disponibilità di abitazioni e nei Comuni cosiddetti ad alta tensione abitativa.

In caso di proroga del contratto è necessario confermare l’opzione contemporaneamente alla comunicazione della proroga del contratto stesso.

L’eventuale revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità presa in considerazione.

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