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Contratto di comodato d’uso: che cos’è e quali sono gli aspetti fiscali!

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Contratto di comodato d'uso

Il contratto di comodato d’uso, detto anche contratto di comodato d’uso gratuito, è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile.

Si tratta di un accordo stipulato tra due parti, il comodante e il comodatario.

Il primo consegna al secondo un immobile, in modo che se ne possa servire per un tempo determinato e anche per un uso prestabilito con l’obbligo che poi dovrà restituirlo.

Come possiamo ben capire, quindi, si tratta di un contratto di comodato d’uso gratuito di immobile, che non comporta il pagamento di un canone da parte del comodatario, come invece sarebbe logico affittarsi se si stabilisce per esempio un contratto di locazione.

Per legge esiste anche la possibilità di ricorrere all’imposizione di un onere a carico del comodatario.

Si parla quindi di contratto a comodato modale o oneroso, anche se l’onere che viene imposto non deve essere tale da far mancare la natura tipica di questo tipo di contratto.

Contratto di comodato d’uso gratuito: le caratteristiche

Il contratto di comodato d’uso gratuito si basa sulla fiducia e sulla cortesia.

Tuttavia bisogna stare molto attenti nello stabilire questa tipologia di accordo, perché nel tempo potrebbero sorgere dei problemi di non poco conto.

Se per esempio un contratto ha come oggetto un bene immobile e, quando scade l’accordo, il comodatario non vuole restituire l’immobile stesso, il comodante dovrà imporgli una causa per ottenere la restituzione del bene.

Infatti per il comodato d’uso non esiste una procedura rapida che può essere avviata come per esempio accade con la procedura di sfratto per il contratto di locazione.

Col contratto di comodato, colui che prende in consegna il bene deve custodirlo e conservarlo.

La legge usa una definizione molto significativa. Parla infatti di diligenza del buon padre di famiglia.

Inoltre il comodatario non può concedere il godimento ad una terza persona del bene ricevuto, se non ha ricevuto il consenso da parte del comodante.

Contratto di comodato: le spese previste

Anche se si parla di un accordo completamente gratuito, che non dovrebbe implicare alcun onere a carico di chi ha ricevuto il bene, si deve comunque tenere presente la possibilità di incorrere in delle spese.

Secondo l’articolo 1805 del Codice Civile, il comodatario è responsabile se il bene subisce un danno per un caso fortuito a cui però poteva essere sottratto.

Oppure il comodatario viene comunque ritenuto responsabile se, potendo salvare un bene proprio e quello ricevuto in comodato, ha preferito salvare il proprio.

In questo caso quindi deve provvedere alle spese per riparare i danni che sono sopravvenuti.

Naturalmente chi riceve l’immobile o il bene in generale non viene ritenuto responsabile del normale deterioramento che si può riscontrare per effetto dell’uso.

Il proprietario del bene è anche lui responsabile se concede un bene in comodato e se quest’ultimo presenta dei vizi.

È molto responsabile se questi vizi causano dei danni al comodante e quindi deve risarcirlo, specialmente se, pur conoscendoli, non li ha comunicati preventivamente al comodatario.

In base all’articolo 1808 del Codice Civile, le spese legate all’utilizzo del bene devono essere sostenute da chi si serve di esso. Il comodatario avrà diritto di essere rimborsato da parte del comodante soltanto per quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria, se essa si rivela urgente da applicare e altamente necessaria per conservare l’immobile.

Contratto di comodato d’uso: la restituzione dell’immobile

Il comodatario ha l’obbligo di restituire l’immobile non appena si raggiunge il termine del contratto.

Tuttavia bisogna specificare che il comodante ha anche la possibilità di chiedere la restituzione anticipata del bene, se sopraggiunge un bisogno urgente e che non poteva essere previsto al momento della stipula dell’accordo.

Lo stesso diritto che riguarda la restituzione immediata dell’immobile è applicabile anche in caso di morte del comodatario.

Il comodante deve rivolgersi in questa situazione agli eredi per la restituzione del bene. Gli eredi sono tenuti a restituirlo, anche se ancora non si è arrivati alla scadenza del contratto.

Contratto di comodato: le tipologie

Il contratto di comodato può essere distinto in due tipologie specifiche, che si differenziano soprattutto in relazione alla durata. Si ha un contratto a tempo determinato, secondo la definizione dell’articolo 1809 del Codice Civile, o un contratto chiamato precario, così come stabilisce l’articolo 1810 del Codice Civile.

Il contratto di comodato precario afferma che, se non è stato stabilito un termine per l’uso del bene, il comodatario è tenuto a restituirlo non appena il comodante ne fa richiesta. Da ciò consegue che non è previsto alcun termine di preavviso in favore del comodatario.

Contratto di comodato d’uso: aspetti fiscali

Molte sono le domande che possono riguardare il contratto di comodato d’uso dal punto di vista fiscale. Per esempio alcuni si chiedono se il contratto di comodato d’uso gratuito non registrato è valido.

Bisogna specificare che non è obbligatorio registrare il contratto di comodato. Nel caso in cui l’oggetto del comodato è costituito da beni immobili, l’accordo deve essere registrato soltanto in due casi.

Il primo è quello della redazione in forma scritta, che comporta la registrazione entro 20 giorni dalla data di stipula.

Il secondo fattore è costituito dalla stipula in forma verbale, ma con l’enunciazione di un altro atto sottoposto a registrazione.

Bisogna ricordare che la registrazione del comodato d’uso non può essere fatta per via telematica. Obbligatoriamente bisogna recarsi di presenza presso l’Agenzia delle Entrate competente a livello territoriale.

La registrazione deve avvenire attraverso la presentazione del modello 69 e tramite il pagamento di un’imposta di registro che corrisponde a 200 euro e va pagata con il modello F23.

L’operazione non è soggetta al pagamento dell’Iva e l’immobile che è stato concesso in comodato d’uso deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi del comodante.

Per la registrazione ricordiamo che per ogni quattro pagine di contratto oppure ogni 100 righe va applicata anche una marca da bollo da 16 euro.

All’Agenzia delle Entrate bisogna presentare due copie degli atti da registrare e le fotocopie delle carte d’identità sia del comodante che del comodatario.

Se il contratto è a tempo determinato, può essere rinnovato e ogni volta va pagata l’imposta di registro pari a 200 euro.

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