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Imposta sostitutiva mutuo: di cosa si tratta esattamente!

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Imposta sostitutiva mutuo

L’imposta sostitutiva mutuo viene applicata a tutti i contratti di stipula di mutui o di finanziamenti a medio o a lungo termine, in particolare a quei contratti che prevedono finanziamenti superiori a 18 mesi.

Questa imposta sostitutiva su mutuo deve essere pagata dal mutuatario. Se un finanziamento è stato richiesto da più mutuatari, ciascuno di essi pagherà l’imposta in proporzione ai personali requisiti che concorrono alla richiesta del prestito.

L’imposta sostitutiva sul mutuo ipotecario viene trattenuta dalla banca, nel momento in cui viene erogata la somma richiesta. È proprio l’istituto di credito a versare l’imposta allo Stato per conto del mutuatario.

Ma andiamo più in fondo nella questione e vediamo nei dettagli quanto costa per un mutuo l’imposta sostitutiva e tutte le norme che riguardano l’imposta sostitutiva per un mutuo per la seconda casa.

Imposta sostitutiva: quanto si paga

Le banche solitamente hanno l’obbligo di rispettare due aliquote per l’imposta sostitutiva.

Le aliquote possono cambiare in base alla finalità del mutuo.

Si applica l’aliquota del 2,00% nel caso in cui il mutuo richiesto per la casa è finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, per il quale non ci sono le condizioni per richiedere le agevolazioni previste nel caso della prima casa.

Oppure questa stessa aliquota viene applicata se il mutuo serve ad acquistare, costruire o ristrutturare un’abitazione, per la quale ci sarebbero le condizioni per richiedere le agevolazioni sulla prima casa, ma il mutuatario preferisce non fare questa richiesta espressamente nel contratto di mutuo che viene stabilito tra lui e la banca.

Si applica, invece, un’aliquota dello 0,25% nel caso di un mutuo per acquisto di immobile con agevolazioni relative all’acquisto della prima casa, nel caso di un mutuo per il quale il mutuatario potrebbe richiedere le agevolazioni fiscali, ma decide di non richiederle, nel caso di un mutuo per la costruzione e ristrutturazione di un’abitazione in cui sarebbero previste le agevolazioni, per mutui che sono finalizzati al restauro o al risanamento di un’abitazione.

Altri due casi in cui si applica l’aliquota dello 0,25% sono costituiti dal mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di beni diversi da immobili ad uso abitativo, come negozi, uffici, capannoni e terreni e dall’imposta sostitutiva mutuo liquidità, che comprende anche mutui su abitazioni garantiti da ipoteca.

Imposta sostitutiva mutuo: la decadenza dall’agevolazione

I mutuatari, se non soddisfano i requisiti richiesti per ottenere l’imposta sostitutiva, possono decadere dall’agevolazione fiscale.

Sono diversi i casi in cui si può realizzare questa possibilità.

Per esempio, nei mutui utilizzati per comprare un’abitazione, quando si decade dall’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa oppure in caso di contratti in cui non viene riportata la dichiarazione prevista dalla legge o nei casi di dichiarazioni mendaci.

Se si decade dalle agevolazioni, si deve pagare la differenza di imposta pari all’1,75% dell’importo erogato. Inoltre è prevista una sanzione pari al 30% che si calcola sulla differenza d’imposta. Il mutuatario deve pagare anche i relativi interessi sulle somme dovute.

È da ricordare che l’imposta sostitutiva non è dovuta in caso di accollo del mutuo o nel caso della surroga dello stesso. Inoltre non è previsto il pagamento nella situazione di frazionamento del mutuo da costruttore.

Mutuo seconda casa: imposta sostitutiva

Nel caso della seconda casa, l’imposta sostitutiva che si applica sul mutuo finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un secondo immobile, è pari ad un’aliquota del 2% del finanziamento.

Per specificare che non si tratti di prima casa, ma di seconda, l’interessato non deve risultare proprietario sia esclusivo che in comproprietà di un’altra abitazione nello stesso

Comune e neppure di un’altra abitazione in tutto il territorio italiano che sia stata acquistata con le agevolazioni previste per la prima casa. In tutto questo contesto bisogna tenere conto anche dell’usufrutto, che è equiparato alla proprietà.

Bisogna anche specificare che non spetta alla banca accertare che l’interessato non abbia già una prima casa. Infatti sono gli stessi mutuatari che devono rilasciare una dichiarazione sull’argomento, la cui documentazione viene inserita nel contratto di mutuo.

Se si tratta della richiesta di un mutuo cointestato e alcuni degli intestatari hanno già usufruito dei requisiti previsti per la prima casa, per pagare l’imposta sostitutiva viene effettuato un calcolo in proporzione.

Le altre voci di spesa previste nella richiesta di un mutuo

Quando si sottoscrive un mutuo, anche per valutarne preventivamente la convenienza, il mutuatario deve tenere conto di tutte le spese previste dalla situazione.

Infatti sulla spesa complessiva incidono molteplici fattori. Non si tratta di pagare soltanto l’imposta sostitutiva, ma anche altre voci di spesa.

Fra queste possiamo ricordare le spese di istruttoria, che riguardano l’apertura e la gestione della pratica per ottenere il prestito.

Poi ancora ricordiamo le spese per la perizia tecnica, che riguardano l’intervento di un perito della banca che deve certificare il valore commerciale dell’immobile oggetto del finanziamento.

A tutti questi costi devono essere aggiunti le spese notarili e i costi assicurativi.

Le prime sono dovute al notaio che redige l’atto di compravendita e comprendono anche le tasse che si devono pagare allo Stato in seguito all’esecuzione di attività contrattuali.

I secondi comprendono l’assicurazione obbligatoria per scoppio e incendio, che le banche fanno sottoscrivere al mutuatario anche come forma di garanzia per tutelarsi, ed altre polizze assicurative che, in genere, sono facoltative.

Nel considerare la decisione di accendere un mutuo, per quanto riguarda l’imposta sostitutiva, ricordiamo che essa è detraibile fiscalmente sul reddito delle persone fisiche nella forma dell’aliquota del 19%.

Questo avviene soltanto se il mutuo bancario è stato stipulato per l’acquisto della prima casa e se la banca ha applicato la garanzia di un’ipoteca sull’immobile.

In genere non vengono stabiliti degli importi massimi, anche se a questa regola hanno fatto eccezione la dichiarazione dei redditi del 2017 e quella relativa all’anno 2016, quando la detrazione del 19% è stata applicata soltanto su un importo massimo di 4.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate, con una circolare del 2007, ha specificato che non si perdono le agevolazioni fiscali, anche se il mutuo viene estinto anticipatamente rispetto alla data di scadenza prevista dal contratto.

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