Come fare la proposta di acquisto dell’immobile

Proposta di acquisto

La proposta di acquisto immobile è una procedura che spesso viene sottovalutata se non addirittura ignorata perché sconosciuta ai più.

In realtà, viste le numerose difficoltà che si presentano prima di sottoscrivere l’atto di compravendita definitivo, è meglio cautelarsi.

E questo non vale solo per una delle due parti, non favorisce l’acquirente a scapito del venditore e viceversa.

Al contrario, se si conosce bene questo strumento può essere estremamente vantaggioso e può delineare meglio situazioni poco nitide sin dall’inizio.

Analizziamo alcuni aspetti della proposta di acquisto immobiliare, detta anche proposta irrevocabile di acquisto, così sapremo come agire davanti alla vendita o all’acquisto di un immobile.

Come negoziare il prezzo dell’immobile

Spesso la proposta di acquisto viene usata in maniera impropria e, invece di assolvere alla sua reale funzione, ovvero quella di dichiarazione scritta nella quale un acquirente di un immobile si dichiara intenzionato a voler comprare un determinato bene immobiliare a un certo prezzo (ossia fa una offerta acquisto casa), viene utilizzata come strumento per concludere la trattativa commerciale, soprattutto riguardo la spinosa questione del prezzo.

Da strumento in grado di tutelare entrambe le parti in vista di un atto definitivo di compravendita diventa, insomma, strumento di negoziazione del prezzo, spesso volto proprio ad abbassarlo.

Per evitare di trovarsi a sottoscrivere situazioni più vincolanti del previsto, è opportuno includere una clausola secondo cui le parti si impegnano a definire meglio e in maniera compiuta le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo del precedente accordo per evitare spiacevoli sorprese anche sul prezzo.

È meglio specificare sempre se il prezzo dell’immobile sia un importo forfettario riferito all’appartamento nella sua interezza o se è “a misura”, cioè calcolato in base alle sue dimensioni.

Alla proposta di acquisto segue la promessa di acquisto che avviene a seguito di un accordo tra le due parti ossia la parte che vende e la parte che compra.

Come fare una proposta di acquisto immobiliare fra privati

La proposta d’acquisto immobiliare o la proposta di acquisto casa costituiscono il primo passaggio contrattuale nell’iter di compravendita di un immobile.

Di solito le fasi che interessano la proposta di acquisto tra privati sono tre:

  • la prima prevede che il proponente firmi la proposta di acquisto immobiliare con o senza clausola sospensiva;
  • la seconda fase prevede che se il proponente è d’accordo, firma l’accettazione della proposta di acquisto immobiliare e della conseguente offerta di acquisto immobile;
  • la terza si caratterizza per la volontà del preponente di firmare l’accettazione del venditore e, solo in questo momento, la proposta di acquisto immobiliare diventa a tutti gli effetti un preliminare di vendita fino alla registrazione proposta di acquisto.

Perché accompagnare l’offerta a una lettera

Visto che la negoziazione non sempre è semplice, è meglio prestare attenzione a ogni dettaglio. Non è affatto irrilevante scegliere di accompagnare la proposta di acquisto immobiliare tra privati con una lettera.

Si tratta, in fin dei conti, pur sempre di un’offerta che può essere accolta o rifiutata dall’altra parte.

Quindi, spiegare bene cosa si ha in mente con una lettera può essere vantaggioso se ci si presenta come una persona e non solo come un investitore. In alcuni casi di proposta di acquisto irrevocabile, per lettera si intende la lettera d’intenti.

Quando la negoziazione si rivela particolarmente complessa le parti si scambiano appunto questa tipologia di lettera con la quale si impegnano a portare avanti una trattativa spesso con vincolo di esclusiva e, quindi, senza che altri potenziali acquirenti dell’immobile possano intervenire entro una certa data stabilita.

Cercare di capire la reale motivazione del venditore dell’unità immobilare

Soprattutto se la proposta di acquisto è tra privati è molto vantaggioso cercare di capire le motivazioni del venditore sia per il prezzo che per accorciare i tempi.

Proposta di acquisto immobile tramite agenzia: come funziona e quali sono le differenze

Quando la trattativa è gestita dalle agenzie immobiliari, generalmente, sono loro a sottoporre al cliente un modulo prestampato da compilare che funge da proposta di acquisto condizionata e, alla proposta in questione, si accompagna il versamento di una somma di denaro che di solito viene chiamata “caparra”.

L’agente immobiliare compilerà il modulo prestampato in presenza del compratore, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.

Il venditore avrà un periodo di tempo (generalmente non più di 20 giorni) per accettare (in forma scritta) le condizioni, in caso di mancata risposta la proposta decade.

Se il venditore accetta le condizioni, le parti sono vincolate a portare a termine la compravendita e il venditore incassa l’assegno firmato dal compratore che si trasforma in caparra confirmatoria.

Quali sono i documenti necessari?

I documenti per iniziare un’operazione – che porterà alla stesura di un proposta di acquisto immobiliare condizionata – sono necessari.

È bene conoscere di cosa si ha bisogno e munirsi di tutto ciò che occorre.

Vediamo una lista che può esserti utile consultare per sapere se hai tutto in regola e puoi iniziare a pensare di ottenere qualche garanzia e una forma di sicurezza con l’uso della proposta di acquisto immobiliare condizionata. Ecco di seguito tutti i documenti.

Controlla bene e se ti manca qualcosa provvedi al più presto!

Come funzione la richiesta di mutuo?

La proposta di acquisto condizionata è tale perché prevede una clausola sospensiva, la quale spesso è legata all’ottenimento di un finanziamento, quindi di un mutuo necessario per acquistare l’immobile.

Per questo motivo, la proposta di acquisto condizionata viene anche chiamata proposta di acquisto vincolata al mutuo.

Secondo la legge, se questa clausola non viene rispettata il contratto preliminare deve essere risolto con l’obbligo della restituzione della somma di denaro percepita e, se l’acquisto dell’immobile è gestito da un’agenzia immobiliare, l’agente non matura il diritto alla provvigione.

La prassi vuole che si indichi, in questo caso, una data entro la quale chi acquista può ragionevolmente rendersi conto se gli verrà concesso o meno il finanziamento richiesto, stabilendo che da questa data la clausola sospensiva verrà meno e, quindi, si assumerà la responsabilità sulla mancata concessione del credito.

Se chi acquista non vuole assumersi questo rischio, è obbligato a inviare entro questo termine una comunicazione che scioglie il contratto e che libera il venditore dall’attesa, ottenendo la restituzione delle somme che sono state eventualmente versate.

La proposta di acquisto è spesso vincolata al mutuo o al leasing, a meno che chi deve acquistare l’immobile non abbia bisogno di chiedere un mutuo per comprare casa, oppure può autofinanziarsi qualora il mutuo non gli venisse concesso (in questo caso è bene specificarlo all’interno nella proposta di acquisto).

È importante ricordare che nel documento va indicata anche la data di scadenza del vincolo poiché il venditore non può aspettare in eterno l’esito della pratica, ma aspetterà fino alla scadenza del vincolo specificato.

Una volta che l’acquirente ha ottenuto il finanziamento, deve fare una dichiarazione in cui indica che l’istituto erogante l’ha deliberato e, a questo punto, la proposta risulta libera dal vincolo. In questo caso, anche l’agenzia ha diritto alle provvigioni perché l’affare è considerato concluso positivamente.

Come funziona la revoca della proposta di acquisto?

La proposta di acquisto ha carattere irrevocabile, ragion per cui non è soggetta al diritto di recesso determinato nel Disegno di legge 190/2005, articolo 11. Presenta di per sé un periodo di validità, oltre il quale perde ogni efficacia.

Questo atto va approvato dal venditore, che lo sottoscrive a sua volta per accettazione, costituendo formale accordo tra le parti contraenti.

Tuttavia, la proposta di acquisto non sempre vincola all’acquisto dell’immobile (come viene precisato dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 8038 del 02/04/2009). Infatti, quando la proposta contiene l’offerta di un prezzo per l’acquisto dell’unità immobiliare, ma a questa non segue l’effettiva consegna della somma di denaro, non si può parlare né di un contratto definitivo né di un preliminare.

Secondo la Corte di Cassazione “obbligarsi ad obbligarsi” risulterebbe, quindi, privo di senso e, di conseguenza, privo di tutela giuridica.

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