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Registrazione del preliminare di compravendita: come si fa e perchè è utile!

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Registrazione del preliminare di compravendita come funziona

La registrazione del preliminare di compravendita è molto importante perché rappresenta una garanzia per entrambe le parti, acquirente e venditore, quando si mettono d’accordo per stipulare successivamente il rogito notarile relativo al trasferimento di proprietà di un immobile.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita assicura da ogni possibile equivoco o incomprensione che possono nascere con l’andare del tempo.

Può rappresentare una tutela nel caso in cui una delle due parti decida di non adempiere più all’accordo che è stato stipulato.

Già lo stesso preliminare, che in gergo si chiama anche compromesso, implica un obbligo giuridico che ha un effetto vincolante.

Ma vediamo in maniera più precisa perché è fondamentale la registrazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, partendo anche dallo spiegare che cos’è il compromesso.

Inoltre vediamo anche quali sono in maniera specifica le spese di registrazione del preliminare di compravendita.

In Questo Articolo ti Parliamo di:

Cos’è il preliminare

Prima di capire come registrare preliminare di compravendita e fondamentale partire dall’inizio e comprendere che cos’è il preliminare!

Il preliminare è un contratto con il quale l’acquirente e il venditore si impegnano in forma scritta a stabilire successivamente un contratto di compravendita in presenza di un notaio.

Si impegnano quindi a stipulare un nuovo contratto, che è quello definitivo che chiude il processo di compravendita.

Quindi con il compromesso non avviene il trasferimento di proprietà, perché questa condizione si realizza con il contratto definitivo.

Tuttavia con la registrazione del preliminare di compravendita il potenziale acquirente si impegna a comprare la casa, mentre il venditore si impegna a portare avanti l’obbligo di vendere l’abitazione all’acquirente.

È importante però che il preliminare sia scritto nella forma giusta.

I dati delle due parti devono essere ben specificati, così come devono essere indicati in maniera molto dettagliata gli obblighi reciproci che l’uno ha nei confronti dell’altro.

Se non si rispettano questi fondamenti, si parla di preliminare improprio.

La registrazione del preliminare di compravendita può avvenire soltanto quando il contratto ha la forma dell’atto pubblico o viene stipulato attraverso una scrittura privata autenticata.

Quindi è sempre necessario l’intervento di un pubblico ufficiale, di un notaio, in modo che poi lo stesso compromesso possa essere trascritto nel registro immobiliare.

Il preliminare è detto improprio anche quando la sua scrittura non avviene in presenza di un notaio.

Allora in questo caso, per sanare la mancanza, si deve ricorrere proprio all’opera di un pubblico ufficiale per specificare le volontà delle due parti in forma pubblica.

Se non è possibile l’intervento di un pubblico ufficiale, ci si deve rivolgere ad un avvocato, che farà tutto il possibile per accertare l’autenticità della firma delle parti.

Tutto questo è fondamentale, perché, prima che venga trascritta la citazione nei registri immobiliari, il venditore in tutta fretta può anche decidere di non rispettare l’obbligo di vendita nei confronti dell’acquirente ed alienare il bene ad una terza persona.

Oppure nel frattempo l’immobile può subire un pignoramento o un’iscrizione ipotecaria.

Registrazione Compromesso e la proposta di acquisto

Ma come si arriva a stabilire per il preliminare di compravendita la registrazione?

La stipula del compromesso è il punto di arrivo di una procedura molto più complessa che parte con la proposta di acquisto.

Di solito quest’ultima viene scritta ricorrendo all’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

Il potenziale acquirente, interessato a comprare un determinato immobile, sottoscrive una proposta in forma scritta, dichiarandosi disponibile all’acquisto di quell’abitazione oggetto di interesse ad un determinato prezzo.

Poi l’agenzia immobiliare interpella il venditore. Allo stesso tempo il potenziale acquirente è obbligato a versare una somma di denaro come caparra, che viene data al venditore.

La proposta di acquisto si può considerare irrevocabile.

Infatti l’acquirente, fino al termine di validità della proposta stessa, non può decidere di tornare indietro, perché altrimenti perderebbe anche la caparra che ha versato.

L’altra parte, ossia il venditore, ha la possibilità di accettare la proposta oppure di rifiutarla.

In quest’ultimo caso scattano diverse trattative, che riguardano soprattutto il prezzo di vendita dell’immobile.

Il venditore infatti ha la possibilità di fare una controproposta, con la quale per esempio propone un altro prezzo per la compravendita.

Quindi si hanno diverse trattative e diverse proposte e controproposte e soltanto quando ci sarà un punto d’incontro tra acquirente e venditore sarà possibile giungere alla fine della procedura attraverso la stipula del preliminare.

Poi per il contratto preliminare di compravendita con la registrazione le due parti si impegnano a concludere definitivamente il tutto attraverso l’atto notarile.

Nel caso sia l’acquirente a ritornare indietro sulla proposta d’acquisto, come già abbiamo specificato, perde la caparra che ha versato.

Nel caso in cui invece il venditore non accetta la proposta, non ha nessun obbligo nei confronti del potenziale acquirente. Anzi nel frattempo può anche accordarsi con altre proposte, decidendo di vendere l’immobile ad una terza persona.

Tutto ciò naturalmente a patto che l’agenzia immobiliare che fa da mediazione non abbia il diritto di esclusività per la vendita.

In questo caso infatti, se il venditore conclude l’affare senza la mediazione dell’agenzia, è costretto comunque a versare lo stesso la provvigione a vantaggio dell’agente immobiliare.

Perché è utile la registrazione contratto preliminare di compravendita?

Come registrare il preliminare di vendita e perchè è utile la registrazione?

In questo articolo rispondiamo proprio a questa domanda!

È molto importante trascrivere il preliminare, perché in questo modo il potenziale acquirente sarà tutelato da eventuali altre vendite, da pignoramenti e da iscrizioni ipotecarie.

Con la trascrizione si ottiene infatti una sorta di effetto prenotativo nei confronti dell’immobile e saranno applicate tutte quelle condizioni che vigono alla data della trascrizione del preliminare.

L’efficacia della registrazione del preliminare di compravendita dura un anno in rapporto alla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo.

Se, per giungere a questa operazione, occorre più tempo, si hanno tre anni di tempo.

Se una delle due parti, dopo aver stipulato il preliminare, si rifiuta di giungere al contratto definitivo, intervengono le norme di legge, che mettono in atto l’azione di adempimento coattivo, secondo ciò che è stabilito dall’articolo 2932 del Codice Civile.

Quindi la parte che vuole adempiere porta in giudizio la parte inadempiente e ottiene una sentenza che può sostituire il consenso della parte che non vuole adempiere e in questo modo viene disposto coattivamente il trasferimento dell’immobile.

Il giudice può anche intervenire con una sentenza che disponga la risoluzione del contratto.

In questo caso la parte che vorrebbe adempiere può ottenere anche il risarcimento del danno e ha la facoltà di chiedere anche la restituzione del doppio della caparra.

Le spese da pagare per la registrazione

Ecco come registrare il preliminare di vendita!

La registrazione del preliminare di compravendita deve avvenire in forma scritta entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Il termine è di 30 giorni se la stipula avviene tramite l’intervento di un notaio.

La registrazione comunque implica il sostenere il pagamento di alcune imposte.

Si tratta del pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro.

Questa somma è sempre fissa indipendentemente dal prezzo della compravendita dell’immobile.

Inoltre si deve pagare l’imposta di bollo. Quest’ultima corrisponde a 16 euro per ogni quattro facciate o per ogni 100 righe.

Se la registrazione del preliminare di compravendita avviene per atto pubblico o viene realizzata sotto forma di scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è pari a 155 euro.

Se il preliminare prevede anche un pagamento, si deve corrispondere anche l’imposta di registro.

Questa è proporzionale. Nello specifico si tratta della misura dello 0,50% della somma prevista come caparra confirmatoria oppure si tratta del 3% della somma prevista come acconto sul prezzo di vendita.

L’imposta di registro pagata con la registrazione del preliminare di compravendita viene detratta dalla somma che si deve pagare per effettuare la registrazione del contratto definitivo che chiude la procedura di compravendita.

Se per il contratto definitivo ciò che si è versato prima risulta superiore, allora spetta il rimborso, che deve essere chiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

Strumento utile

Oltre ad averti fornito tutte le informazioni che ti servono riguardo la “registrazione preliminare di compravendita” vogliamo fornirti uno strumento mutile ossia il modello o il facsimile del preliminare di compravendita di modo tale che tu possa avere un documento da modificare, compilare ed eventualmente stampare.

Pertanto ti consigliamo la seguente lettura: Preliminare di compravendita: come funziona e fac simile!

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