Proposta irrevocabile di acquisto: che cos’è e come si fa!

0
216
proposta irrevocabile di acquisto immobiliare

La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta, considerata a livello unilaterale, con la quale un aspirante acquirente di un immobile fa una proposta al venditore per acquistare la casa ad un determinato prezzo, entro un certo limite temporale stabilito.

Per la proposta irrevocabile di acquisto il recesso non è consentito.

Infatti l’articolo 1329 del Codice Civile afferma che, se il proponente fa una proposta irrevocabile di acquisto, non è possibile la revoca di essa nemmeno in caso di morte o di eventuale incapacità che sopravviene nel tempo.

Anche in tutte queste circostanze l’efficacia della proposta di acquisto irrevocabile rimane tale.

Le uniche condizioni in cui è possibile revocare una proposta irrevocabile di acquisto sono quelle che riguardano la natura dell’affare stesso o altre circostanze molto particolari.

In genere la proposta irrevocabile di acquisto immobile si sottoscrive quando ci si rivolge ad un mediatore, che può essere costituito dall’agente immobiliare.

In questo modo il potenziale acquirente dichiara di essere disposto all’acquisto di un immobile e propone un termine entro il quale il venditore deve accettare o rifiutare la proposta.

L’acquirente rimane così vincolato a ciò che è stato messo per iscritto fino a quando non scade il termine stabilito o fino a quando il venditore rifiuta la proposta.

Il rifiuto o la proposta di condizioni differenti devono pervenire sempre per forma scritta tramite l’agenzia immobiliare.

Ma andiamo più nello specifico e vediamo come funziona la proposta irrevocabile di acquisto, per comprendere meglio la natura e i vincoli che essa pone.

Come funziona

Con la proposta irrevocabile di acquisto il potenziale acquirente di un immobile si impegna a comprare l’abitazione suo oggetto di interesse al prezzo che propone.

Pertanto, come abbiamo già specificato precedentemente, rimane vincolato ad essa.

Quando formula questa proposta irrevocabile di acquisto, il potenziale acquirente è tenuto a versare una somma di denaro come caparra.

Se il venditore intende accettare la proposta, ma l’acquirente ha un ripensamento, perde la somma che ha versato come acconto.

Al contrario, invece, il venditore non è affatto vincolato dalla proposta irrevocabile di acquisto, perché può decidere se accettarla o meno ed eventualmente “giocare sul prezzo”, per ottenere una somma maggiore rispetto a quella che propone l’acquirente.

Il modello

Esaminiamo che cosa deve essere scritto in una proposta irrevocabile di acquisto sul modello nel momento in cui l’agenzia immobiliare o il mediatore in generale dell’affare prepara tutta la documentazione.

Nel modulo è necessario specificare i seguenti punti:

  • prezzo che l’acquirente vorrebbe versare;
  • modalità di pagamento;
  • termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
  • descrizione nel dettaglio dell’immobile che si vuole acquistare.

Inoltre è molto importante che l’acquirente richieda nell’atto stabilito che il venditore si impegni a fare un controllo specifico su tutti gli aspetti che riguardano la regolarità dell’immobile a livello urbanistico e catastale.

Questo, come abbiamo detto, è davvero fondamentale, per evitare che insorgano questioni e incomprensioni nel corso del tempo, magari già dopo che si è concluso l’affare.

La regolarità in particolare deve essere accertata per diversi aspetti, che riguardano l’agibilità o la sua eventuale mancanza a carico dell’edificio, gli abusi edilizi, l’utilizzo di parti comuni, le spese condominiali e l’eventuale presenza di servitù.

È bene anche che alla fine del modello venga scritta una clausola che stabilisca come al momento del rogito l’immobile debba essere libero da persone, cose, oneri, vincoli ed ipoteche.

Insomma il modello con cui si formula l’atto di proposta irrevocabile deve essere molto ricco di dettagli.

In questo modo, specificando tutto in maniera precisa, si evitano future incomprensioni.

Il deposito cauzionale

Con la proposta di acquisto, il potenziale acquirente è tenuto a versare una somma di denaro come deposito cauzionale o caparra.

Questa somma deve essere versata con un assegno non trasferibile.

L’assegno deve essere intestato all’attuale proprietario dell’immobile e va depositato presso l’agenzia immobiliare a cui ci si rivolge per l’acquisto.

Si tratta a tutti gli effetti di una caparra. Quindi, se il venditore accetta la proposta e si conclude l’affare con la vendita dell’immobile, tale somma versata viene detratta dal prezzo di vendita.

Se la proposta non viene accettata, l’assegno deve essere restituito per intero.

In questo caso la restituzione avviene per mano dell’agente immobiliare, che non può assolutamente chiedere risarcimento dei danni e nemmeno la provvigione.

Nel caso in cui il venditore accetti la proposta e l’acquirente abbia un ripensamento e vuole rinunciare quindi all’acquisto dell’immobile, come abbiamo specificato anche precedentemente, la situazione cambia, perché non potrà riavere indietro la somma che ha versato e deve pagare anche le spese di mediazione all’agente immobiliare.

Quali sono i rischi

Pur essendo pensata come una forma di tutela, la proposta irrevocabile di acquisto potrebbe comportare anche dei rischi che vanno tenuti in considerazione.

In queste procedure immobiliari bisogna sempre essere informati preventivamente, per non incorrere poi nel tempo in conseguenze spiacevoli.

Infatti il rischio è per esempio che la proposta di acquisto irrevocabile venga utilizzata come uno strumento per stringere le trattative e per accorciare i tempi delle trattative stesse.

Inoltre, per non rischiare, si deve avere sempre cura di pensare a questa proposta non come ad una sorta di “prenotazione dell’acquisto”.

Infatti il proprietario non è assolutamente vincolato dalla proposta stessa e può decidere sempre a chi vendere l’immobile.

Il proprietario non è obbligato a vendere l’immobile necessariamente a chi ha formulato la proposta di acquisto.

Inoltre non è affatto un preliminare. Quest’ultimo è un altro tipo di atto.

Infatti, mentre la proposta di acquisto non impegna nessuna delle due parti, il preliminare di vendita è vincolante.

I consigli da seguire

Per evitare tutti questi rischi che abbiamo esaminato, sarebbe utile seguire alcuni suggerimenti che rendono tutto particolarmente tranquillo.

Per esempio, quando si formula la proposta è meglio indicare un termine ultimo non troppo lontano, come una settimana.

Per quanto riguarda il deposito cauzionale, si può anche trattare, in modo da versare tramite assegno il meno possibile.

Prima di scrivere la proposta, bisognerebbe sempre visitare la casa e farsi assistere da un professionista, in modo da valutarne tutti gli aspetti.

Molto importante è anche vedere tutta la documentazione che riguarda l’immobile messo in vendita.

Se non ci si accerta di tutti questi aspetti, si potrebbe incorrere nello stesso caso in cui è dovuto intervenire il Tribunale di Bologna qualche tempo fa, quando l’aspirante acquirente, dopo aver sottoscritto la proposta irrevocabile, ha voluto recedere perché ha ritenuto menzognero l’atteggiamento dell’agente immobiliare, il quale aveva attribuito all’immobile delle qualità che in realtà esso non aveva.

In questa situazione la sentenza del Tribunale è stata sfavorevole all’acquirente, perché i giudici hanno ritenuto che non era stata sottoscritta soltanto una semplice proposta di acquisto, ma era stato portato a fine quello che si poteva considerare un vero e proprio contratto di compravendita.

Approfondimenti utili:

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here