Inquilino Moroso: Cosa Fare? Chi Paga le Spese Condominiali? Cosa Non Può Fare il Padrone di Casa!

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L’inquilino moroso è colui che, avendo preso in affitto un locale, non rispetta gli obblighi previsti dal contratto e, di conseguenza, non paga il canone mensile concordato.

In questo caso il proprietario di casa può decidere di ricorrere allo sfratto per morosità.

Quest’ultima procedura è valida sia nel caso in cui è stato preso in affitto un immobile per uso abitativo che nella situazione in cui il locale è stato affittato per uso commerciale.

Attraverso lo sfratto per morosità, il proprietario può ottenere che l’inquilino rilasci l’immobile in maniera piuttosto veloce.

Inoltre può ottenere che l’inquilino venga obbligato a pagare i canoni arretrati e le eventuali spese condominiali che il locatario non ha provveduto ad onorare.

Ma chi può chiedere lo sfratto?

Oltre al locatore, il procedimento può essere avviato dal suo erede oppure da un comproprietario dell’immobile, se gli altri comproprietari non si oppongono.

In questo articolo noi di Likecasa ti spiegheremo e forniremo informazioni preziose che ti saranno molto utili e saprai cosa fare quando si ha a che fare con un inquilino moroso.

Sei pronto?

INIZIAMO!

Inquilino moroso: cosa fare

Perché si possa passare allo sfratto esecutivo, devono sussistere dei fattori essenziali.

Vediamo quali sono!

Ci deve essere un contratto di affitto

Innanzitutto deve essere stato stipulato un contratto di locazione.

Tutti gli affitti che sono regolamentati da un contratto di affitto non sono considerati legali e pertanto non permettono l’esecuzione di uno sfratto o in ogni caso di procedere contro l’inquilino moroso.

Mancato pagamento del canone di affitto

Durante la durata del contratto il conduttore non deve aver pagato il canone.

Sarà necessario poter anche dimostrare il mancato pagamento del canone previsto dal contratto di affitto.

Soltanto in questi due casi ci sono i presupposti fondamentali per rivolgersi ad un giudice e chiedere che venga emessa una sentenza che obblighi l’inquilino a lasciare il locale.

Quando non si può eseguire lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità infatti non si può applicare in altre condizioni.

Non rientrano nello sfratto per morosità i casi in cui gli immobili siano stati occupati di fatto, quindi quando non c’è un regolare contratto.

Non rientrano nello sfratto per morosità nemmeno il comodato e il leasing immobiliare. Non fanno parte di queste situazioni neppure le controversie che riguardano i contratti agrari.

Per sfrattare l’inquilino moroso devono sussistere delle condizioni che stabiliscono precisamente anche in che cosa consiste l’inadempimento.

Vediamo quali sono:

  1. Quando il contratto di affitto riguarda un immobile per uso abitativo, l’inquilino può essere considerato moroso anche quando non paga una sola mensilità e siano passati 20 giorni dalla scadenza.
  2. Nel caso in cui la locazione riguardi un immobile per uso commerciale, subentra una rilevanza che viene misurata in base all’interesse del locatore.

Per esempio l’importanza può essere stabilita in relazione al fatto che il locatore abbia un interesse esatto a godere di un pagamento tempestivo.

Possono incidere anche a determinare la rilevanza la natura e la finalità del rapporto che si stabilisce tra i due soggetti coinvolti nel contratto.

Cosa succede se l’inquilino riduce il canone

L’inquilino può essere considerato moroso anche se, senza interpellare il proprietario di casa, riduce il canone da pagare.

Questa condizione non vale se l’immobile diventa completamente inutilizzabile: in questo caso ha ragione l’inquilino, che può anche sospendere il pagamento del canone e non rientra nel carattere di morosità.

È invece considerato moroso l’inquilino che non versa al padrone di casa le spese condominiali o le altre spese che il locatore ha anticipato per conto dell’inquilino.

Anche nel caso in cui si verifichino dei danni al bene preso in affitto per esempio a causa di infiltrazioni d’acqua o per la presenza di umidità, l’inquilino non ha la possibilità di ridurre il canone senza aver interpellato il proprietario di casa.

Se agisce in questo modo, unilateralmente, viene considerato moroso.

La riduzione del canone di affitto o la sua sospensione deve sempre prevedere un accordo tra inquilino e proprietario dell’immobile.

Al limite, dopo aver comunque pagato il canone interamente, se ci sono dei danni all’abitazione non imputabili all’inquilino, quest’ultimo può poi chiedere al locatore un risarcimento per le spese sostenute.

Spese condominiali inquilino moroso

Quando un inquilino non paga l’affitto generalmente non paga nemmeno le spese di condominio.

E’ un classico e purtroppo questo fenomeno è più diffuso di quanto si possa pensare.

Purtroppo a fronte delle spese condominiali non pagate dall’inquilino l’amministratore si rifarà comunque sul padrone dell’immobile richiedendo il pagamento delle spese.

Al padrone di casa converrà pagarle perchè il condominio e l’amministrazione a fronte del mancato pagamento potrebbero decidere di procedere con un decreto ingiuntivo.

Detto ciò, il proprietario dell’immobile, dopo aver pagato le spese potrà rivalersi sull’inquilino moroso e pertanto potrà chiedere a quest’ultimo di versargli l’importo riferito alle spese condominiali di competenza.

In ogni caso conviene procedere con lo sfratto per morosità.

Vediamo come sfrattare l’inquilino che non paga!

Come sfrattare un inquilino moroso

I passaggi da fare per sfrattare l’inquilino che non paga l’affitto sono essenzialmente due.

1. Invio di una lettera di Sollecito di Mancato Pagamento

Il primo passo da compiere per sfrattare l’inquilino moroso consiste nell’inviare una lettera all’inquilino moroso (QUI trovi il facsimile o il modello della lettera di sollecito di pagamento che abbiamo preparato e ti spieghiamo come funziona nel dettaglio la procedura di sfratto esecutivo).

Si tratta di una lettera di diffida da inviare con raccomandata A.R.

Attraverso questa diffida, l’inquilino viene avvisato che, se entro un dato termine non lascerà l’abitazione, il proprietario potrà procedere attraverso le vie legali.

2. Atto di Intimazione e Citazione

Il secondo passo è costituito dall’atto di intimazione e citazione.

Viene ribadito l’obbligo dell’inquilino di lasciare l’abitazione e viene citato in giudizio davanti al giudice.

Spetterà poi al tribunale eventualmente convalidare lo sfratto, se sussistono le condizioni previste dalla normativa.

Bisogna però ribadire che, anche se il padrone di casa può agire per vie legali, non può usare espedienti per rendere la vita difficile a colui che ha preso in affitto la casa, sperando che in questo modo si convinca a lasciare l’abitazione.

Cosa non può fare il padrone di casa all’inquilino che non paga

Come ti abbiamo appena accennato il padrone di casa non può assolutamente rendere difficile la vita all’inquilino che non paga.

Ti spieghiamo meglio!

Il padrone di casa, infatti, per esempio non può effettuare il distacco dei servizi all’inquilino moroso, così come non può effettuare il distacco delle utenze all’inquilino moroso.

Anche se già è stata emessa l’ordinanza di sfratto esecutivo, se il padrone di casa, obbedendo ad un senso di giustizia personale, distacca le utenze della luce, del gas o dell’acqua, commette un reato.

Si tratta del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

È un tipo particolare di reato di carattere penale, perché la legge stabilisce di punire chiunque eserciti da se stesso un preteso diritto, pur potendo ricorrere al giudice.

In questa situazione si può essere puniti con una sanzione costituita da una multa fino a 516 euro.

Questa multa però viene applicata soltanto se la persona offesa, in questo caso l’inquilino, decide di querelare il proprietario di casa.

Esecuzione forzata

Torniamo allo sfratto dell’inquilino!

Come sfrattare un inquilino moroso?

All’ordinanza di sfratto emersa dal giudice può seguire l’esecuzione forzata.

Perché questa venga eseguita, il locatore deve recarsi dall’ufficiale giudiziario e deve concordare un giorno per andare presso l’abitazione e ordinare così all’inquilino di lasciarla.

Se l’affittuario non è presente, si può fissare un altro appuntamento per procedere all’esecuzione forzata, eventualmente ricorrendo anche all’aiuto della forza pubblica, che può intervenire anche nel caso in cui l’inquilino moroso dovesse opporre delle resistenze.

Bisogna ricordare comunque che prima di procedere all’esecuzione forzata l’inquilino ha a disposizione un dato termine di tempo, solitamente pari a 90 giorni, per poter recuperare i soldi da destinare all’estinzione del debito nei confronti del proprietario di casa.

L’esecuzione forzata, attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario, può avvenire soltanto attraverso un’ordinanza di convalida dello sfratto emessa dal giudice, se non c’è opposizione da parte dell’inquilino.

Se il conduttore si oppone, il giudice non può convalidare lo sfratto, ma, per arrivare ad un giudizio, si devono seguire i tempi delle cause ordinarie, che generalmente comportano durate maggiori.

Alcuni consigli per evitare di avere a che fare un inquilino moroso

E’ possibile evitare di avere a che fare con un inquilino moroso.

E’ fondamentale farlo sin da subito ossia partendo dalla stipula del contratto di locazione e inserendo alcune diciture che ti permetteranno di tutelarti.

Trovi tutte le informazioni che ti servono in questo articolo compreso il fac simile da inserire nel contratto: Contratto di locazione con garante: come funziona l’affitto quando c’è una figura di garanzia

Non finisce qui! Evita di commettere errori e informati in maniera precisa! Leggi la nostra guida su:

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