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Imposta ipotecaria e catastale: di cosa si tratta!

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Imposta ipotecaria e catastale: calcolo

L’imposta ipotecaria e catastale sono delle tasse che vengono applicate nel trasferimento di immobili. Sono annoverate fra quelle tasse che si pagano quando si acquista un immobile e si deve effettuare per mezzo del rogito notarile il passaggio di proprietà.

Queste tasse vengono pagata anche quando su un immobile viene costituita un’ipoteca oppure quando viene imposto un diritto, come per esempio il diritto di usufrutto.

L’imposta ipotecaria per la prima casa è diversa dall’imposta ipotecaria per la seconda casa. I due importi infatti differiscono perché, quando si acquista una prima casa, si può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali che riducono l’importo dell’imposta stessa.

Ma vediamo che cos’è l’imposta ipotecaria e catastale e come fare il calcolo dell’imposta ipotecaria e catastale.

Che cos’è

L’imposta ipotecaria consiste nel pagamento di una tassa che si deve versare in ogni atto che implica una trascrizione o un’iscrizione presso i pubblici registri immobiliari.

Si deve pagare ogni volta che ci si accorda su una vendita, su una donazione, ed esiste anche per la successione l’imposta ipotecaria.

Di solito imposta di registro ipotecaria e catastale vengono affiancate, anche se ci sono delle differenze.

L’imposta ipotecaria deve essere pagata in occasione delle azioni che vengono eseguite sui pubblici registri immobiliari. L’imposta catastale, invece, si deve pagare quando si verifica una voltura catastale.

Anche in caso di successione, imposta ipotecaria e catastale vanno di pari passo, visto che si deve pagare sia l’una che l’altra. Si parla infatti di imposta catastale e ipotecaria per la successione, dopo aver effettuato il calcolo di imposta ipotecaria e catastale per la successione.

Come si calcola

Vediamo adesso come effettuare il calcolo dell’imposta catastale e ipotecaria. È davvero molto semplice, perché ci si deve attenere ad un preciso schema che è entrato in vigore a partire dal 2014, quando si sono stabiliti dei valori fissi per queste imposte. Ecco come calcolare imposta ipotecaria e catastale:

  • per l’acquisto di un immobile non di lusso adibito a prima casa, se l’immobile viene acquistato da un soggetto privato, l’imposta da pagare corrisponde a 50 euro;
  • nel caso di un acquisto di immobile non prima casa da un soggetto privato si pagano sempre 50 euro;
  • nel caso in cui si acquisti un immobile come prima casa da un’impresa costruttrice con Iva al 4% si devono pagare 200 euro.

Come si paga l’imposta ipotecaria e catastale

L’imposta ipotecaria e catastale per successione o la sola imposta ipotecaria per successione si pagano utilizzando il modello F23, specificando il codice tributo 649T (per l’imposta ipotecaria) e il codice tributo 737T (per l’imposta catastale). Dal 2011 è prevista anche la possibilità di pagare con il modello F24.

Se sono dovute tassa ipotecaria e imposta di bollo, il versamento è unico. Lo stesso discorso si può dire se insieme all’imposta ipotecaria è dovuta l’imposta di registro. In questo modo avviene la liquidazione dell’imposta ipotecaria.

In caso di donazione o successione, l’imposta ipotecaria è fissa e corrisponde a 200 euro, se almeno uno dei beneficiari della successione ha i requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa.

In tutti gli altri casi si fa riferimento all’applicazione dell’aliquota per imposta ipotecaria e catastale del 2%.

Bisogna specificare che, proprio in caso di successione, imposta catastale e ipotecaria possono essere anche pagate a rate nel corso di 5 anni.

Da non dimenticare però che la rateizzazione riguarda soltanto l’80% dell’importo e comunque ci si ritrova a pagare anche gli interessi.

Per ottenere la rateizzazione bisogna presentare una richiesta all’Agenzia delle Entrate, nel momento in cui si va a pagare il primo 20%.

Poi, entro 90 giorni dalla richiesta, l’Agenzia delle Entrate comunica se ha accettato o ha rifiutato la rateizzazione e la dilazione del pagamento.

Però per ottenere la dilazione bisogna trovarsi in presenza di alcune garanzie, che possono essere per esempio costituite da un’ipoteca sull’immobile, da una fideiussione bancaria, da una cauzione di titoli di Stato o da una polizza assicurativa fideiussoria.

Se non si provvede a trascrivere il passaggio di proprietà sul registro immobiliare e quindi a pagare l’imposta ipotecaria e catastale prima casa o comunque per l’immobile acquistato, si può incorrere in una sanzione che corrisponde da un minimo del 100% fino ad un massimo del 200% dell’imposta.

La multa è più precisamente corrispondente ad un minimo di 100 euro e ad un massimo di 2.000 euro.

Le norme di legge però prevedono anche alcune tipologie di ravvedimento operoso. Quindi il contribuente può pagare una sanzione ridotta se si ravvede e decide di pagare l’imposta.

La sanzione varia in base al tempo di ravvedimento. Ad esempio, corrisponde allo 0,20% dell’imposta per ogni giorno di ritardo, se il ravvedimento avviene entro 14 giorni dalla scadenza.

Più si aumenta il tempo del ritardato pagamento, più aumenta la sanzione applicata. Il contribuente ha 5 anni di tempo per ravvedersi, a meno che prima di questi 5 anni non riceva una contestazione di pagamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’imposta ipotecaria nel caso della successione o donazione

In caso di successione o donazione, il pagamento dell’imposta ipotecaria è lo stesso che abbiamo descritto precedentemente e valgono tutte quelle condizioni di cui abbiamo parlato anche per quanto riguarda i tempi che si hanno a disposizione sia per il pagamento regolare sia in caso di ravvedimento operoso da parte del contribuente.

L’imposta ipotecaria e catastale per successione di terreni agricoli compresi nell’eredità sono applicate in misura fissa, non eccedendo però il valore fiscale dei terreni.

Non dobbiamo dimenticare comunque che in caso di successione c’è anche una specifica imposta da pagare, che riguarda proprio questo caso in particolare.

Si tratta dell’imposta di successione. Il calcolo di questa imposta spetta all’Agenzia delle Entrate. Dopo che quest’ultima riceve la dichiarazione di successione, verifica tutti i dati e procede al calcolo.

L’imposta di successione si calcola prendendo in considerazione la rendita catastale, che viene aumentata del 5% e viene poi moltiplicata per alcuni coefficienti:

  • 110 per prima casa;
  • 120 per categorie catastali A e C, tranne A10 e C1;
  • 140 per categoria catastale B;
  • 60 per categorie catastali A10 e D;
  • 40,8 per categorie catastali C1 ed E.

Le aliquote applicate variano in base al grado di parentela dell’erede, secondo il seguente schema:

  • 4% per coniuge, genitori e figli;
  • 6% per fratello o sorella;
  • 6% per gli altri parenti fino al quarto grado;
  • 8% per tutti gli altri.

Per quanto riguarda più nello specifico l’imposta catastale e ipotecaria, bisogna dire che l’imposta catastale corrisponde al 2% del valore della casa, mentre quella ipotecaria corrisponde all’1%.

Tuttavia l’importo minimo previsto da pagare è di 200 euro per ogni imposta. Di conseguenza, anche se effettuando il calcolo risulterebbe da pagare meno di 200 euro per ciascuna imposta, il totale da pagare è sempre di 400 euro.

Se però si usufruisce dell’agevolazione per la prima casa, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria corrispondono sempre ad un totale di 400 euro, anche se dal calcolo viene fuori un importo maggiore.

Il diritto all’agevolazione può anche decadere a seguito del verificarsi di alcune condizioni. Si decade dall’agevolazione in caso di dichiarazione falsa o in caso di mancato trasferimento della residenza.

Infatti il contribuente deve trasferire obbligatoriamente entro 18 mesi la propria residenza nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile ereditato che vuole utilizzare come prima casa.

Questo obbligo non viene applicato però nel caso in cui gli eredi di un immobile ereditato siano membri delle forze dell’ordine.

L’agevolazione riguarda soltanto le imposte ipotecaria e catastale, ma non l’imposta sulla successione, a cui comunque viene applicato il regime ordinario.

Indipendentemente dal fatto che l’immobile ereditato sia utilizzato come prima casa, la legge non prevede benefici fiscali sull’imposta sulla successione, senza considerare dove si ha la residenza.

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