Espropriazione immobiliare: come funziona la procedura!

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L’espropriazione immobiliare consiste nel fatto che l’ufficiale giudiziario mette in atto un decreto ingiuntivo agendo in nome dell’Agenzia di Riscossione.

In questo modo al debitore viene vietata ogni azione che possa sottrarre la garanzia del credito attraverso una procedura di pignoramento immobiliare.

Questa può riguardare il togliere la titolarità su una casa o il diritto di usufrutto.

Può accadere che, per vari motivi, ci si rivolga ad una banca o ad un’agenzia per avere in prestito del denaro.

L’istituto di credito generalmente costituisce un’ipoteca su un bene immobile di proprietà del mutuatario.

Nel tempo può accadere che il mutuatario non sia più in grado di ripagare il debito che ha contratto.

Proprio per questo si passa all’espropriazione immobiliare con una procedura molto particolare che vedremo nei minimi dettagli.

Esiste l’espropriazione immobiliare per conto di Equitalia e si può avere un’espropriazione immobiliare sulla prima casa.

Il processo viene a coincidere con tutto ciò che riguarda il pignoramento immobiliare.

Ma chi decide l’espropriazione immobiliare? Come viene attuata concretamente? Andiamo a vedere tutti i particolari.

Come viene definita la procedura

Quando il debitore non è più in grado di onorare il pagamento del suo debito, il creditore può rivolgersi ad un giudice.

Quest’ultimo esorta il pagamento attraverso l’emanazione di un decreto ingiuntivo.

Quindi il debitore riceve un atto di precetto. Si tratta di una comunicazione ufficiale attraverso la quale viene invitato al pagamento del suo debito.

Se non lo farà, viene anche preavvisato dell’assegnazione di un’espropriazione immobiliare.

Se il debitore continua a non pagare il suo debito, il decreto diventa esecutivo e si procede con il pignoramento e con l’espropriazione immobiliare vera e propria.

In questo caso il bene immobile può essere venduto all’asta, in modo da poter recuperare il credito.

Le novità nella procedura

L’espropriazione immobiliare è stata oggetto di una recente riforma, che ha introdotto delle novità molto interessanti da esaminare.

Prima della riforma, la vendita dell’immobile che era stato soggetto ad un pignoramento con l’espropriazione immobiliare poteva avvenire entro 90 giorni.

Adesso il tutto può essere eseguito entro 45 giorni.

Nell’atto di precetto diventa obbligatorio indicare che il debitore può rivolgersi ad un professionista nominato dal giudice, per arrivare ad un accordo con i creditori.

Il debitore ha anche la possibilità di pagare a rate il bene pignorato.

Con l’espropriazione immobiliare i limiti di questa procedura di rateizzazione sono di 12 mesi.

Anche nel caso in cui il debitore non paghi una sola rata, perderebbe ogni vantaggio.

Con la riforma dell’espropriazione immobiliare il giudice procede per tre volte alla vendita del bene pignorato.

Tuttavia, se i tre tentativi non arrivano ad una conclusione, il giudice può anche decidere di interrompere la procedura.

Come funziona l’espropriazione

Il pignoramento immobiliare con la consecutiva espropriazione immobiliare sono regolati dal Codice Civile.

Intervengono quando il debitore non paga le somme che deve al creditore o quando non paga cartelle esattoriali anche dopo che l’immobile di sua proprietà sia stato oggetto di un’ipoteca.

È l’ufficiale giudiziario che notifica al debitore l’atto di pignoramento.

Con questo atto viene reso esecutivo il pignoramento, quindi l’espropriazione, che poi viene trascritta nei registri immobiliari.

Con l’atto di pignoramento il debitore viene obbligato a non compiere atti che possano sottrarre alla garanzia i beni che sono stati oggetto di espropriazione.

Se passano 60 giorni e il debitore non paga il suo debito, l’agente di riscossione procede all’esecuzione forzata.

In base alle varie situazioni, si può procedere con il pignoramento immobiliare, che è un atto che segue all’ipoteca, se il debitore continua a persistere nel mancato pagamento.

Quindi col pignoramento l’agente di riscossione notifica al debitore l’atto con cui è iniziata la procedura di vendita all’asta.

Come funziona la vendita all’asta

È il giudice a stabilire quali sono le modalità di vendita di un immobile dopo un pignoramento e l’espropriazione immobiliare.

La procedura viene stabilita dopo aver sentito le parti e dopo che il giudice ha ricevuto il verbale di stima dell’immobile.

Questo verbale di stima viene redatto da un esperto incaricato dal giudice stesso, in modo da riuscire a determinare il valore effettivo dell’immobile sul mercato.

Sostanzialmente l’asta può avvenire senza incanto o con incanto.

Nel primo caso il giudice stabilisce il prezzo di partenza e fissa un termine entro il quale possono essere avanzate le offerte di acquisto.

Queste devono essere depositate in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale, allegando un assegno circolare come cauzione di partecipazione.

Se vengono avanzate più offerte, si esegue una gara sull’offerta più alta.

Se la vendita senza incanto non si conclude con l’aggiudicazione dell’immobile, si passa al secondo caso, ossia la vendita all’asta con incanto.

Quest’ultima consiste in un’asta pubblica, si tratta di una gara che si svolge durante un’udienza.

Vi è la partecipazione di più soggetti, che presentano delle offerte in aumento.

Il tutto inizia con un’ordinanza di vendita che dispone il prezzo di partenza.

L’asta viene aggiudicata da colui che presenta la migliore offerta che non viene seguita da un’altra in rialzo entro tre minuti.

Entro 10 giorni dalla data di fine della procedura di vendita con incanto, i creditori possono presentare la richiesta di assegnazione dell’immobile che è stata oggetto di espropriazione.

Dopo che avviene il versamento (una somma non inferiore a quella del valore del bene), il giudice pronuncia il decreto di trasferimento, secondo le norme stabilite dall’articolo 586 del Codice di procedura civile.

Il pignoramento della prima casa

Molti si chiedono se il pignoramento e l’espropriazione immobiliare possano riguardare anche la prima casa.

In generale le norme di legge stabiliscono che non può essere pignorato un immobile adibito a prima casa e non possono essere espropriate le relative pertinenze.

Tuttavia questa condizione è possibile se la casa è l’unico immobile di proprietà del debitore e se l’immobile non è un’abitazione di lusso, quindi non deve rientrare fra gli immobili che fanno parte delle categorie catastali A/8 e A/9.

In caso differente, l’Agenzia di Riscossione può procedere al pignoramento dell’immobile soltanto se l’importo del debito supera i 120.000 euro e se sono passati 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha ancora pagato.

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